西安“土拍競爭”的新動(dòng)向……

西安城北的樓市，最近釋放出一個(gè)火爆信號(hào)——位于經(jīng)開區(qū)高鐵新城的翰林府項(xiàng)目首開，128套房源瞬間售罄，在整體低迷的樓市行情下顯得格外扎眼。

當(dāng)然，單個(gè)項(xiàng)目熱銷很難看出市場信號(hào)指向何處，再來看一下土地市場的動(dòng)作。梳理高鐵新城近半年的土地出讓信息，教育用地、公共設(shè)施用地的數(shù)量明顯增多。另外，出讓的幾宗住宅用地，容積率都卡著2.5的線，擺明了要做第四代住宅、疊拼別墅這類高端產(chǎn)品。

此舉也就意味著西安經(jīng)開區(qū)對高鐵新城的發(fā)展開始換思路了——從過往側(cè)重商業(yè)服務(wù)用地轉(zhuǎn)向居住與公共服務(wù)用地并舉，走上了產(chǎn)城融合、配套提升的路子。

事實(shí)上，當(dāng)下的西安樓市賣方主導(dǎo)年代一去不復(fù)返，市場上有錢的開發(fā)商就那么多，怎么才能將手里的土地賣出去呢？除了區(qū)位、地段這些傳統(tǒng)因素外，還需要比拼的是教育、商業(yè)、公共配套及人口要素。

畢竟，對開發(fā)商而言，房子建好賣出去才是閉環(huán)，否則就砸在手里成庫存了。產(chǎn)城（產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市配套）融合、職?。üぷ鳈C(jī)會(huì)與住宅需求）平衡這些要素也是重點(diǎn)要考慮的。

當(dāng)下西安的開發(fā)區(qū)中，債務(wù)負(fù)擔(dān)最小的經(jīng)開區(qū)，在西安未來土地拍賣競爭格局中值得重點(diǎn)關(guān)注。主要在于兩個(gè)方面：首先，其具備提升教育、商業(yè)、公共配套產(chǎn)品的財(cái)政能力；其次，產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有先手，意味著就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人口導(dǎo)入有優(yōu)勢。

高鐵新城開始“升溫”

在中國經(jīng)濟(jì)格局轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，判斷區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ钪匾闹笜?biāo)之一，就是工業(yè)產(chǎn)值。

以經(jīng)開區(qū)為例，2024年GDP首次突破1300億元，同比增長近8%；規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值突破2400億元，增速12.9%；工業(yè)總產(chǎn)值更是占到全市四分之一，充分說明其產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)正在釋放。

工業(yè)產(chǎn)值創(chuàng)下新高之余，房地產(chǎn)市場的積極變化，也足以令人側(cè)目。

6月14日，西安經(jīng)開區(qū)高鐵新城的翰林府項(xiàng)目首開，128套房源瞬間售罄，市場熱度可見一斑。無獨(dú)有偶，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，同樣位于經(jīng)開區(qū)高鐵新城的白樺林曉項(xiàng)目以811組的周度客戶來訪量達(dá)，位列2025第20周全市第一。再往前追溯，經(jīng)發(fā)·和瑞府首開即拿下8200萬業(yè)績。

翰林府效果圖

巧合的是，樓市升溫與政策加碼，幾乎同期來臨。

6月13日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，“進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，提升政策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性，多管齊下穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。 這“四劑猛藥”，直指市場核心癥結(jié)，政策加碼意圖明確，暖風(fēng)頻吹。

要知道，截至2025年1月末，重點(diǎn)50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米。包括北京、廣州、南京、武漢等在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)一二線城市，新房去化周期仍超過20個(gè)月（克而瑞數(shù)據(jù)）。這意味著市場消化完這些庫存需要近兩年時(shí)間，遠(yuǎn)高于市場普遍認(rèn)定的12個(gè)月健康水平。

聚焦西安，其2025年5月庫存面積達(dá)1046萬平方米，去化周期約為17.5個(gè)月。

樓市承壓之下，高鐵新城的表現(xiàn)，直白地反映了市場的真實(shí)判斷。

如果說翰林府開盤即售罄只是偶然，再來看一組數(shù)據(jù)：初步統(tǒng)計(jì)顯示，僅2025年，經(jīng)開區(qū)高鐵新城將有近20個(gè)新盤在售，不乏多個(gè)純新盤。

密集推盤與熱銷現(xiàn)象背后，是區(qū)域價(jià)值重估的信號(hào)。

教育及商業(yè)配套升級(jí)

如果說工業(yè)是一座城市發(fā)展的底氣，城市配套則是提升城市生活吸引力的關(guān)鍵。

其中，優(yōu)質(zhì)的教育資源對于開發(fā)區(qū)整體實(shí)力的提升和人口導(dǎo)入有著巨大推動(dòng)力。

特別是在2025年，經(jīng)開第四學(xué)校迎來新的發(fā)展機(jī)遇，該校獲得西安高新一中初級(jí)中學(xué)、高新第二小學(xué)聯(lián)合幫扶辦學(xué)，目前已經(jīng)開始招聘教師。

還有最近關(guān)于西安五大名?！拌F一中”分校即將落戶高鐵新城的討論，也是沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

經(jīng)開一中

事實(shí)上，高鐵新城早已是教育資源富集之地，經(jīng)開一中、經(jīng)開一小、經(jīng)開三小、經(jīng)開第五學(xué)校、經(jīng)開八小、西安博愛國際學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校在這里聚集，2024年經(jīng)開第三學(xué)校更是晉級(jí)為交大附中“名校＋”。

這只是一個(gè)側(cè)影，在交通、商業(yè)等領(lǐng)域的民生配套方面，高鐵新城亦發(fā)生了翻天覆地的變化。

先看交通資源，高鐵新城坐擁亞洲最大的高鐵西安北站，距離全國八大樞紐機(jī)場之一西安咸陽國際機(jī)場15分鐘車程，形成2小時(shí)航空圈、8小時(shí)鐵路圈和1日公路圈，輻射全國2/3以上的城市，在西安城市內(nèi)部還連通了地鐵2號(hào)線、4號(hào)線、14號(hào)線以及機(jī)場城際線等軌道交通，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。

紫薇湖

圍繞這片“都市新中心”，秦創(chuàng)原?數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、復(fù)星絲路中心等地標(biāo)建筑正如雨后春筍般拔地而起；約18.65公里的渭河生態(tài)景觀帶，未央湖、西安湖、紫薇湖、天璣湖，以及文景山公園、渭河城市運(yùn)動(dòng)公園等生態(tài)脈絡(luò)，讓城市充滿生機(jī)與活力。

正如區(qū)域觀察人士所言，“論西安的城市配套升級(jí)速度，高鐵新城確實(shí)下了很多功夫”。

產(chǎn)業(yè)支撐VS人口流入

其實(shí)“熱度”的變化，公眾感知最為明顯的除了城市配套改善，還有就業(yè)機(jī)會(huì)增多。高鐵新城要扛起“新門戶”的重?fù)?dān)，就得在這方面拿出過硬表現(xiàn)。

就業(yè)的核心是產(chǎn)業(yè)，一個(gè)有良好產(chǎn)業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，才能吸引人口流入。

比如，光伏行業(yè)龍頭企業(yè)隆基綠能就坐落于此，還有加速建設(shè)中的陜西建工新能源研究院、高通醫(yī)療研發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目、星展衛(wèi)星通信基地、惠普生物醫(yī)療器械項(xiàng)目，都是高鐵新城產(chǎn)業(yè)活力釋放的具體注腳。

人口增長是最直觀的印證。盡管暫無高鐵新城單獨(dú)數(shù)據(jù)，但經(jīng)開區(qū)的人口變化已能說明問題：2024年常住人口達(dá)55.04萬人，相較于2010年第六次全國人口普查的22.06萬人，14年增加了32.98萬人，增長1.5倍。

西安北站

這種吸引力正向外輻射。西安市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2024年西安常住人口1316.76萬人，比上年末增加8.94萬人，增量人口超過鄭州、青島，位居北方城市首位。

支撐這種吸引力的，自然是經(jīng)開區(qū)的雙重優(yōu)勢。既依托北客站樞紐，以高鐵新城為核心構(gòu)建西安都市新中心；又憑借產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，帶動(dòng)西安“北跨”發(fā)展。

鎬京筆記獲悉的一份資料顯示，在最新規(guī)劃中，高鐵新城正推進(jìn)創(chuàng)新型都市樞紐區(qū)建設(shè)，目標(biāo)是打造集國際交流、健康服務(wù)、生態(tài)休閑、商務(wù)金融、創(chuàng)新轉(zhuǎn)化、都市智造于一體的國際創(chuàng)新門戶、新質(zhì)生產(chǎn)高地、樂享都市家園。

其發(fā)展空間不止于現(xiàn)有的42平方公里規(guī)劃范圍，更是融入渭河南岸整體格局，形成 “一軸一帶兩走廊，兩心五點(diǎn)四板塊” 的功能結(jié)構(gòu)。

這種更具前瞻性、視野更加宏大的規(guī)劃，讓高鐵新城的未來有了更大想象空間，其在渭河南北岸協(xié)同發(fā)展、優(yōu)化西安空間結(jié)構(gòu)、激活北部發(fā)展?jié)摿χ兴缪莸慕巧档闷诖?/p>