深圳樓市「破局者」，南山「不限購住宅」的關鍵一步

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剛剛“陽康”，朋友就跑來問我買房的事：

聽說了沒，南山又爆出一個小戶型的新盤住宅，是不是要賣了？

年底了，全市成交數據呈現明顯上揚，體現出很多深圳人按捺不住想買房的沖動。

尤其手里還攥著一筆現金的家庭，我就覺得他們特別害怕“踏空”眼下的政策行情，擔心錯過來年經濟反彈的宏觀形勢！

在深圳南山，其實很難見到新建的小戶型新盤了。整個區都越來越“豪宅化”，動輒上千萬的買房門檻讓年輕人遙不可及。本身就稀缺，但#御成府這批住宅最讓人驚訝的是：

雖是住宅屬性，卻不限購！

朋友想請我一起去踩踩盤，趕緊決策一下，因為實在太心動了。

御成府，地段很好。

坐標在南山中心的位置，附近有11號線/12號線雙地鐵換乘站南山站，毗鄰1號線地鐵大新站，一站到前海。

平時開車約8分鐘到網紅商業萬象前海，就是這么近。

有南山自身的中心優勢，更能承接到前海規劃下桂灣、前灣的利好加持。

相比同片區內的新盤，御成府說白了，就是給你一個用最低門檻撬動最高價值的機會。

因為主推戶型面積是38-55㎡，備案單價約7.99萬/平起，均價約8.9萬/平。

實際算下來，大概不到300萬總價就足以入手一套，而且還送裝修。

很不可思議的高性價比。我評估，像這種房子趕上年底小戶型成交的小高峰，只要在市場上大肆宣傳到位，肯定能夠吸引到大批的年輕剛需或者投資客進場。

但是讓我沒想到的是，御成府采取的策略卻并非大張旗鼓地搞火爆開盤，宣揚熱銷的勁爆數字，它在樓市里甚至出現得“相當低調”。

不卷，也不搶。

就踏踏實實的，它用令同行驚羨的從容姿態，一步一個腳印地邁出自己的節奏。

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為什么我定義御成府是一個樓市的“破局者”？

回答這個問題之前，我建議先感受一下它的營銷中心。

售樓處，應該長成這個樣子嗎？

以至于讓不少路過的人，總會經不住好奇側身進來問一句：“你們這家咖啡店已經營業了嗎？”“能進來拍個照打個卡嗎？”

此外，我無意窺探到售樓處二樓，發現員工的辦公空間更有意思。

有必要長這樣嗎？

硬朗的工業風，充滿想象力的涂鴉墻，從大處著眼，到細節紋理，都是員工他們親手完成的作品。

在開放式的協作空間里，透露出幾分硅谷創業的小氛圍，“共創共建”社區理念的伏筆，也恰恰埋在此處。

所以說回來，當一個破局者要真正去嘗試改寫現狀，把樓市行情帶入新的拐點。它所需要打破的，終究還是同行之間固化已久的思考方式。

破局者，不會沉淪在價格上拼刺刀，而是著手在產品打造上想辦法。

超越既定的維度去競爭，尤其眼看著房企老大哥們已經迫于短期壓力“卷價格”，樓市的破局者更須堅定地走在長期主義的道路上。

好房子未來的分化，勢必在于打造產品之初，注入混凝土里的思考力。

而從御成府已經展現出的一些產品邏輯，我認定它已經在率先發力。

第一，御成府是小戶型為主的樓盤，七年磨一劍，如今還賣這么低調穩健，它的核心目的還是想找準自己想要的人群。

怎么找？不是喊喊口號而已。按照他們的“6X10計劃”，要在不同領域找到一批精英年輕群體出來，或者是海歸，或者是高增長型的行業從業者，或者是心態年輕的企業家。

這群人被視為熱愛生活的發燒友，當他們居住在同一棟樓里，他們的真實需求能否真的被滿足？

比如說，有的人日常就是創業，商業配套能否提供舒適且高效的工作空間給他。

平時的戶外運動，有沒有條件不出門就實現，跑道、泳池、健身的生態圈都必須是現在生活的標配。

又或者，年輕族群的剛需是社交，那要如何構建公共空間，做好社群鏈接，讓個體之間發生有趣的互動，做一些開放性的知識分享會，DIY親子活動等等，能否會增加圈層的共建共榮。

第二，品質的“高標準”拿捏。比起市面上的競品樓盤，御成府的不同之處在于，它的品質感是被3大全球頂級的業內機構認證的。

我很少看到一個住宅樓盤，在設計階段就拿到了建筑領域的奧斯卡LEED鉑金級。大概全世界也只有5%的LEED認證項目能夠獲此殊榮，含金量極高。

還有中國綠色建筑三星級認證，以及室內的評級，也獲得了全球室內環境最高認證標準WELL的中期認證，目標是最高認證級別鉑金級的打造標準。

感覺御成府就是要打造一個綠色人居的全新體驗，在后疫情時代滿足人們日益嚴苛的居住要求。

從樣板間里就可以看得出，舒適宜居貫穿了室內的主軸，約38-55㎡的小小的空間里，通過神收納的設計，智能化的布局，讓你的生活完全可以一鍵自由切換多重場景。

入戶門一上手就感覺不一樣，德系家電廚衛的諸多細節也彰顯質感，御成府的用材用料，非常講究。

御成府打動購房者的特點，站在市場客戶的立場，是讓我們感受到了“被尊重”。

這是你的家，而非一個敷衍的房產。你以后會真真切切生活的地方，一個安放你熱愛的棲息之所。

御成府會反復追問你，“你的人生的故事很多，這間房子是否足夠裝下它？”

所以，你的需求，被它在產品打造之初就預想出來，最終交付給你的就是你的內心所想。

這是一種有情感的，有共鳴的全生命周期的產品。

因此，當我后來得知開發商竟然還在琢磨，以后要怎么在樓下商鋪開一些專門滿足業主需求的特色小店，來提升社區的不同質感，我都覺得不足為奇了。

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在深圳買房，也許有一天，會像拆一件禮物一樣精彩。

這種精致的體驗，我只能說好久沒有出現在地產圈了，甚至不能確定是否真實出現過，尤其還是一個面向大眾市場的非豪宅價的項目。

御成府的敢于破局，最現實的一點在于打破了南山在售小戶型住宅的供應現狀。

南山已經遍地豪宅化，有業內統計，全區在售待售的新盤，戶型面積在55㎡以下的純小戶型住宅，僅御成府一家。

而南山的房價又非常之高，舉例周邊的星海名城，約48㎡的房源預計540萬起步，最高掛在600萬以上。

像御成府，約55㎡戶型僅450萬起步，約38㎡戶型最低不到300萬一套，而且還是不占名額的住宅。

這就意味著，深圳年輕人想買房，不一定非得圍著公司附近淘舊，或者跨區通勤把自己折騰夠累，終于有個機會用抄底價就能上車南山！

我常會研究，為什么網上那么多流量都關注家裝和改造。核心原因就是很多人花了很高代價買的老房子，本質上沒有辦法適應當下的生活要求。雖然買房已經很艱難，但他們還得花時間花精力，絞盡腦汁去翻新裝修。

所以，越來越多人發覺到，適應潮流的新房本身就自帶稀缺性，也自帶流量。

我們生活中的任何一件物品，無論汽車手機都會一年一迭代，憑什么賣這么昂貴的房子就要永遠套路下去呢？

而且御成府的破局，還在于恰逢全國各地樓市調控放松之際，它很幸運在深圳官方的重磅助力下，打破了深圳嚴厲的限購政策。

因為它是R2屬性的住宅，70年產權用地。

在南山區法定圖則中，御成府的土地性質標注清晰：R2住宅用地+C1商業服務業用地。

只不過產品類型是“單身公寓”的住宅。注意，單身公寓住宅不等于“商務公寓”和“商辦公寓”，依據過去的政策，它是必須嚴格按照住宅貸款、繳納稅費、民水民電、積分上學、占用家庭的房票和名額的。

但是官方最近突然特批，御成府“不占購房名額”。

除了不占寶貴的深圳房票，其他又都是和住宅一樣的，按照住宅貸款、繳納稅費、民水民電、積分上學。

乃至同類產品陸續跟著放開，這相當于激活了局部市場的活躍度，也適當給深圳限購的大門率先打開了一道想象空間。

后續是否還會繼續加碼放松，我們要保持緊密觀察！

但我認為，御成府的破局，很值得官方如此重磅出手助力。因為未來樓市的分化，一定不止于物業的維繕，業主人群的構成，更重要在于打造產品之初，開發商注入混凝土里的思考力。

很欣喜地看到，小而美的新盤，里面裝滿了豐富的想象力，還深深植入了一些長期主義的運營理念。

對于這個南山的寶藏小戶型年底破局而生，我的內心充滿了祝福與期待，也特別推薦想買房的你趕緊一探究竟！

好好來品味，未來的小日子有多美。

故事// / / / / /

探盤// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /