謝逸楓：樓市王炸來襲！京滬猛刺激政策救市，深圳必跟進

文/謝逸楓

作為市場風向標的廣州、北京、上海先后出臺樓市王炸，鞏固房價止跌。8月8日京（北京）出樓市大招救市，8月18日國院明確要求采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，8月25日滬（上海）出臺猛刺激政策救市。

2025年8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》 ，從進一步優(yōu)化住房限購政策、加大公積金貸款支持力度、完善個人住房房產(chǎn)稅等方面出臺政策措施。

京滬先后出臺猛烈的強刺激政策救市，釋放房地產(chǎn)成交量升溫、房價止跌回漲、去庫存、鞏固市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢、政策救市加碼、最佳買房窗口期來臨的強烈信號，意味著今年北京、上海樓市金九銀十是值得期待的強烈信號。

總體看，上海跟進優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進一步降低居民購房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大， 政策范圍更廣。

預(yù)計未來北京繼續(xù)優(yōu)化住房限購、商貸利率、降低居民購房成本和上海繼續(xù)優(yōu)化限購、公積金貸款存在預(yù)期。 隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期內(nèi)深圳跟進的概率進一步增強， 有助于提振市場預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，讓金九銀十值得期待。

一線城市中的廣州樓市早已經(jīng)放開限購、限貸、限價等限制措施，北京、上海近期五環(huán)外、外環(huán)外放開限購、限貸等限制措施。預(yù)計深圳必跟進，可謂是板上釘釘，北京、上海已區(qū)域放開，時機成熟。因為深圳的二手房掛牌量、新房庫存量，實際上非常高。

區(qū)域性放開限購，釋放改善型、投資置業(yè)型需求

從一線城市的住房限購放開力度來看，廣州力度最大，全市放開限購政策。符合條件家庭外環(huán)外、五環(huán)外購房不限套數(shù)， 上海與北京住房限購放開政策基本一致，可謂是上海抄北京的作業(yè)，預(yù)計深圳抄上海、北京的作業(yè)，區(qū)域性放開限購政策。

2025年8月8日，北京進一步優(yōu)化住房限購政策。本次限購政策優(yōu)化主要落腳在符合條件的北京居民家庭（離異/單身人口，視作家庭）購買五環(huán)外的住房不受套數(shù)限制，居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的政策保持不變。

而五環(huán)內(nèi)的限購政策不變，即本市戶籍五環(huán)內(nèi)限購2套， 非本市戶籍（家庭、成年單身人士）滿3年個稅/社保限購1套、人才滿1年個稅/社保限購1套。 本次政策依然是對已經(jīng)具備購房資格的人（改善型、投資置業(yè)型），釋放政策利好。

北京五環(huán)外住房限購放開，集中在五環(huán)外是基于市場結(jié)構(gòu)性的需求，新房成交套數(shù)占81.6%、二手房占51.1%的剛性、改善型需求。說明五環(huán)內(nèi)新房成交套數(shù)占比18.4%，二手房成交套數(shù)占比48.9%,可謂是市場結(jié)構(gòu)性需求存在巨大的分化。

2025年8月25 日，上海進一步優(yōu)化住房限購政策。一是明確符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，二是成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購政策，即戶籍居民（家庭及單身人士）以及非戶籍1年個稅/社保在外環(huán)外購房不限套數(shù)。

而外環(huán)內(nèi)的限購政策不變，即戶籍居民家庭和戶籍成年單身人士外環(huán)內(nèi)限購2套， 非戶籍3年個稅/社保限購1套。 整體來看，本次政策依然是對已經(jīng)具備購房資格的人（改善型、投資置業(yè)型）釋放政策利好。

上海外環(huán)外住房限購放開，集中在外環(huán)外一樣是基于市場結(jié)構(gòu)性的需求，新房成交套數(shù)占比超60%、二手房約51%的改善需求、剛性需求。說明五環(huán)內(nèi)新房成交套數(shù)占比僅40%，二手房成交套數(shù)占比僅49%,可謂是市場結(jié)構(gòu)性需求存在巨大的分化。

公積金政策優(yōu)化，上海與北京公積金思路一致

本次上海優(yōu)化多項公積金政策，包括提高個人住房公積金貸款額度、 支持提取住房公積金支付購房首付款、 支持住房公積金“又提又貸” ，整體優(yōu)化思路來看，上海與北京公積金較為相似，可謂是抄作業(yè)。

第一是提高公積金貸款額度。 購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，公積金最高貸款額度上浮15%， 首套最高從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套從192萬元提高至216萬元。二套最高從130 萬元提高至149.5萬元。

可見對于總價不高的樓盤、戶型的項目， 部分公積金貸款基本可以覆蓋購房貸款， 最高可貸額度的提升進一步降低購房成本，減少房貸和生活壓力。 其中針對綠色建筑和多子女家庭的公積金貸款支持，北京此前已經(jīng)執(zhí)行。

與上海政策不同的是，北京的住房公積金貸款首套標準優(yōu)化。北京本市無住房，且全國范圍內(nèi)無公積金貸款或使用過1次公積金貸款并已結(jié)清的，可以按照首套貸款。即購房者的公積金貸款首付比例將由30%-35%降至20%，貸款利率將由3.075%降為2.6%，大大減少房貸成本。

第二是購買新房， 支持提取住房公積金用于首付。截至目前，一線城市均已落地該政策，預(yù)計未來更多城市跟進，進一步降低居民購房門檻。第三是支持住房公積金“又提又貸” 。 該政策是提取公積金用于首付的配套政策，與北京政策一致。
商業(yè)貸款不再區(qū)分首套和二套，利率下降

與北京政策不同的是，上海明確在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。此前自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和6個郊區(qū)二套商貸利率為LPR-25BP、 核心區(qū)為LPR-5BP。

現(xiàn)統(tǒng)一降至LPR-45BP， 有利于降低居民購房利息支出，減輕房貸負擔。毫無疑問的是不管是上海的商業(yè)貸款不再區(qū)分首套和二套，還是北京的住房公積金貸款首套標準優(yōu)化，目的都是金融加杠桿，個人置業(yè)降門檻，降低購房成本。

上海完善個人住房房產(chǎn)稅政策，重慶普通住宅免

上海為銜接優(yōu)化住房限購政策，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅。購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均 60平方米的免稅面積扣除，將進一步降低購房的房產(chǎn)稅支出，促進改善性住房需求釋放。

重慶市自2025年1月1日起，市外人員享受與本地居民同等的個人住房房產(chǎn)稅政策，其在我市購買的普通住宅免征個人住房房產(chǎn)稅。市外人員是指《辦法》規(guī)定的在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人。

普通住宅是指除獨棟商品住宅及高檔住房以外的應(yīng)稅普通住房。享受與本地居民同等的個人住房房產(chǎn)稅政策，是指其購買的應(yīng)稅高檔住房、獨棟住宅可以以家庭為單位扣除免稅面積（一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積）為180平。