樓市子彈已上膛，會有核彈嗎？

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7月24日，中共中央政治局會議提出：“要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

7月27日，住建部也喊話：進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

在政治局會議定調(diào)及住建部發(fā)聲后，一周之內(nèi)，一線城市中北京、深圳、廣州、上海住建部門相繼表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

北京：將更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

深圳：更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

廣州：將盡快推出有關(guān)政策措施，滿足剛性和改善性住房需求。

上海：繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求。

7月31日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)的措施》的通知，在穩(wěn)定大宗消費(fèi)章節(jié)提出“支持剛性和改善性住房需求”，“做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作”、“完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策”、“穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)改造”、“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”等重點(diǎn)內(nèi)容。

8月1日晚間，在中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議上，外界關(guān)注度較高的“存量個人住房貸款利率”得到確認(rèn)下調(diào)！

短短幾天時間，針對地產(chǎn)行業(yè)動作頻頻，這種現(xiàn)象是極為罕見的。可以說給市場傳遞了重要信號，各地已經(jīng)開始在積極落實(shí)有關(guān)政策精神，更說明各地近期或?qū)⒂芯唧w的措施出臺。

隨著政策放松的預(yù)期越來越清晰，往后各種較為嚴(yán)格的限制性政策都有望得到調(diào)整。當(dāng)然，基調(diào)和關(guān)注點(diǎn)主要放在支持和滿足剛性及改善型住房需求方面。

也可以預(yù)見，隨著高層一系列密集政策的先后表態(tài)，預(yù)計(jì)各地在限貸、限購、稅費(fèi)、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等各方面，會做出全面的調(diào)整，持續(xù)保持房地產(chǎn)寬松的趨勢。

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今年年中重磅會議指出，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

事實(shí)上，自去年以來，二三四線城市持續(xù)在需求側(cè)出臺寬松政策，包括降低限購門檻、增加多孩家庭購房資格、降低貸款利率和首付比例等。

根據(jù)央行的規(guī)定，首套房利率下限可再下調(diào)20個基點(diǎn)，即可到4.0%。有些三四線城市的利率下限已經(jīng)調(diào)到了4%以下，但房地產(chǎn)行情還是沒有發(fā)生較大扭轉(zhuǎn)，主要原因有：

一是，這些城市人口流失，變少了，小城市人口向省會大城市和特大城市聚集，中國人口向特大城市聚集，這將是未來幾年人口流動的趨勢；

二是，這些地方房子已經(jīng)供過于求了，前些年大量建設(shè)的商品房已經(jīng)完全過剩了；

三是，這幾年受國際和國內(nèi)環(huán)境的影響，疊加三年疫情，居民的收入收到影響，口袋干癟了不少，簡單來說家里沒有余糧了，自然就沒有買房的熱情和信心了，年初全國各地還出現(xiàn)了一波提前還款熱潮，這一現(xiàn)象說明居民在主動降杠桿。

但一線城市房地產(chǎn)政策以微調(diào)為主，限購限售的的政策基本未松動。

年中重磅會議這次沒有提到“房住不炒”，這也是近5年來首次沒有提到的，很多人就拿這個說事，過度解讀說會有大反轉(zhuǎn)，房價會有大漲，唱多者更是大肆宣揚(yáng)要進(jìn)場買房。

筆者認(rèn)為不能過度解讀，要客觀理性的分析，年中會議提到主要滿足的是剛需和改善型群體的住房需求，還有從住建部和四個一線城市的表態(tài)也可以看出主要是圍繞剛需和改善型群體調(diào)整優(yōu)化政策，后期大概率也是針對剛需和改善型換房出臺政策，不會有2008年和2016年那種大水漫灌，房價大漲的行情。

年中會議最終的落腳點(diǎn)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，從這方面也說明后市不會出現(xiàn)大漲行情，最好是房價企穩(wěn)，改變房價下降趨勢。

政策制定者也不希望久病求醫(yī)，一上來就給一劑興奮劑，那樣只會是回光返照，要相信國家的決策能力，相信即將到來的調(diào)控會是一劑良藥，真正能提振房地產(chǎn)市場信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

與二三四線城市不同，由于一線城市房地產(chǎn)本身對投資性需求就有很強(qiáng)吸引力，一旦放開限購，自住和投資需求都可能快速抬頭。

特別是深圳房地產(chǎn)市場，給點(diǎn)陽光就會燦爛，這也是為什么就唯獨(dú)北京、上海、深圳和廣州四個一線城市調(diào)控政策遲遲沒有大松動的原因。

7月27日，住建部表態(tài)，從降首付和利率，稅費(fèi)減免、“認(rèn)房不認(rèn)貸”這些方向做一些調(diào)整和優(yōu)化，這好像又回到以前政策老路，歸根結(jié)底還是降首付加杠桿的老套路，好像又要把以前房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)增長這支“夜壺”重新拿起來用了，只不過時過境遷，能起到多大的作用不得而知。

但是像以前那樣房價大漲應(yīng)該是不會出現(xiàn)了，一個藥方不能治百病，病因不一樣，如果按照老藥方抓藥，沒有對癥下藥，就會達(dá)不到預(yù)期的治療效果。

況且如今的大環(huán)境和之前不一樣了，這幾年受國際關(guān)系的影響，出口受阻，只能靠內(nèi)需拉動消費(fèi)，老百姓經(jīng)歷三年疫情，疊加失業(yè)率過高，收入受到很大影響，老百姓對未來收入預(yù)期不高。

讓居民加杠桿去買房，雖然房子買了，但是收入跟不上，房子就會出現(xiàn)斷供法拍的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象也是高層不希望看到的。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化政策應(yīng)該和增加居民收入措施組合起來，只有居民收入提高了，才會有購置房產(chǎn)的信心和能力。

在年中重磅會議前有些城市陸陸續(xù)續(xù)也出臺了一些房地產(chǎn)調(diào)整和優(yōu)化政策。

比如深圳，7月14日就可辦理“雙證合一”，據(jù)統(tǒng)計(jì)深圳有9萬多套雙本證，這樣就釋放了一半即4萬多個購房名額，要知道當(dāng)初能買雙本證房子的人都是有資金實(shí)力的，而且很多雙本證的房子還處于深圳核心地段比如南山和福田區(qū)，有些還屬于豪宅，“雙證合一”后釋放的是貨真價實(shí)的有錢人的購房名額。

還有2020年深圳出臺“715”樓市新政，開啟限購、限售、限貸、限離全面嚴(yán)調(diào)時代，其中限購加碼，明確深戶滿3年+社保3年，非深戶社保滿5年，方可在深圳買房。

一夜間，有一批群體失去購房名額，而且數(shù)量還不少，樂有家研究中心曾據(jù)公開數(shù)據(jù)估算，這批群體規(guī)模大約在19萬-38萬人之間，現(xiàn)如今三年時間已過，釋放大量的購房名額。同時，深圳的住宅是3年限售，3年限售期一過，也會增加改善性需求，利好市場成交。

筆者認(rèn)為，房產(chǎn)調(diào)控優(yōu)化新政子彈已上膛，很快就會打出來，下半年房地產(chǎn)市場交易量會上來，但房價不會出現(xiàn)“大漲”行情，整體還是以“穩(wěn)”為主。

所以，我們要客觀理性分析，要遵從國家頂層設(shè)計(jì)，剛需和改善群體就可以提前做好規(guī)劃，把握時機(jī)適時進(jìn)場，而房地產(chǎn)新政出臺之時也將是那些投資炒房群體出貨離場的最好時機(jī)了，而不是加倉進(jìn)場。