一勺言｜租賃大玩家出現(xiàn)了

2022年初，一勺言曾經(jīng)對租賃賽道做了一個專題報告：。

一萬多字的報告做的很真實，不過今天來看，當(dāng)日關(guān)注的重心有點偏差。當(dāng)時把主角聚焦于集中式的長租，也指出并放大了監(jiān)管層對分散式租賃的「不爽」，但三年后，行業(yè)下行速率與調(diào)整幅度嚴(yán)重超過了當(dāng)時預(yù)期，集中式長租公寓的玩家普遍選擇了收縮，投資熱情也下降很大，相比之下，分散式重新回到了話題的C位。

其實從體量規(guī)?？?，分散式租賃一直就是C位，但是，在話題端，它從來占不到太多注意力的便宜。

一方面它不像泊寓、冠寓那么有賣相，也不如它們有一個更有新聞性的富爸爸，另一方面，分散式租賃賽道的眾多商業(yè)模式，天然有原罪，一度制造了大家耳熟能詳?shù)谋姸嘈侣劊瑥腘+1，吃差價，資金池，到特定的租賃網(wǎng)紅公司暴雷跑路等。

這些壞消息都是分散式租賃的原罪，我清晰地記得，當(dāng)年的監(jiān)管層在看待它時，確實也帶上了有色眼鏡。

泛地產(chǎn)大行業(yè)，受輿情影響的政策意志是天花板，它不拉高，所有玩家都會感到痛苦。

因此可以說，分散式租賃在等待一個真正能一己之力逆天改命的大玩家出現(xiàn)。

這個玩家需要在商業(yè)模式、規(guī)模體量、底層價值觀等方面，給出另一個新形象，才能被大家接受。

那個報告發(fā)完七個月后，我們注意到市場上出現(xiàn)了一個新的商業(yè)配方。當(dāng)時，它已經(jīng)暗自在北京和成都跑了七八個月的時間，交出了一份相當(dāng)不錯的答案。

曾經(jīng)很多人以為那個大玩家會是自如。但是，作為分散式租賃的網(wǎng)紅公司，自如并沒有在預(yù)期的時間表里完成上市，并不是沒有理由的。

有很多理由可以解釋，但是，時機(jī)與商業(yè)模式一定是最重要的那個。

再過二十多天，9月15日，租賃行業(yè)的第一份全國性立法「住房租賃條例」將正式實施。這是一份沒有一個從業(yè)者會忽略的文件，它定下來的法律基調(diào)與各地城市的細(xì)則，會重塑租賃行業(yè)未來的圖景。

昨天參與了一場很有料的溝通會， 貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群博士對租賃行業(yè)的未來輸出了很多高亮觀點，令人印象深刻。

一個沒有討論欲的行業(yè)是乏味的行業(yè)。我摘錄王博士的一些觀點，也順便談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

1，9月15日實施的「住房租賃條例」給了住房租賃企業(yè)正式頒發(fā)了一張身份證，把它同經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、二房東進(jìn)行了明確的區(qū)分，也 明確了它的權(quán)責(zé)義務(wù)。條例共七章、50條。其中第十四條明確寫到， 國家完善政策措施，培育市場化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。

2，租客保護(hù)，是這個條例的核心精神。我接觸到的朋友都傾向于認(rèn)為，這種保護(hù)本身，會導(dǎo)致房東心態(tài)上傾向于把房屋托管給專業(yè)機(jī)構(gòu)，從而擴(kuò)大市場供給量，租賃市場的機(jī)構(gòu)化率會逐漸提升。這種邏輯推演在美國、英國、德國都真實發(fā)生過，中國不會例外。

當(dāng)然，過去幾年，交易流動性下降，房價下跌導(dǎo)致租金收益率顯得更合理，這些因素都進(jìn)一步助攻了租賃市場蛋糕的擴(kuò)大，對機(jī)構(gòu)化率形成大利好，而機(jī)構(gòu)化率又是住房租賃企業(yè)做大做強(qiáng)的基本面。

這個判斷與王博士的觀點相符，他判斷會有千萬套租賃房源進(jìn)入這個市場，「住房租賃條例」的實施，是中國進(jìn)入大租賃時代的重要時刻。

3，大租賃時代的到來，因為下面三個變化，而正在變得異常真實。

首先，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，租賃年齡與家庭租房需求都在同步上升。當(dāng)我們還在關(guān)注00后如何整頓職場和租賃時，其他細(xì)分的租賃人口也發(fā)出了自己的尖叫。

其次，分散式住宅占比近八成，不滿意+不將就，是當(dāng)前租賃人口的最真實需求。

最后，房東心態(tài)正在發(fā)生歷史性變化。68%的房東對資管托管服務(wù)投出了信任票，認(rèn)為這個服務(wù)提升了自己的出租意愿。

4，站在貝殼的立場，殺入這個賽道有多種好處：全生命周期用戶服務(wù)，通過租賃業(yè)務(wù)熨平業(yè)績曲線，為經(jīng)紀(jì)人提供多樣化的收入等等。事實上，成立四年的貝殼惠居不會找到比現(xiàn)在更絕佳的發(fā)展時機(jī)。貝殼惠居創(chuàng)立時曾有一個初心：讓租賃成為一種生活方式。現(xiàn)在，天時地利人和，可能是兌現(xiàn)這個初心最有成功概率的時刻。

5，貝殼惠居拿出的核心產(chǎn)品武器是省心租。省心租聚焦于分散式房源的委托管理，走輕資產(chǎn)模式，過去四年，進(jìn)入13個城市，截至上半年末在管房源接近60萬套，僅北京就超過了14萬套。 更重要的是，圍繞用戶需求不斷做出產(chǎn)品迭代，堅持不吃差價，而是專注于透過資管和服務(wù)獲得收入——這是租賃賽道一個里程碑式的事件，它會刷新大家對租賃盈利模式的想象空間，同時把一眾二房東、變相吃差價的同行玩家徹底掃入歷史。

6，省心租商業(yè)模式的核心，并不在于它拒絕了什么，而是來自于它能夠提供什么。

不夸張地說，貝殼省心租的崛起是同行「讓出來」的結(jié)果。它之所以能夠在四年內(nèi)規(guī)模擴(kuò)大到60萬套，背后是同行為自己過度泛濫的模式創(chuàng)新在償債。省心租主打一個省心，主攻新一代租賃人口的痛點，它做到的那些事情，其實都會出現(xiàn)在同行的PPT上，但是卻是它贏得了更多C端客群的心智。

7，但是，沒有任何理由輕視它背后的能力建設(shè)。

相比于交易，租賃是一個客單價很低的業(yè)務(wù)，所以需要規(guī)模的加持，去平攤掉龐大的中后臺管理成本，但是規(guī)模本身會放大風(fēng)險，所以貝殼惠居做出了兩條戰(zhàn)略選擇：其一，輕資產(chǎn)路線，確保自身財務(wù)安全；其二，規(guī)模的背后是效率，效率管理則來自于一套運(yùn)行有效的人店網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)基建和服務(wù)管理。

8，從這些細(xì)節(jié)看，貝殼其實是一個路徑依賴的公司。不管它做哪個賽道的業(yè)務(wù)，你很快就能發(fā)現(xiàn)，它的商業(yè)模式是底層互通且高度一致的：服務(wù)者職業(yè)化，品質(zhì)正循環(huán)，ACN角色分邊，數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些貝殼的投資人相當(dāng)熟悉的詞匯，都是最好的體現(xiàn)。

在省心租業(yè)務(wù)上，這套玩法就被完全復(fù)制。我印象最深刻的是兩個。

一個是首創(chuàng)「六芒星職業(yè)分工網(wǎng)絡(luò)」， 這其實是租賃版的ACN。 通過六大角色（云管家、資管經(jīng)理、租務(wù)管家、供應(yīng)鏈服務(wù)者、客戶經(jīng)理、服務(wù)管家），將傳統(tǒng)租賃一人包辦的粗放模式，升級為 「專業(yè)人做專業(yè)事」。

這幾個角色加起來，全國人數(shù)已經(jīng)接近15000人。

第二個便是推出HQI房源品質(zhì)分，從五個維度把房源分成三個等級，在流量分發(fā)上品質(zhì)優(yōu)先，實現(xiàn)服務(wù)效率--平臺品質(zhì)--用戶口碑的正循環(huán)。

目前省心租和貝殼普租都會遵循同一個好房源邏輯，雖然它們是不同的用戶畫像，但是作為分散式的租賃產(chǎn)品，二者是是合作共生的。

在我看來，房源品質(zhì)分，會是下一個貝殼輸出的行業(yè)公共品。不亞于交易端的著名IP真房源，它就是租房賽道的好房源IP。

9，省心租目前是貝殼惠居的戰(zhàn)略性產(chǎn)品，它對輕資產(chǎn)模式的執(zhí)著，來自于它對市場風(fēng)險的敬畏；它對分散式租賃的情有獨(dú)鐘，來自于它的市場判斷，這是一個客戶池子最大、也最有改造可能的市場。對分散式租賃的選擇，就像貝殼下場干家裝一樣，非常符合它想把地產(chǎn)行業(yè)重做一遍的愿景。

分散式租賃，曾經(jīng)一度被認(rèn)為是租賃行業(yè)的黑洞，丑聞最多，政府最頭疼，但是時過境遷，四年前省心租的試點，在四年后聽到了回聲，一個租賃大玩家?guī)е约旱慕鉀Q方案出現(xiàn)在賽道上。

10，但是，貝殼惠居并沒有忘記自己的平臺屬性。

在回答提問時，王博士說，現(xiàn)在北上之外，家庭平均租金不到兩千塊錢，能收的服務(wù)費(fèi)非常有限。 今天，大家都想做大，但做大的難題是效率管理。

「省心租是我們的自營產(chǎn)品，但未來在供應(yīng)鏈上，通過貝殼惠居的模式，與中小機(jī)構(gòu)有很多合作可能，比如，你可以成為房源、客源甚至服務(wù)的一部分，通過大的機(jī)構(gòu)帶動小機(jī)構(gòu)打造一個生態(tài)。租賃的服務(wù)鏈條很長，周期也很長，上面的分工協(xié)作是必然的，更細(xì)分更專業(yè)的機(jī)構(gòu)才有可能參與到游戲中來，如果一些機(jī)構(gòu)想完全來自己做，正在變得越來越難。」

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