公攤面積增加需額外付20萬 建發寶山地王項目央璽給業主“挖坑”

2016年8月17日，建發、首開、中糧聯合體以67.9億元競得寶山區顧村鎮N12-1101單元06-01純宅地，樓面價53727元/平方米，溢價率115%，是寶山區當之無愧的“地王”項目。該項目由建發負責開盤操盤，并定名為“央璽”。

作為建發“央”字系標桿產品，建發拿地不久后就遭遇樓市調控，央璽“磨蹭”了快三年才入市。除了首開去化失利，開盤前還遭遇樓盤失火，交房后又有業主反映小區新電梯問題頻出：墜降、異響、雨水浸泡……

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據網易房產報道，2022年底，曾有業主爆料，央璽在開盤前存在“錯誤”引導，導致購買戶型完全一致的上疊業主需要額外支付20萬元公攤面積費用。業主代表此后雖然多次向上級部門反映，但開發商卻屢次“踢皮球”應付，還一度不履行交房義務。

如今，業主雖然已經順利收房，開發商依然沒有妥善解決核心問題，受影響的上疊業主至今無法辦理產證。
公攤面積當成套內面積？

央璽業主的一封聯名信顯示，業主們曾于2021年6月認籌上海建發央璽上疊疊拼。據項目信息，此時入市的是央璽二期產品，備案名為潤園，房源共計288套建面約119-133平方米的新中式疊拼別墅。

業主稱，銷售在介紹上疊時，確實有提過上疊的實際測量面積比預測面積大，有的大了將近1平方，有的則大了將近3平方，需要補差價。銷售還特別強調測量是房管局測的，不會出錯。

本著對建發資質和對房管局的信任，業主們在2021年7月19日開盤選房當日簽署了實測面積確認書，確認了總的實測建筑面積和需要補交的房款，隨后又簽署了預售合同。

然而讓業主們集體傻眼的是，2021年12月，房管局出示公告因為計算錯誤弄錯了幾幢房子的公攤面積，業主們這才意識到所謂的實測面積增加并不是套內面積增加，而是公攤面積增加，一名業主家新增的公攤面積足足有2.77平方米，需要補交19萬多。至于業主們在選房當日簽字補房款也根本不知道要補的面積全為公攤面積，且當日展廳公示里只有增加后總的套內面積和公攤面積，沒有預售合同里原本的套內面積和公攤面積的顯示，致使業主們并不知道兩者的套內面積其實是一樣的。

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據悉，受此事件影響的業主共有72戶。讓這72戶業主倍感不解的是，小區中另有和自己家房型完全一致的其他56戶上疊業主，因被計算錯誤，在開盤選房當日公示房型的是120平方米，只需要補交1平方米不到的公攤面積的房款。如今房管局也出了聲明告知這些房子戶型和72戶業主的房子完全一致，即122平方米，增加了將近3平方米，但他們只需要補繳1平方米不到的房款。對此，建發解釋稱因為在銷售過程中有過錯，所以同意了按照少補的面積來收費。

為什么一樣大小的房子補款卻不同？有的業主稱房子大小不一樣，也有業主表示，因為搖號時號碼在后面沒辦法選到120平方米上疊。業主們因此對建發銷售過程的公正性產生質疑，認為其故意隱瞞、欺詐銷售及建發自己的過錯導致不公平待遇，業主的訴求是按照和其他56戶業主一樣收取近1平方米的公攤補差款。

不過，對于業主們的質疑，測量隊給出了回應。公攤面積不同，在于疊墅北門電梯廳的分攤。原本認為下疊有北門，所以由下疊住戶承擔公攤面積，但之后實地勘測發現，下疊沒有北門，就把相應面積劃分給了上疊。但對于上疊業主來說，自家入戶門是在3樓，一樓是電梯廳，沒有上疊入戶門，電梯也不是上疊住戶獨用的。上疊住戶沒有因為設計的更改，得到更多的權益點，為什么要全部承擔這塊北門電梯廳的公攤呢？房管局前期回復稱，因為下疊用戶電梯用得少，所以把電梯廳全部分攤給了上疊，但如何界定并沒有給出明確標準。

建發上海“狂飆”

與央璽業主因公攤面積維權形成鮮明對比的是，建發房產作為最有實力的廈門國企之一，在過去一年上海市場上越發兇猛的表現。

2022年首輪集中供地中，建發與華發聯合體以56.44億元總價拿下閔行七寶鎮古美北社區地塊、浦錦街道地塊，單獨以約21.96億元拿下金山新城地塊；第二次集中供地中，建發聯合華發再度摘得閔行浦錦街道一宗地塊，總成交價9.65億元；三批次土拍，建發52億元拿下閔行梅龍鎮古美北地塊，一年中在上海已砸下超過百億，足跡遍布寶山、金山、閔行，但是未像兄弟企業華發那樣在市中心有項目。

而更早以前，2021年2月20日，建發和融創還因為高溢價拿下普陀石泉社區地塊遭到普陀區政府約談。

銷售方面，據克而瑞上海銷售排行榜顯示，2020年，建發房產全口徑銷售額為89.19億元，排名22；2021年，建發房產全口徑銷售額為125.17億元，排名15；2022年，建發房產全口徑銷售額為206.40億元，排名11。銷售金額的增加和排名的上升足可見其在推貨去化方面發力。

但一路“狂飆”也有失速的時候。據中國經營報報道，2017年位于松江區的建發玖瓏灣交房時，業主們就因開發商承諾的“靈動空間”產生糾紛。“靈動空間”是開發商將原來規劃中的天井逐層搭建成房屋，“免費”贈送給業主，但在收房時600余套房源的“靈動空間”均未兌現。更早以前，2015年10月，有購房者在買房過程中懷疑銷售人員承諾贈送的10平方米或為違法建筑，在堅持不要贈送面積情況下，開發商5萬元定金全額退還。

在拔高銷售額的同時更好服務購房者，顯然也是建發一路向前需要做到的地方。