尋找中國資產軸：（四）奇怪的樓市

（接上期《尋找中國資產軸：（三）強者恒強》）

透過上海北外灘的城市更新案例，我們看到了核心城市如何對優勢資源整合利用，保持強者恒強的姿態。

那么，在強者恒強的區域之外，其他區域又怎樣利用產業、人口、政策三個軸的帶動作用，在房地產市場突圍呢？

我們注意到了廣東省陽江市。

這座通常意義的“四線城市”，差不多匯集了我們能夠想象到的各種資源因素。而這座城市2023年開始，房地產市場出現了上漲跡象。其市場各種特征，與當下的一線城市很像。

那么，陽江的哪些核心資源在驅動房地產市場？陽江的房地產走勢又反映出中國房地產市場的哪些趨勢呢？

特別的陽江

陽江市位置示意圖

按照通常的地理劃分，陽江市屬于粵西，但又在粵西的東部，處于粵港澳大灣區城市群與北部灣城市群的中間位置。

為什么說陽江擁有非常豐富的資源呢？

我們來概括一下。

1.有生態：豐富地貌資源

陽江差不多是一個C字形群山合抱格局——東部、西部、北部為群山，南面瀕臨南海。從山地、丘陵過渡到漠陽江沖積平原及濱海平原。漠陽江自北至南縱貫入海。陽江主城區為漠陽江出海口。

復雜的地形、地貌，為陽江帶來極為豐富的生態資源：山、海、島、泉、湖、林、洞俱全。既有十里銀灘，也有森林溶洞，還有溫泉資源。市內河流密布，集雨面積在100平方公里以上的河流28條，已建成中小型水電站462座。擁有中國優秀旅游城市、中國最佳生態旅游城市、中國溫泉之鄉等多項殊榮，截至2024年12月共有國家A級以上景區28個。

陽江市地形示意圖（陽江市國土空間總體規劃公示）

2.有歷史：千年古城

以歷史遺存而言，陽江歷史可以上溯至古人類洞穴時代。正式得名陽江縣，是在隋開皇十八年（598年）。古陽江城以鼉（tuó）山為中心，按“鼉龍入海”格局建城，故陽江又稱鼉城。

北宋末年全國行政區域圖《九域守令圖》顯示南恩州及治所陽江位置（據《陽江日報》）

宋代即已奠定基本格局的陽江城圖，顯示城市與山水共生（據《陽江日報》）

3.有傳統產業

陽江的傳統產業以五金刀剪、海洋漁業、農產品加工為三大支柱。

陽江被譽為“中國刀剪之都”，制刀史可追溯至1400多年前（隋唐時期），明末清初“陽江小刀”已聞名全國。如今，陽江刀剪占全國刀剪行業總產值70%以上，出口量占全國85%。2023年，該行業從業人員約20萬人，相關企業超1500家。

海洋漁業同樣也是千年漁港傳承，擁有閘坡、東平、沙扒三大國家級漁港，漁船總數占全省15%，海產品產量連續30年居全省第二。近海網箱養殖發達，陽西程村鎮是“中國蠔鄉”，蠔養殖面積超4萬畝。

農產品加工也有標志性產品，如陽江豆豉。陽江豆豉始于明末，年產量超10萬噸，占全國70%。此外還有陽春市特產藥材春砂仁、依托甘蔗種植發展制糖業及傳統糕點產業等。

4.有新興產業

在新時代下，陽江傳統產業通過技術賦能、價值鏈延伸、文旅融合、綠色環保等升級，也為陽江的新能源、半導體等新興產業提供了供應鏈基礎。同時，陽江引進新興產業，形成“傳統支撐新興，新興反哺傳統”格局。

2018年，引入海上風電，成為全國乃至全球海上風電重要基地，2025年目標產值1000億元。

2020年，引入綠色能源與儲能，2025年產業目標規模500億元。

2025年，引入深遠海養殖，如“陽西一號”深遠海平臺年產能400萬斤，帶動漁業升級。

2025年，引入半導體新材料，如高新區投資30億元引入項目，填補高端制造空白。

5.有交通優勢

官方說法：陽江已初步構建“機場+雙高鐵+高速路網+億噸大港”的大交通格局。

這一格局正在構建當中。其中高速路網基本成型。雙高鐵中，廣湛高鐵于2025年通車，1.5小時直達廣州。

陽江地處古海上絲綢之路，自古就是海上樞紐，擁有華南少有的深水良港，主航道水深-15.5米，10萬噸級泊位可自由進出。

陽江當前依賴周邊機場，但2024年陽江機場獲批，未來將改變格局。2025年陽江獲批廣東省低空經濟示范區，為發展無人機物流（如海產急鮮配送）、低空旅游等提供了機遇。

由于特殊的地理及地緣，陽江交通的發展，將形成海鐵聯運、江海聯運、海陸空協同優勢。

陽江海陸空立體交通規劃體系（陽江市國土空間總體規劃公示）

6.有人口增長與核心區人口流入

從2016年至2024年，陽江市常住人口與戶籍人口，都處于緩慢增長中。

常住人口從2016年的254.02萬人上升至2024年的262.66萬人，增長3.40%?。

戶籍人口從2016年的296.06萬人上升至2024年301.94萬人，增長1.99%。

常住人口一直低于戶籍人口，但缺口穩定，顯示作為四線城市，陽江保持了穩定的人員流出（如流向更發達的珠三角核心城市）。相比之下，常住人口增幅更大，顯示陽江在逐漸留人，流出趨勢輕微減弱。

與此同時，陽江的核心區——江城區，保持了持續的人口流入。

常住人口從2016年的61.19萬人至2024年68.12，增長11.33%?。戶籍人口從2016年的50.22萬人至2024年52.93萬人，增長5.40%。

7.有收入增長

2016年陽江市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為53489元，在崗職工年平均工資為54245元。至2024年，陽江市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為103746元，增長?93.96%。其中，在崗職工年平均工資為106261元，增長95.89%。

奇怪的樓市

那么，獲得上述資源基本面支撐的陽江市，房地產市場是怎樣的狀況呢？

1.全面調整，越遠越跌，越舊越跌

綜合分析，2018年為陽江樓市頂峰期，當年全市房價同比上漲15.9%，至6017元/平米，投資活躍。至2019年，房價再次微升0.6%至6172元/平米，但此時交易出現萎縮，房屋庫存激增37.5%，見頂特征明顯。2020年之后，房價一路下滑，直至2023年與2024年出現微反彈。

通過2024年與2018年房價對比可見，陽江市全市房價下跌7.6%。其中，海陵區下跌最深，從9591元/平方米，下探至7099/平方米，跌幅26%。陽春的樓價在2024年回到了2018年水平（+1.4%）。

另有以實際成交價統計的綜合數據顯示，在這場房地產調整中，出現出了核心區域與周邊區域的差異、新房與二手房的差異。

與2018年相比，新房2024年實際成交價——

市區核心跌5%，城郊結合部跌15%，遠郊縣區跌22%。

與2018年相比，二手房2024年實際成交價——

市區核心區跌13%，城郊結合部跌24%，遠郊縣跌34%。

2.海景房市場“僵尸化”

以2024年陽江官方統計來看，全市房價微漲0.51%。

但是，全市上漲的區域只有兩個：江城區（市區）與海陵區。

江城區上漲達11.43%，海陵區上漲7.12%。

不過，值得注意的是，海陵區的銷售額只有1.56億元，占陽江整個銷售市場的1.6%。再結合海陵區新開工面積為0，庫存去化周期1.8個月可知，該區域的房地產市場交易已經“僵尸化”，基本封凍了。

陽江擁有海洋資源，海陵區以海陵島為依托開發海景房，是當地的特色房產項目。這些海景房同樣在2018年達到了銷售最高潮——34.52億元，銷售面積36萬平方米。至2024年，1.56億元銷售額僅為當年的4.5%，3.98萬平方米的銷售面積為當年的11%。

3.核心區新房房價上漲

真正支撐陽江房地產市場的是陽江核心區——江城區。

江城區2024年商品房銷售額占全市49.5%，銷售面積占全市47.5%。

該區域在2023年微漲0.5%之后，2024年大漲11.4%，價格正在接近2019年的水平，但是，銷售額為2019年的40.5%，銷售面積為2019年的54%。

核心區新房房價上漲，且有較大漲幅，但成交規模有限；海景房市場冰凍；二手房下跌 ……這種奇怪的市場局面到底意味著什么呢？

上漲動力

陽江收獲關注的是三類房子：絕對低價房、性價比高的中價房以及新推的高價房。

其中領漲的，正是核心區新推的高價房，這也是房價出現較高漲幅但成交量較低、面積增長幅度高于銷售額增長幅度的原因。

比較有代表性的，如共青湖花園項目。

共青湖花園設計效果圖

共青湖花園項目，號稱“陽江市最大的公投小區”，開發商為陽江市濱海城投建設有限公司，背后是陽江市城投，實控人為當地國資委。

因此該項目，也具有市場引領的風向意義。

共青湖花園項目戶型包括300平方米、320平方米、450平方米別墅，以及300平方米疊墅，160平方米、220平方米、260平方米、350平方米的大平層，均采用獨立入戶電梯。聯排別墅價格1.3萬元/平方米。

2023年12月27日，共青湖花園項目動工。

2024年10月1日，共青湖花園上市當日推出的別墅項目成為“日光盤”，銷售額4億元。

共青湖花園并非個例，“高低配”，即別墅（含聯排、疊墅）搭配高層大平層的高端小區格局，是目前陽江市新房的主流趨勢。有數據顯示，2024年陽江在售項目中，超60%含別墅或大平層。

陽江“高低配”案例：錦峰湖景

因此，陽江樓市的上漲，代表著在舊的海景房模式死去、短期內二手房失去升值投資意義背景下，資源向當地高端住宅拓展的趨勢。

此種趨勢背后的動力：

一是來自于政策軸，即被限墅令抑制的房地產高端消費，在限墅令松動之后被激活；

二是來自于產業軸，即當地經濟發展所孕育出來的高端消費群體，對更優質改善型房屋的需求；

三是來自于消費軸，這不僅是陽江，目前不少開發商通過比較優勢在三四線城市開拓品質與一線城市媲美的優質房源。背后的邏輯是，一線城市十幾萬元/平方米的品質，在三四線城市一萬元/平方米就買下了，這是不是很刺激消費？

還有很重要的一點，即本文所要強調的，陽江高端樓盤的賦能中還包括一個關鍵軸，即生態軸。

以上高端房源一大價值，在于當地優質生態資源的變現。濱湖、臨山等，成為住房高附加值的一部分。最優質的房子+最優質的生態+最核心區域的公共服務——這種核心化、集中化、高端化、對優質資源（含自然資源）的優先占有模式，與一線城市的高端盤內核是一致的。這也是陽江市以高端房為代表的新房價格上漲、二手房房價下降的市場表現與一線城市如出一轍的原因。

陽江市的高端樓盤具有追求好房子的屬性，但是，這種與一線城市一樣的資源集中化、優先投資、先到先得……是最合理的模式嗎？或者說，是唯一方向嗎？

（待續）

值班編委：蘇志勇

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮