丁建剛評論：杭州“10.9”樓市新政是微觀調(diào)控，影響有限

10月9日，杭州發(fā)布了樓市新政。

主要內(nèi)容：

1、取消商品房限價政策。新出讓住宅用地不再設(shè)置新建商品房限價要求。

2、取消搖號的社保排序和限售。新出讓地塊的項目銷售時，購房意向登記家庭數(shù)量大于準(zhǔn)售房源數(shù)量的，仍要實(shí)施公證搖號銷售，但不再實(shí)行社保排序和限售。

3、降首付。商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%。

4、優(yōu)化住房公積金貸款政策。住房公積金貸款最高額度提高到130萬元（高層次人才家庭可上浮至195萬元）；統(tǒng)一首套房和二套房貸款首付款比例不低于20%；使用1次住房公積金貸款已結(jié)清的，可按首套房認(rèn)定。

5、因地施策加大購房支持力度。支持鼓勵各區(qū)、縣（市）因地施策加快出臺購房補(bǔ)貼、房票安置等措施，進(jìn)一步推動商品住房“以舊換新”。

6、加大房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作力度。推動房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)“白名單”擴(kuò)容增效，加大“白名單”項目貸款投放力度。

01

杭州樓市新政的背景是926政治局會議。

以這次會議為標(biāo)志，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，包括金融貨幣政策、財政稅收政策等，都發(fā)生了重大轉(zhuǎn)向。

按照慣例，政治局會議通常在一個季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布后的當(dāng)月討論經(jīng)濟(jì)問題，即4月、7月、10月，以及年底的12月（通常提前召開為當(dāng)年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)）。

而在9月的政治局會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下一步經(jīng)濟(jì)工作，本身就已經(jīng)非常罕見。

更為罕見的是，會議透露出的救樓市、救股市、穩(wěn)消費(fèi)、保民生等一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的政策，清晰明了和急切，尺度和力度幾乎是前所未有。

有人甚至認(rèn)為，此次經(jīng)濟(jì)政策的大幅轉(zhuǎn)向，堪比2022年12月7日疫情防控政策轉(zhuǎn)段。

這一次經(jīng)濟(jì)政策的重大轉(zhuǎn)向，讓全世界矚目甚至吃驚。

在926政治局會議之后的10多天時間里，中國的股市和樓市成為全世界的焦點(diǎn)。

國慶假期前后，A股大幅上漲。上證指數(shù)從9月25日的收盤2896.31點(diǎn)，躍升至9月26日的收盤3000.95點(diǎn)，至10月9日收盤3258.86點(diǎn)，盤中雖大幅震蕩，但這短短六個交易日上證指數(shù)上漲了12.5%。

02

市場情緒同時也傳導(dǎo)到了樓市。

國慶節(jié)前，北上廣深四個一線城市都按照926政治局會議的精神快速行動，紛紛松動甚至取消限購政策。

在七天長假中，北上廣深四個一線城市中，無論是商品房還是二手房，成交量同比都成倍甚至數(shù)倍的增長。一掃過去近三年的市場陰霾，特別是今年以來市場極度低迷的悲觀情緒。

長假期間，杭州雖然比不上深圳熱鬧，但市場情緒也出現(xiàn)了較為明顯的復(fù)蘇。

國慶假期杭州一樓盤售樓處

圖源：錢報杭州房產(chǎn)

運(yùn)河新城的濱運(yùn)錦繡里，加推213套房源，雖然在國慶假期期間報名登記，仍吸引1877余家庭登記，中簽率低至11.35%。

金沙湖的凱德·璟高府國慶假期期間收獲400多組客戶到訪。

推出“以舊換新”政策的銀湖排屋項目翠璟·和莊國慶假期期間到訪客戶180多組，7天時間共成交了16套。

杭州二手房市場同樣熱鬧。杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月1日-6日，貝殼平臺二手房帶看量同比去年提升70%，下定量同比去年增加141%。

近期中國股市和樓市的一系列變化，最大和最根本的宏觀背景就是926政治局會議，宏觀經(jīng)濟(jì)政策重大轉(zhuǎn)向。

03

杭州“10.9”樓市新政中，最引人注目的是取消了新出讓地塊的商品房限價。

商品房限價政策，可以說是自2016年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策中最荒唐、最錯誤和最失敗的政策。

在過去多年中，我們無數(shù)次論證限價政策可能給市場帶來的嚴(yán)重惡果，無數(shù)次呼吁盡快取消限價，但現(xiàn)實(shí)非常殘酷和無奈。

早在2017年商品房限價之初，我們就曾論證并預(yù)判了商品房限價政策可能導(dǎo)致的市場惡果。

1、限價政策使市場信號完全失靈。

2、限價政策使市場數(shù)據(jù)完全失真。

3、限價政策只能限商品房價格，不能限二手房，導(dǎo)致“價格雙軌制”。

4、由于“價格雙軌制”，造成了倒賣房號、權(quán)力尋租等一系列混亂現(xiàn)象。

5、由于市場亂象叢生，官方為了平息民怨，又不得不介入更微觀的商品房“搖號”政策。

6、“搖號”政策將商品房的套利空間顯性化、福利化、彩票化。導(dǎo)致極少數(shù)真正有購房需求的人能買到限價商品房，更多的是將套利的空間留給了“中獎?wù)摺薄?/p>

7、巨大的套利空間反而刺激了更多的投資投機(jī)需求進(jìn)入商品房市場，搖號買新房成為過去幾年市場投資投機(jī)的最大引擎。

時至今日，杭州終于全面取消了商品房限價政策，但時過境遷，市場已經(jīng)面目皆非，現(xiàn)在取消商品房限價政策已經(jīng)為時過晚，對市場的影響已經(jīng)非常有限。

根據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，當(dāng)前杭州搖號走向極端分化，少數(shù)存在套利空間的熱門樓盤搖號還在產(chǎn)生低中簽率，而絕大多數(shù)樓盤無需搖號。按單次預(yù)售證統(tǒng)計，過去三個月（7月-9月），杭州還需要搖號的樓盤開盤次數(shù)僅占全部開盤次數(shù)約25%（高峰時的2021年搖號比例曾高達(dá)57%以上）。

隨著二手房價格的大幅度回落，有套利空間的商品房區(qū)域和項目已經(jīng)越來越少。

甚至在某種意義上，那么幾個搖號的商品房項目反而成了杭州樓市某種熱度尚存的標(biāo)志。

04

可以預(yù)見的市場影響大致是：

1、取消商品房限價，市場真實(shí)的價格信號恢復(fù)。

由于商品房限價而產(chǎn)生的明確的套利空間不再存在，熱點(diǎn)板塊和熱門樓盤投資屬性進(jìn)一步降低。

多年失去方向的商品房定價，未來更多的可能會參考本區(qū)域內(nèi)新交付樓盤二手房價格，特別是二手房供應(yīng)量較大的區(qū)域，如亞運(yùn)村等區(qū)域。

2、各區(qū)和各板塊將紛紛拿出壓箱底的寶地。

由于商品房限價政策取消，原來的套利空間其中的大部分或?qū)⒒氐酵恋貎r格上。

3、由于沒有明顯的套利空間，人們的投資熱情度和搖號熱度將顯著降低。

4、官方適時取消了原來設(shè)置的社保入圍門檻，任何人都可以入圍，以平等的機(jī)會搖號。

這一點(diǎn)要比之前的設(shè)置社保門檻，公平公正。

5、過去多年中，不甘心被商品房限價政策限制價格而一直拒絕領(lǐng)預(yù)售證的幾個項目，終于獲得了勝利。

如某央企的文教區(qū)項目、某央企江河匯一線江景最后的幾十套房源、市中心的兩個中式合院項目等，都終于可以網(wǎng)簽了。

圖源：杭州發(fā)布

6、由于上述這些項目以及從現(xiàn)在開始新出讓住宅用地的項目不再限價，杭州商品房的名義價格將有所上升。

但正如過去多年，在房價暴漲時期，杭州商品房限價政策并沒有真正限制住房價上漲一樣，在市場下行階段，名義價格的上升同樣不會帶來真實(shí)價格的上升。

比如，江河匯的房源如果以10萬元/平方米的價格銷售，比曾經(jīng)的最高限價6.98萬元/平方米還高了3萬元/平方米，但人們并不足為奇，因為江河匯一線江景的二手房曾出現(xiàn)高達(dá)十四五萬的成交單價。

7、對于市場上絕大多數(shù)不需要搖號甚至滯銷的樓盤來說，限價已經(jīng)毫無意義。

很多項目早已經(jīng)以各種優(yōu)惠或贈送車位等形式，變相的降價了。

因此，取消商品房限價政策雖然是一次撥亂反正，但卻為時已晚，對市場的意義和積極影響已經(jīng)有限。

“10.9”杭州樓市新政的其他幾條，如公積金貸款額度增加等，都屬于微觀調(diào)控領(lǐng)域。由于商業(yè)銀行貸款利率的大幅下調(diào)，與公積金貸款利率的差距已經(jīng)非常小，對市場的影響同樣不大。

這次救樓市能否成功，取決于人們對未來市場的信心和實(shí)際購買力。

中長期信心和實(shí)際購買力來自于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，來自于更充分的就業(yè)，來自于人們實(shí)際收入水平的提高。

短期內(nèi)，人們對市場信心的修復(fù)，最重要的就是要看926政治局會議所確定的一攬子經(jīng)濟(jì)刺激政策能否奏效。

926政治局會議，以及國務(wù)院新聞辦公室近期一系列發(fā)布會（10月12日還有財政部的新聞發(fā)布會）所釋放的貨幣政策、財政政策等力度是否足夠。特別是，關(guān)于樓市的促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)的政策目標(biāo)能否達(dá)到。

當(dāng)然，其中A股救市能否成功，將是一個重要指標(biāo)。