深圳最被低估的竟然是「鹽田」

如果問深圳富豪都住在什么地方，很多人首先想起來的是香蜜湖、深圳灣，但其實(shí)深圳東海岸的鹽田梅沙灣也居住了很多企業(yè)家、社會(huì)領(lǐng)袖、明星大腕……

這里擁有全深圳獨(dú)一無二的山海、陽(yáng)光沙灘、半島、森林等生態(tài)資源，冠絕深圳，而且還有地鐵約30分鐘直達(dá)福田，是煙火生活和詩(shī)意遠(yuǎn)方的完美結(jié)合地，堪稱深圳的“寶藏濱海居所”。

更令人意外的是，雖然和香蜜湖、深圳灣同為深圳的濱湖/海高端居住區(qū)，富豪云集，但鹽田的 住宅新盤價(jià)格僅約4-6萬(wàn)/平，只有香蜜湖、深圳灣（15-30萬(wàn)/平）的約1/3-1/6。

為什么同為深圳濱海城區(qū)，卻有如此離譜的價(jià)差？因?yàn)?鹽田被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了，如果真正了解鹽田，就會(huì)知道這里的居住價(jià)值到底有多高。

01.

核心城區(qū)+一線親海+配套豐盛

30分鐘直達(dá)福田

鹽田到底有多宜居？

1979年深圳劃定經(jīng)濟(jì)特區(qū)后，在1983年修建了一條東起鹽田小梅沙、西至寶安南頭的鐵絲網(wǎng)以及配套的巡邏公路。自此，深圳被隔離成了兩部分：鐵絲網(wǎng)南邊的南山、福田、羅湖、鹽田，是經(jīng)濟(jì)特區(qū)，被稱為“關(guān)內(nèi)”；鐵絲網(wǎng)北邊的寶安、龍崗（后來又分出了龍華、光明、坪山和大鵬），是非經(jīng)濟(jì)特區(qū)，被稱為“關(guān)外”。

圖源網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)時(shí)，深圳以“關(guān)內(nèi)”和“關(guān)外”區(qū)分“市區(qū)”和“郊區(qū)”，所以，作為四大“關(guān)內(nèi)”之一的鹽田，自始就是深圳的核心區(qū)之一，地位和福田、南山、羅湖相當(dāng)，在深圳人心中的價(jià)值認(rèn)同感很高。

早在2008年，南山、福田房?jī)r(jià)僅1字頭的時(shí)候，鹽田的房?jī)r(jià)就高達(dá)約2.4萬(wàn)/平，位列全市第一，是名副其實(shí)的富人區(qū)。

2008年深圳新房房?jī)r(jià)

住在鹽田，那是妥妥的關(guān)內(nèi)人、有錢人。

有這種價(jià)值認(rèn)同打底，鹽田天然更容易吸引有錢人的目光，不過，能成為眾多富豪、企業(yè)家、社會(huì)領(lǐng)袖的居住選擇，更重要的原因是鹽田聚集了優(yōu)越的山海生態(tài)資源+優(yōu)質(zhì)的核心城市資源，宜居水平很高。

首先，鹽田背山面海、密度低，生活像度假。

鹽田背靠國(guó)家森林公園梧桐山，面朝大鵬灣，森林覆蓋率高達(dá)88%，空氣優(yōu)良率全市排名第一。

鹽田擁有的30公里海岸線，被《中國(guó)國(guó)家地理》評(píng)為“中國(guó)最美的八大海岸”之一，其中大小梅沙沙質(zhì)細(xì)軟、海水清澈，被稱為“東方夏威夷”。

同時(shí)，鹽田人口密度只有2860人/平方公里，僅為深圳均值（8792人/平方公里）的約1/3。

住在這樣的地方，和住在星級(jí)濱海度假區(qū)沒什么區(qū)別。

圖源鹽田區(qū)政府官網(wǎng)

其次，鹽田是深圳核心區(qū)，擁有齊全、優(yōu)質(zhì)的生活配套。

住在鹽田，孩子上學(xué)，鹽田有約51所學(xué)校可選，包含全市唯一全海景學(xué)校鹽田高級(jí)中學(xué)、鹽田區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、梅沙未來學(xué)校、萬(wàn)科梅沙書院等名校，學(xué)位充足。

圖源鹽田高級(jí)中學(xué)官方微信

家人看病，鹽田有很強(qiáng)的醫(yī)療水平，已經(jīng)全面建成“15分鐘社康服務(wù)圈”，鹽田區(qū)人民醫(yī)院還正全力創(chuàng)建三級(jí)甲等醫(yī)院，完全不用為就醫(yī)擔(dān)憂。

休閑娛樂，鹽田更是深圳天花板級(jí)別的存在，這里匯聚了佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)、壹海城、翡翠島（未營(yíng)業(yè)）等大型購(gòu)物中心，還有“國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”東部華僑城、“離海最近的圖書館”燈塔圖書館、海濱棧道、鹽田體育中心、中國(guó)唯一的一街兩界歷史文化特色旅游街“中英街”、天麓云海谷高爾夫球場(chǎng)、大梅沙游艇會(huì)、萬(wàn)科騎游艇會(huì)等高端文娛配套，出門即是旅游。

東部華僑城 圖源鹽田區(qū)政府官網(wǎng)

交通也非常便捷，乘坐地鐵8號(hào)線（2號(hào)線），約30分鐘直達(dá)福田市民中心、50多分鐘直達(dá)南山世界之窗，自駕走羅沙路、惠深沿海高速，約30分鐘也能到福田中心。

截圖自深圳地鐵官網(wǎng)

山海資源豐盛、密度低、人口少、市政休閑配套豐富、學(xué)校優(yōu)質(zhì)、學(xué)位充足、看病方便、地鐵直達(dá)福田南山……鹽田同時(shí)擁有稀缺的生態(tài)資源和豐富的城市資源，既能滿足深圳人對(duì)現(xiàn)代高效生活的現(xiàn)實(shí)追求，又能滿足對(duì)詩(shī)意生活的想象，可謂是深圳最宜居的城區(qū)之一。

不過，能實(shí)現(xiàn)這種理想人居狀態(tài)，離不開鹽田區(qū)政府的創(chuàng)新謀劃、辛勤耕耘。

你能想象到嗎？鹽田區(qū)2023年將超8成的公共預(yù)算支出都投入了民生領(lǐng)域，用于提升鹽田市民的幸福感。

同時(shí)，鹽田區(qū)還大力規(guī)劃、推進(jìn)了國(guó)家級(jí)重大戰(zhàn)略平臺(tái)“沙頭角深港國(guó)際消費(fèi)合作區(qū)”、國(guó)際都市親海度假區(qū)“小梅沙片區(qū)整體改造項(xiàng)目”（89萬(wàn)平米小梅沙新城+137公頃黃金海域+38公頃郊野森林）、大梅沙公園升級(jí)、全市首家7星級(jí)酒店等重磅明星項(xiàng)目，致力于推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市煥新，不斷提升鹽田的城市價(jià)值、宜居價(jià)值。

小梅沙片區(qū)整體改造項(xiàng)目效果圖

沙頭角深港國(guó)際消費(fèi)合作區(qū)示意圖

可以說，鹽田雖然先天生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但能有如今宜居、舒適、便捷的人居環(huán)境，和政府的努力密不可分。

淘哥認(rèn)為，中國(guó)的炒房時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在是居住時(shí)代，未來能保值的房子，也一定是居住價(jià)值高的房子，而宜居性高、又在不斷進(jìn)化的鹽田正符合這種時(shí)代特征，樓市價(jià)值非常經(jīng)得起檢驗(yàn)。

02.

一線城市唯一有沙灘且通地鐵的城區(qū)

鹽田有多稀缺？

除了基本盤扎實(shí)，鹽田還有非常強(qiáng)烈的稀缺性、唯一性——鹽田是粵港澳大灣區(qū)唯一與香港水陸相連的城區(qū)，同時(shí)還是國(guó)內(nèi)一線城市唯一有沙灘且通地鐵的城區(qū)，8號(hào)線小梅沙站出站即達(dá)沙灘。

直通沙灘的地鐵站

也就是說，不管是在大灣區(qū)，還是在全國(guó)，鹽田都具備不可替代的稀缺價(jià)值。

尤其是第2點(diǎn)，注定鹽田是全國(guó)有錢人置辦濱海居所的首選區(qū)域之一。

淘哥一直強(qiáng)調(diào)，自然資源一定要和城市、和區(qū)域相結(jié)合才能發(fā)生核聚變般的力量。在小縣城里、在荒山野嶺，自然資源再豐富也不值錢。

很多人容易被壯闊的海景、寧?kù)o的湖景或是巍峨的山景所打動(dòng)，但請(qǐng)記住淘哥的話，沒有城市資源，沒有區(qū)域資源，這些生態(tài)資源都是坑。

比如惠州濱海區(qū)，因?yàn)椴皇腔葜莸暮诵某菂^(qū)，也不是大灣區(qū)的戰(zhàn)略重地，只有海景，沒有地鐵、大型商圈、優(yōu)質(zhì)教育、市政配套等高階城市資源，居住價(jià)值很低。

再加上郊區(qū)天然具備“土地不稀缺”的特性，供應(yīng)也很大，所以這一輪樓市調(diào)整，惠州海景房幾乎全部“腰斬”、“膝斬”，比如碧桂園十里銀灘的二手房已經(jīng)降至6-7千元/平，與高峰時(shí)期相比幾乎“打了對(duì)折”。

降價(jià)還不是最慘的，更可怕的是無人接盤，徹底變成了“不動(dòng)產(chǎn)”。

與惠州濱海物業(yè)相反，最有價(jià)值濱海的物業(yè)，一定是一線城市＋核心區(qū)域的擁有稀缺自然資源的物業(yè)。

一線城市+核心區(qū)域，意味著宜居價(jià)值高、供應(yīng)少、競(jìng)爭(zhēng)小，這決定了房子價(jià)值的下限；在此之上，稀缺的自然資源，是拉開房子價(jià)值差距的關(guān)鍵要素，決定了物業(yè)價(jià)值的上限。

而鹽田作為國(guó)內(nèi)一線城市唯一有沙灘且通地鐵的核心城區(qū)，和惠州這種度假濱海區(qū)有本質(zhì)區(qū)別，是城市核心資源和濱海生態(tài)資源的完美結(jié)合，是高價(jià)值濱海物業(yè)的典型代表。

而且，鹽田的供應(yīng)很少，目前，鹽田在售二手房約1280套，全市（約4.8萬(wàn)套）占比僅約2.7%；鹽田庫(kù)存新房約475套，全市（約5.2萬(wàn)套）占比僅約0.9%。（數(shù)據(jù)源自深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)、鏈家、深圳買房計(jì)劃等）

更重要的是，鹽田因?yàn)楣?yīng)少、樓市討論度不高，所以炒房氛圍弱，房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn)，泡沫很小，是現(xiàn)階段非常安全的抄底選擇。

03.

鹽田住宅2字頭起

非深戶1年社保就能買

一個(gè)夢(mèng)回2008年的機(jī)會(huì)

鹽田的房?jī)r(jià)泡沫有多小呢？

縱向?qū)Ρ龋}田房?jī)r(jià)幾乎回到了2008年。

前文提及，早在2008年，鹽田的房?jī)r(jià)就有2.4萬(wàn)/平，然而，16年過去，歷經(jīng)2015年、2020年的房?jī)r(jià)大漲，南山、福田早已從1字頭步入10字頭、20字頭，價(jià)格翻了一、二十倍。

鹽田呢？目前，鹽田在售新盤單價(jià)基本在4萬(wàn)多，個(gè)別二手房的成交單價(jià)低至2字頭，真是夢(mèng)回2008年。

鹽田二手房5月份成交情況 部分房源低至2字頭

相較于福田、南山的漲幅，鹽田的房?jī)r(jià)10幾年幾乎等于原地踏步，這樣一個(gè)沒有炒房焦慮的鹽田，簡(jiǎn)直是一線城市留給買房人的一方凈土。

橫向?qū)Ρ龋}田性價(jià)比超高。

鹽田交通非常便捷，從8號(hào)線沙頭角站出發(fā)，4站直達(dá)羅湖的蓮塘口岸、約30分鐘直達(dá)福田華強(qiáng)北。

目前，在鹽田買一套建面90平左右的新房，總價(jià)在320-450萬(wàn)左右，羅湖、福田的同面積住宅總價(jià)在500-750萬(wàn)左右，兩者相差約200-300萬(wàn)。

鹽田某住宅備案價(jià)格 截圖自行舟深房小程序

福田某住宅備案價(jià)格 截圖自行舟深房小程序

羅湖某住宅備案價(jià)格 截圖自行舟深房小程序

約30分鐘的空間距離，換便宜約一半的價(jià)格，這對(duì)剛需來說，非常友好且劃算。

而且，住在鹽田，還擁有愜意的濱海生活，這種生活如果換在深圳西海岸的深圳灣（15-30萬(wàn)/平），成本要抬升4-6倍。

更凸顯性價(jià)比的是，鹽田新房4萬(wàn)多5萬(wàn)，幾乎是深圳同等價(jià)位區(qū)域里，通勤便捷度和居住體驗(yàn)最好的。

首先，下圖是鹽田沙頭角到福田市民中心的導(dǎo)航截圖，不管是自駕還是地鐵，沙頭角半個(gè)小時(shí)左右就能到市民中心。

截圖自高德 不同時(shí)段用時(shí)不一，僅供參考

其次，鹽田有山有海有沙灘、有高起點(diǎn)高規(guī)格的城市規(guī)劃、還有作為關(guān)內(nèi)核心區(qū)沉淀下來的優(yōu)質(zhì)城市資源，城市建面、生活配套、生態(tài)景觀等資源都非常出色。

去過鹽田的朋友或許都會(huì)對(duì)鹽田舒適驚艷的濱海環(huán)境、干凈整潔的街道維護(hù)、度假風(fēng)景區(qū)般的綠化建設(shè)、豪宅觀感的高檔社區(qū)留下深刻印象，如此高的城市建設(shè)、維護(hù)水平，一定是戰(zhàn)略地位較高的城市核心區(qū)才能具備的能力，生活在這種地方，和生活在剛需郊區(qū)完全是不同的感受。

圖源鹽田區(qū)政府官網(wǎng)

性價(jià)比高之外，鹽田的樓市政策也非常友好，準(zhǔn)入門檻很低。

根據(jù)深圳最新政策，鹽田買房，非深戶1年社保就能購(gòu)入，2個(gè)及以上未成年子女的深戶家庭還可以在鹽田買第3套。

那么，鹽田目前有哪些新盤能買？

鹽田目前的在售住宅項(xiàng)目中，比較值得關(guān)注的是特發(fā)小梅沙覲海廣場(chǎng)、臻灣云庭、鵬瑞半山云璟府、望辰府，這幾個(gè)項(xiàng)目都是8號(hào)線地鐵沿線的優(yōu)質(zhì)新盤。

覲海廣場(chǎng)位于小梅沙，擁有一線海景，緊鄰8號(hào)線“小梅沙站”，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，本月12日剛?cè)∽C，備案均價(jià)5.2萬(wàn)/平推63套住宅，共有2種戶型，分別為建面約117平的3房2廳2衛(wèi)、建面約121平的4房2廳2衛(wèi)。

覲海府效果圖

臻灣云庭鄰近8號(hào)線“鹽田路站”，在售建面約67-93平的2-3房住宅，折后總價(jià)265萬(wàn)起，按最低首付比例20%計(jì)算，首付約53萬(wàn)起就能上車，而且還是現(xiàn)房狀態(tài)、即買即住。

鵬瑞半山云璟府鄰近8號(hào)線“深外高中站”，位于梧桐山半山之上，由深圳灣1號(hào)室內(nèi)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)執(zhí)筆，在售建面約89-113平的3-4房，單價(jià)4-4.4萬(wàn)/平，總價(jià)356-490萬(wàn)。

望辰府也鄰近8號(hào)線“深外高中站”，在售建面約89-129平的3-4房，以及建面約141-151平的復(fù)式洋房，折后均價(jià)約4.5萬(wàn)/平，總價(jià)約400萬(wàn)起。

位置示意 僅供參考

這么多年，鹽田因?yàn)楣?yīng)太少、沒有網(wǎng)紅豪宅出現(xiàn)、之前未開通地鐵心理距離遠(yuǎn)等因素，似乎已經(jīng)被深圳置業(yè)者遺忘。

但作為一個(gè)集已開通地鐵+約30分鐘通達(dá)福田+一線城市唯一有沙灘且通地鐵的城區(qū)+優(yōu)越的山海資源+宜居+沒有泡沫+性價(jià)比超高+門檻低等眾多優(yōu)點(diǎn)于一身的鹽田，其樓市價(jià)值真的被遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了。

淘哥認(rèn)為，鹽田適合福田羅湖剛需首置、深圳多套置業(yè)、度假型購(gòu)房、享受型購(gòu)房等多種群體，真心建議各位有買房計(jì)劃的朋友看了鹽田再做決定。

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