未來幾個月，持續(xù)的“藥不停”

從11.8開始到未來的半年內(nèi)，都大概率是：持續(xù)的藥不停，房地產(chǎn)市場乃至整體經(jīng)濟(jì)都將受益這樣的連綿刺激。

今天外媒報道，稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)正在研究允許一線城市將購房契稅統(tǒng)一化為1%，這是繼11.8財政部有關(guān)“增值稅統(tǒng)一化”再表述的基礎(chǔ)上，又進(jìn)一步的政策，這兩個政策實質(zhì)都一樣，都是“取消豪普區(qū)分，統(tǒng)一普宅化”。

以目前深圳的操作看，如果統(tǒng)一化1%，那么，相當(dāng)大一批的首套住宅（超過90平米，1.5%）、二套房（一律3%）將會顯著降低交易成本。假定是1000萬的交易價格，購房者減省成本會減少5-20萬，會有利于二套房的交易實現(xiàn)。和增值稅一樣，很多價格談不攏，就是卡在那幾筆稅費上。

結(jié)合著先前的增值稅表述，具體量化，我認(rèn)為能看出兩點：

1）財政政策更加直接的發(fā)力支持房地產(chǎn)。個稅、增值稅、契稅，這些都是財政政策，9.24以來，稅費環(huán)節(jié)也跟隨貨幣政策全方位的開始降低成本，這是在加大財政政策對房地產(chǎn)的直接支持力度。減稅和降低首付、利率完全不同，前者更能夠讓民眾得到更加真實的獲得感，意義類同存量房貸利率下調(diào)。

2）看起來政策層的思路是減稅而不是免稅。考慮到收入下降、資產(chǎn)貶值帶來的痛感，民眾持久以來的期待是免稅，但是政策表述一直以來是減稅，依然是在延續(xù)小碎步的節(jié)奏，要承認(rèn)還是有落差。以及，在一線城市要因城施策，所以也很難排除不及預(yù)期的可能——比如深圳完全可能把二套契稅從3%降到2%。所以，這意味著未來還是會有空間，直到全免。

這是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的最新政策動向，但放大到整體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，我認(rèn)為后面的“藥不停”會更多，當(dāng)然也更重要，因為會進(jìn)一步的反哺房地產(chǎn)。

11.8的10萬億化債，從資本市場的表現(xiàn)看，有劇烈的震蕩。但我依然是維持原來的看法：符合預(yù)期，同時也意味著政策明顯是留了更多的空間，以預(yù)備川普祭出的更加猛烈的貿(mào)易大雷。那將是比房地產(chǎn)困難更大的挑戰(zhàn)，也反過來會繼續(xù)強(qiáng)化我們的政策層捍衛(wèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的決心。

我關(guān)心的是后者，因為，正是后者才是這一輪眾多買房人入市買房、房地產(chǎn)成交火爆的核心原因。讓我再強(qiáng)調(diào)一遍：9.24新政以來，所有的政策尤其是有關(guān)房地產(chǎn)的政策，都是錦上添花的技術(shù)性政策。真正令買房人敢下手買房的，是這一攬子政策背后所展現(xiàn)出的“國家重新回到經(jīng)濟(jì)建設(shè)的軌道上”。只有當(dāng)政策明確的釋放出：It’s Economy，Stupid！國家將重新穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長！民眾才會有對未來的信心和安全感。

技術(shù)上的政策，房地產(chǎn)降了多少首付、利率、減了多少稅，這些先前也在做，但沒有上面這個核心動力作為根基，幾乎無人敢信。

也是基于這一點，我才會說，對這一輪市場反彈可以有更持久的期待。從市場的實際成交來看，應(yīng)該說初步驗證了我的看法。

截至昨天的數(shù)據(jù)：深圳新房備案成交2878套、二手房過戶成交2696套，日均分別為262套、245套，都是之前的1倍多。按照這個速度，11月成交量都有望分別在7000套以上。環(huán)比10月份會繼續(xù)增長，新房將表現(xiàn)得更明顯——10月深圳全市一手住宅網(wǎng)簽4153套、二手住宅過戶6118套。

這些數(shù)據(jù)再次確認(rèn)：10月份的市場火爆是“真實”的，因為它們都在陸陸續(xù)續(xù)的轉(zhuǎn)化為成交。并且進(jìn)入11月以來的市場成交也依然不錯，持續(xù)性要比以前都強(qiáng)。當(dāng)然，有一點必須要指出，前端的成交的確是開始出現(xiàn)了一點回落趨勢，這個是正常現(xiàn)象，市場一定是震蕩往前走。這說明了低價盤在快速的被消化掉，市場進(jìn)入重新價格拉鋸是自然而然的事。也正因如此，未來才需要、也才會有持續(xù)不斷的政策出臺，加碼支持。

往后看幾個月（3-6個月），真正的關(guān)鍵節(jié)點在年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，那是一個重要的判斷標(biāo)尺。這個階段想必一定是一個“驚濤駭浪的時期”，外部的不確定性大于內(nèi)部，大概率還是會有很多重磅級應(yīng)對政策在醞釀之中，而且一定是整體性的政策大于房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策。

至于說到現(xiàn)在的買房問題，我再強(qiáng)調(diào)一個常識或者說是誤區(qū)：我不看底部，我也沒那個水平測到底部，所謂的底部都是后驗的。但既然大家都看底部，我想指出：市場均值的底部、和一個小區(qū)的底部、以及法拍房的底部，都完全不是一碼事。個盤的底部一定是先于市場的底部，在調(diào)整期的任何時候都有超級筍盤。所以，對于一個買家，無論是剛需還是投資，需要明確這一點常識。

比如說，純粹是看價格，羅湖現(xiàn)在最低有2萬多/平米的盤，福田最低有3萬多/平米的盤，南山最低有4萬多/平米的盤。再比如，如果你在市場上勤奮一點去淘盤，是能找到一些租金回報率超過2.5%-3%以上的樓盤的，而且是在羅湖、福田，而且是住宅，如果要公寓那就更多了，5%的都有。單單是說價格，這樣的價格水平已經(jīng)很難說是貴了，這樣的回報率也很難說不誘人——超過國債收益率，買家無論是剛需還是投資，買過來能住，就算是不住也可以出租，穩(wěn)穩(wěn)的睡后收入。當(dāng)然這樣的住宅肯定有瑕疵，或者是業(yè)主急賣，但是市場不就是這樣“個性化”的嗎？你坐在電腦前面只是去分析數(shù)據(jù)，肯定是既測不出市場的底有沒有到，更是拿不到這樣的筍盤的。

但是，每個買者都想著等待那個最底部，這是人之常情，我也需要很大的努力才能抗拒這樣的“錯誤誘惑”。所以，我后來想到了一個非常好的思維方法：專注于自身，而非專注于外物，厘清自己的需求，做好自己的風(fēng)控。然后，你可能就發(fā)現(xiàn)，任何市場都是好市場。

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