除了理解碧桂園 還要有一點(diǎn)點(diǎn)質(zhì)疑

真的要感慨一下，港股實(shí)在太殘酷，碧桂園(02007.HK)流動(dòng)性危機(jī)的正式曝光，竟然最初是來(lái)自不具名高管，對(duì)媒體的承認(rèn)。

內(nèi)幕消息如何管理與披露，里面有很大想象空間。

再來(lái)說(shuō)正式公告，僅僅相隔十天的兩份盈利預(yù)警公告，對(duì)財(cái)務(wù)狀況描述天壤之別，出現(xiàn)虧損與虧損500億元，還需要十天來(lái)確認(rèn)數(shù)字的重要性？

不如直白的說(shuō)，碧桂園服務(wù)(06098.HK)李長(zhǎng)江上個(gè)月低位斬倉(cāng)股票，他有內(nèi)部信息優(yōu)勢(shì)；碧桂園服務(wù)20%股權(quán)的捐贈(zèng)，是風(fēng)險(xiǎn)隔離措施；楊國(guó)強(qiáng)去年底退休，也是有動(dòng)機(jī)的安排。

現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)來(lái)看，配股在深夜終止，就是楊老板做出了最后決定。

市場(chǎng)交易“大而不倒”的碧桂園，大部分人犯了錯(cuò)誤，一聲聲理解碧桂園的聲音，對(duì)于投資者與購(gòu)房者于事無(wú)補(bǔ)。

對(duì)于后續(xù)碧桂園保交樓、債務(wù)重組及未來(lái)發(fā)展，需要弄清楚重點(diǎn)與邏輯。

碧桂園為什么倒下？

如果碧桂園在去年就倒下，可以將其歸因于金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)房企的擠兌。

整個(gè)2022年，碧桂園在對(duì)銀行借款同比減少900億元的情況下，償還了將近500億元的有息負(fù)債，貨幣資金只減少了300多億元，這意味著碧桂園開(kāi)源節(jié)流去杠桿。

萬(wàn)科、保利同期對(duì)銀行借款不降反增，整體貨幣資金保有量實(shí)現(xiàn)了“止血”，碧桂園早已認(rèn)識(shí)到了這種殘酷性。

正如碧桂園公告所言，市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度，以及三四線城市等低線城市投資比例過(guò)大，才是其倒下的真正原因。

前7個(gè)月的銷售額，已經(jīng)完全證實(shí)，三四線城市的市場(chǎng)恢復(fù)情況，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一二線城市。

碧桂園重要任務(wù)是保交樓嗎？

按照碧桂園陳述，未來(lái)重點(diǎn)工作包括保交付、化解階段性流動(dòng)壓力、保障經(jīng)營(yíng)有序等，顯然保交付被放在頭等位置。

并不是說(shuō)保交付不重要，而是在預(yù)售監(jiān)管資金充足的情況下，保交付并不是碧桂園最難做到的事情。

截至2022年底，碧桂園已預(yù)售未交付的房屋建筑面積大概是8700萬(wàn)平方米，同期的預(yù)售監(jiān)管資金大概為500億元。

也就是說(shuō)，每平方米的建設(shè)資金還有574元，考慮到去年預(yù)售物業(yè)工程已有較大進(jìn)度，保交付的資金并不會(huì)有很大缺口。

同時(shí)也考慮到今年上半年，碧桂園只有1408.3億元銷售額，預(yù)售監(jiān)管資金也更加謹(jǐn)慎，碧桂園整體保交付壓力，比早已耗盡資金的暴雷房企要輕松一些。

重點(diǎn)關(guān)注什么？

“保交付”的前提當(dāng)然是資金，現(xiàn)在需要關(guān)注的重點(diǎn)，也是碧桂園的資金狀況，繼而影響到對(duì)其后續(xù)債務(wù)重組以及轉(zhuǎn)型發(fā)展的判斷。

截至2022年底，碧桂園還有1475.5億元貨幣資金，除去500億元預(yù)售監(jiān)管資金，還有近900億元資金，短期有息負(fù)債為937.1億元。

半年過(guò)去了，碧桂園產(chǎn)生了巨額虧損450-550億元。按照碧桂園說(shuō)法，虧損主要是毛利率下降、項(xiàng)目減值、以及外匯波動(dòng)損失導(dǎo)致。

這些虧損基本是賬面，都不會(huì)導(dǎo)致大額現(xiàn)金流失，碧桂園最有可能流失現(xiàn)金的仍然還是還債。

但很多暴雷房企，最后往往債務(wù)不減反增，現(xiàn)金消失在彌補(bǔ)“明股實(shí)債”、“表外負(fù)債”中。碧桂園還有近700億元的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)，以及1000億元的少數(shù)股東權(quán)益，以及龐雜的應(yīng)付款項(xiàng)。

碧桂園橫跨整個(gè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈布局，各類業(yè)務(wù)合作紛繁復(fù)雜，半年度財(cái)報(bào)將檢驗(yàn)其資金的真實(shí)去向。

比如今年3月收購(gòu)合作項(xiàng)目保利的份額，就涉及到合聯(lián)營(yíng)企業(yè)變動(dòng)以及付出現(xiàn)金代價(jià)。

如果碧桂園8月底不能發(fā)布半年報(bào)，或者碧桂園的資金，沒(méi)有用在還債或預(yù)售監(jiān)管資金上，將導(dǎo)致碧桂園整體業(yè)務(wù)的崩潰，進(jìn)而影響到債務(wù)重組以及未來(lái)重點(diǎn)工作：

完成保交樓的情況下，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、城市布局的轉(zhuǎn)型。

現(xiàn)任掌舵者楊惠妍，提出碧桂園業(yè)務(wù)要從三四線城市逐步轉(zhuǎn)向一二線城市，在保交樓和債務(wù)重組的情況下，這種業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型已變得難上加難。

碧桂園值得一救嗎？

這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有人能夠回答，不同角度有不同考慮，整體上看救助一把利大于弊，尤其是保證購(gòu)房者利益與穩(wěn)定信心而言。

這種救助難免涉及道德風(fēng)險(xiǎn)，救助購(gòu)房者還是救助企業(yè)？救助碧桂園一家，還是全面救助民營(yíng)房企？沒(méi)有人有勇氣做出這個(gè)決定，

截至2022年底，碧桂園有高達(dá)1.1億平方米的未售未開(kāi)工物業(yè)，而去年全年銷售面積為4450萬(wàn)平方米。

如果有價(jià)值，碧桂園會(huì)全力自救，如果沒(méi)有價(jià)值，那確實(shí)是“神仙”難救。