成都新房購(gòu)買(mǎi)力：板塊規(guī)律和去化邏輯

我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

周末成都幾個(gè)新房開(kāi)盤(pán)，是不是賣(mài)得都不太好呢，現(xiàn)在成都新房到底是什么情況，不火熱了呢。

房段子解答

成都新規(guī)又蠢蠢欲動(dòng)，對(duì)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，到底是利好樓市還是利空樓市？

新房購(gòu)買(mǎi)力：區(qū)域規(guī)律與去化邏輯。

前兩天發(fā)了下綠城潤(rùn)百合的首批次開(kāi)盤(pán)，是檢驗(yàn)東客站含金量的標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)論量比較大，超乎預(yù)期，感覺(jué)大家對(duì)當(dāng)前成華東中環(huán)的認(rèn)知還是存在很多爭(zhēng)議的。

F4肯定是超前的，從產(chǎn)品到價(jià)格都是超前的，沒(méi)人敢反駁，但也要用發(fā)展的眼光來(lái)看待新事物，不能一提到成華就是10年前的東窮，學(xué)區(qū)差的字眼來(lái)秀下限。

當(dāng)然，綠城拉了坨大的，網(wǎng)上的什么打架也好（外面渠道搶客戶(hù)），棚棚也罷（營(yíng)銷(xiāo)確實(shí)沒(méi)到位），去化一般（海報(bào)是3.6個(gè)億）等等，都是小插曲。

在樓市下行的大環(huán)境中，逆行者成華F4本就承受巨大的雙邊壓力，所以不再會(huì)出現(xiàn)以前開(kāi)盤(pán)售罄的熱鬧，反而要追根溯源到板塊本身的購(gòu)買(mǎi)力上限邏輯來(lái)。

首先成都新房二手房市場(chǎng)依然是割裂的，二手房看板塊均值，新房看板塊極限。新房一旦向下兼容，那么就能帶來(lái)高去化，但不是高利潤(rùn)，新房一旦向上墊腳，那么就能帶來(lái)高利潤(rùn)而非高去化。

200-300萬(wàn)段位的核心區(qū)新房、解禁的次新房就是向下兼容（低單價(jià)低總價(jià)+半迭代突出板塊均值）。

300萬(wàn)以上，則幾乎是新房獨(dú)處的空間。

成華的天花板也就是華宸府這類(lèi)了，600萬(wàn)以上就吭哧吭哧，反而三四百萬(wàn)的天宸上院可以走量，四五百萬(wàn)的或者五六百萬(wàn)的綠城就明顯有承壓。

其他每個(gè)板塊都有自己的上限，林家壩和大源西800萬(wàn)以上的也是如此，所以成華F4和兩個(gè)大哥還有200萬(wàn)+的差距，折合25%的價(jià)差，對(duì)成華來(lái)說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)是個(gè)巨大的進(jìn)步了。

我粉絲群里有位綠粉，“把話(huà)說(shuō)到這里，那個(gè)地方保本沒(méi)有問(wèn)題，價(jià)值隨時(shí)間會(huì)體現(xiàn)的”。從價(jià)值的角度來(lái)看，不考慮大行情波動(dòng)的話(huà)，新房需要經(jīng)歷二手市場(chǎng)捶打，至少兩三輪的換手之后，就非常精準(zhǔn)了。

與此同時(shí)，板塊本身的發(fā)展配套的完善，就是有時(shí)間賽跑，成都畫(huà)餅的板塊那么多，哪些地方能起來(lái)，哪些地方會(huì)垮下去，很多人不說(shuō)，但心里早有一桿秤。

截至目前，我依然看好成華金色中環(huán)的長(zhǎng)期價(jià)值。

粉絲提問(wèn)

你好，我預(yù)算220萬(wàn)內(nèi)，240萬(wàn)是極限，首付只有80萬(wàn)，兩個(gè)人想買(mǎi)房，天府五街和二仙橋上班，想買(mǎi)個(gè)適合通勤的，比較熟悉新川，就喜歡這邊，長(zhǎng)冶南陽(yáng)和北大資源還有廣都的龍湖等，看好的房源都悄悄賣(mài)出去了，現(xiàn)在有個(gè)北大橫廳，房東235，還在斡旋，你覺(jué)得這個(gè)小區(qū)物業(yè)維護(hù)以及價(jià)格，可以不呢，板塊是喜歡的，但是樓層朝向不滿(mǎn)意，你覺(jué)得要不要著急買(mǎi)這套？

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來(lái)說(shuō)你們預(yù)算是200-240萬(wàn)左右，首付80+，也就是3-4成了，遠(yuǎn)高于最低的1.5成要求，也就是貸款140萬(wàn)，折合月供大概6000元，如果有雙方穩(wěn)定的公積金按月沖抵的話(huà)，壓力還會(huì)小很多，總之豐儉由人，你們自己要決定好預(yù)算上限。

考慮到二仙橋到天府五街的上班通勤，也就是東北到正南，這一段選擇東南方位是最合適的，而不是跑偏了去看你朋友推薦的什么龍泉、怡心湖新房，后者產(chǎn)品是不錯(cuò)，但是也只有產(chǎn)品了，居住舒適性（配套）不足，通勤遠(yuǎn)，保值流通性更差，所以是一個(gè)歪招。

也就是說(shuō)從東北到東南到正南的這些區(qū)位才更符合主流價(jià)值，但對(duì)應(yīng)的240萬(wàn)以?xún)?nèi)的新房，幾乎絕跡（長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府除外，再議），只有看看主流的二手房了。

不過(guò)三個(gè)方位看下來(lái)，還是各有優(yōu)劣的，東北段價(jià)格便宜，但是不是主流核心區(qū)域（看最新的國(guó)土空間規(guī)劃，中央活力區(qū)在哪），東南地段巴適，但價(jià)格居高不下，只能買(mǎi)一些剛需套三或者老房子，舒適度也欠佳。反過(guò)來(lái)繼續(xù)往南，也就是你們提到的陸肖新川一帶，從板塊熱度到產(chǎn)品形態(tài)，從性?xún)r(jià)比到自住舒適性，都是難得一見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)買(mǎi)法了。

當(dāng)然這一段也有很多很多樓盤(pán)，比較典型的就是北大資源頤和翡翠府、長(zhǎng)冶南陽(yáng)御龍府一期、朗基和今緣、碧桂園沁云里這一類(lèi)。

具體看你聊的這套房，北大資源的這套房估計(jì)居中的話(huà)是230萬(wàn)，裝修太差，基本上當(dāng)清水房哈。然后是朝北的戶(hù)型，所以也算瑕疵，至于其他的什么高層（非超高層）到還可以接受，問(wèn)題不大。

戶(hù)型也是比較方正的套四雙衛(wèi)，得房率約83.5%，表現(xiàn)中規(guī)中矩，客廳和一個(gè)次臥偏小，其他沒(méi)啥問(wèn)題。接下來(lái)分析價(jià)格，目前同戶(hù)型掛牌大概是230-240萬(wàn)，從成交來(lái)看，單價(jià)基本穩(wěn)定在1.8萬(wàn)左右，比如11月5日就有一套中樓層朝南清水房成交單價(jià)1.85萬(wàn)，總價(jià)236萬(wàn)，可以作為價(jià)值錨點(diǎn)。不過(guò)要考慮到你這套是朝北的，理應(yīng)有折價(jià)5%以上，也就是說(shuō)合理的價(jià)格應(yīng)該是在225萬(wàn)（你還價(jià)還是很精準(zhǔn)的）。如果超過(guò)這個(gè)價(jià)格，那么就是房東不尊重市場(chǎng)行情了。

所以我個(gè)人建議，如果房東能爽快的給到225萬(wàn)及以?xún)?nèi)的話(huà)，那么也可以安全買(mǎi)入，但反過(guò)來(lái)扭扭捏捏還要漲價(jià)，那么就不要理睬。

這類(lèi)產(chǎn)品我預(yù)判接下來(lái)不會(huì)大漲大跌，但內(nèi)部有偶然的震蕩的可能性，也就是說(shuō)，220多萬(wàn)是有可能買(mǎi)到優(yōu)質(zhì)房源的，而非這類(lèi)瑕疵產(chǎn)品。只要你們能耐心等待，那么就不要過(guò)于焦躁。

粉絲提問(wèn)

你好，我女性未婚，太升南路上班，40萬(wàn)現(xiàn)金+5萬(wàn)應(yīng)急金，公積金300多，月入3k，想買(mǎi)個(gè)成華金牛的支柱，130萬(wàn)內(nèi)的，戶(hù)型采光比較看重，能給個(gè)范圍嗎？

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

40/130萬(wàn)=3成首付，還是滿(mǎn)足最低1.5成的要求了，此時(shí)貸款是大概90萬(wàn)，估計(jì)月供是3800以?xún)?nèi)，除去公積金按月對(duì)沖，那么就是3500左右。

此時(shí)對(duì)應(yīng)你的月收入3000，是不是貸款超過(guò)收入了呢？其實(shí)我不是很建議你這個(gè)時(shí)候買(mǎi)房，建議還是租房觀察為主。但如果你一定買(mǎi)房的話(huà)。。。

月供和貸款，這個(gè)你要自己把控好哦，尤其是額度的申請(qǐng)，月供的償還計(jì)劃，這些都要有清晰的明確的規(guī)劃。

然后至于說(shuō)太升南路為基點(diǎn)，尋找130萬(wàn)內(nèi)的婚前自住房，滿(mǎn)足通勤生活，兼顧保值流通性的話(huà)，只能看二手房了。

雖然周邊滿(mǎn)足預(yù)算的二手房很多，但大多品質(zhì)較差，失去流通性的產(chǎn)品，優(yōu)中選優(yōu)的話(huà)，還是很考驗(yàn)手藝的。

具體而言能推薦哪些呢？

首先是標(biāo)間小戶(hù)型這類(lèi)，學(xué)區(qū)房這種，地理位置偏向太升南路周?chē)?，通勤自住是很好的，雖然短期你沒(méi)有學(xué)區(qū)需求，但是長(zhǎng)期看可能有，而且平時(shí)出租租金可觀，長(zhǎng)期因?yàn)閷W(xué)區(qū)價(jià)值來(lái)保值流通也沒(méi)問(wèn)題。

比如可以看看二醫(yī)院這邊的**，有42平的精裝標(biāo)間，朝南采光好，視野也不錯(cuò)。類(lèi)似的還有文殊院的**48平標(biāo)間，八寶街的**52平套一可以說(shuō)都很經(jīng)典，你要做的就是線下看樓盤(pán)的品質(zhì)，周?chē)沫h(huán)境，然后具體看房源的采光戶(hù)型，以及最終的性?xún)r(jià)比舒適性，如果有優(yōu)質(zhì)房源滿(mǎn)足預(yù)算的話(huà)，那么當(dāng)做婚前自住，長(zhǎng)期保值流通，也是很經(jīng)典的買(mǎi)法。

第二類(lèi)則是稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的次新盤(pán)，這類(lèi)暫時(shí)沒(méi)有很好的學(xué)區(qū)溢價(jià)，但是考慮到房齡和交通商業(yè)環(huán)境，也是深受年輕人喜愛(ài)的小區(qū)。比如紅星橋這邊可以看**，能買(mǎi)到64平的小套二，地鐵商業(yè)人氣是非常好的狀態(tài)，這點(diǎn)毋庸置疑，唯一的缺點(diǎn)是**房，當(dāng)然也這樣造就了它較低的單價(jià)成本。再過(guò)來(lái)人民北路，也有類(lèi)似的**房，比如**（65平套二）；**（67平套二）。這種都是沒(méi)學(xué)區(qū)溢價(jià)，但是地鐵商業(yè)地段生活氛圍非常好的買(mǎi)法，總之有利有弊。

最后一類(lèi)，就是尋找更遠(yuǎn)一些地方的，正常小區(qū)（次新品牌稍大戶(hù)型），我推薦周?chē)恍┑罔F公交可以到的區(qū)域。比如北三環(huán)，可以看五塊石的**，73-80平標(biāo)準(zhǔn)套二；韋家碾（1號(hào)線直接南下方便）的**，可買(mǎi)70-90平的套二套三戶(hù)型；動(dòng)物園的**，買(mǎi)78平的標(biāo)準(zhǔn)套二，**也可以買(mǎi)78平標(biāo)準(zhǔn)套二；**80多平的標(biāo)準(zhǔn)套二，這些都是有生活氣息，有樓盤(pán)品質(zhì)，然后地鐵也能到達(dá)的通勤買(mǎi)法。

最后往二環(huán)建設(shè)路方向走，可以看看**（70平+套二）；梁家巷的**78平套二也可以備選考慮，都是第三大類(lèi)的買(mǎi)法。

總的來(lái)說(shuō)，次新二手房還是比較多，你這個(gè)情況買(mǎi)房，一要看眼緣，緣分最重要，二則看實(shí)際的需求性?xún)r(jià)比，比如遇到一套真正優(yōu)質(zhì)的性?xún)r(jià)比房源，其實(shí)是很難得的，接下來(lái)你可以多花點(diǎn)空閑時(shí)間，把上述三類(lèi)次新二手房都看一遍哈。