上海2023年首批集中供地零斬獲 中海轉戰(zhàn)城市舊改

房企開啟搶地大戰(zhàn)，有的心想事成，有的鎩羽而歸。

作為2020年虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊“圍標事件”的主角，三年解禁期滿，萬科在2023年上海首輪集中供地中拿下松江廣富林街道一宗商住地塊，與中鐵建合體拿下閔行梅隴社區(qū)一宗宅地；華潤拿下青浦西虹橋一宗宅地；中海則是顆粒無收。

不過，在舊改方面，中海有新動作。5月9日，中海建國東路69和70街坊歷史風貌保護及城市更新項目在上海歷史博物館舉行了啟幕儀式并發(fā)布地塊案名。

70街坊名為“中海·順昌玖里”，69街坊名為“中海·恒昌玖里”。順昌玖里源自兩個地塊的中軸道百年老街“順昌路”，恒昌玖里則來自69街坊保留歷史建筑“恒昌里”。項目位于黃浦區(qū)核心區(qū)域新天地板塊，西連衡復，東迎外灘，是未來新天地區(qū)域少有的住宅開發(fā)項目。

中海·順昌玖里效果圖圖片來源：網(wǎng)絡

高層+低密別墅

據(jù)了解，中海·順昌玖里一期將建設兩棟44層150米超高層塔尖豪宅，一棟30層約102米高層住宅，以及2-3層的商業(yè)及聯(lián)排獨棟別墅。高層面積段約180-260平方米；低密別墅沿肇周路布置，高10米，3層，棟距6-8米，面積段約270-500平方米。

中海·順昌玖里示意圖圖片來源：網(wǎng)絡

而中海·恒昌玖里為純低密新建住宅，由2-3層低密住宅及少量沿街商業(yè)組成。

項目地塊內(nèi)還有多座百年建筑，中海通過整體平移、原地頂升、修繕等方式，更好保留其歷史風貌。平移的文保建筑有鶴鳴里、順鑫里、鴻寧里，它們被移動至順昌玖里的西北角，和三棟新建建筑共同組成城市更新商業(yè)組團，以期成為新的城市目的地。

在項目自身的設計上，中海·恒昌玖里沿黃陂南路由不同的建筑組團，形成豐富且連續(xù)的建筑立面。慈壽坊段擁有拼花泰山磚墻面，陽臺上有明顯的Art-deco幾何裝飾，窗下有閃電紋裝飾，墻面局部還點綴了鏤空釉面花磚。中海將用留皮換膽的技法，把建筑外立面的形式、材料、特色裝飾完整保存。

項目現(xiàn)場，售樓處、樣板間主體已基本完成。據(jù)悉，中海此次將打造工法樣板間，更加直觀、透明地展示產(chǎn)品。項目預計將于2025年9月竣工。

舊改“曲線收儲”

公開資料顯示，建國東路舊改項目由中海于2020年7月拿下。中海與上海市黃浦區(qū)政府簽訂合作框架協(xié)議，中海對黃浦區(qū)建國東路67-71街坊歷史風貌保護及城市更新項目五幅土地進行開發(fā)建設。據(jù)悉，該項目總投資額達590億元，是中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項目。

建國東路項目后，2022年1月，上海楊浦區(qū)推出首個市區(qū)聯(lián)手、政企合作的城市更新項目，最終經(jīng)過股權轉讓，該項目交給中海與楊浦城建共同開發(fā)，項目被命名為中海·海上和集，中海也借此成功將項目版圖挺進楊浦內(nèi)環(huán)。

項目信息顯示，中海海上和集距離北外灘900米、東外灘1.6km，步行5分鐘可達大創(chuàng)谷，受到北外灘和東外灘兩大區(qū)域核心輻射。項目將推出6幢高層產(chǎn)品，面積段為建面約99-179平方米3-4房，上市時間待定。

中海頻頻涉足“熱衷”舊改，與萬科、華潤相同的是，背后急需新的項目來補充“血液”。房天下顯示，中海目前在售項目只有中海閱麓山和中海戈雅園。中海閱麓山2020年首次開盤，中海戈雅園則是2018年的項目。據(jù)證地產(chǎn)與星空在網(wǎng)上房地產(chǎn)查到的數(shù)據(jù)，中海閱麓山三期共有580套住宅，至今仍有66套未售出；中海戈雅園剩余200多套未售完。

中海待售的項目除了建國東路、海上和集，還有中海真如項目。但與同為國企、央企陣營的招商、保利、華發(fā)等大手筆拿地、快速推盤去化來比，中海想要趕超無疑需要時間。

不過，舊改項目亦需要大量資金支持，有著“利潤王”之稱的中海也“吃不消”。2022年3月，中海撤出建國東路項目南側3個地塊（67、68、71街坊），由黃浦區(qū)國資委旗下的永業(yè)集團接手。建國東路項目由中海與黃浦區(qū)共同成立中海海華和中海海庭兩個項目公司開發(fā)，兩個公司的股權原本都是中海占98%，永業(yè)集團旗下的中城集團占2%。但據(jù)中國建筑2022年3月8日公告，海庭公司的股權發(fā)生了變更，中海出資2%、永業(yè)集團直接出資98%。對于中海退出的原因，公告解釋稱，項目實施周期較長，因后續(xù)房屋征收、地方政府行業(yè)政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場情況等變化產(chǎn)生的風險，可能會影響本項目的預期收益。

此外，在上海2023年首輪集中供地中，浦東新區(qū)16號線周浦站周邊地區(qū)06-04地塊的拍賣環(huán)節(jié)，中海還放棄了“一次性書面報價”。從成交情況來看，該地塊最終成交價為17.3億元，樓面價為3.68萬元/平方米，溢價率高達9.39%。雖然該地塊房企聯(lián)動價為6萬元/平方米，要求中小套比例不低于80%，且需配建5%建筑面積保障房，對于開發(fā)商而言，無疑會影響項目的利潤率預期。可見中海在拿地方面仍然抱著謹慎態(tài)度。