安徽
溫州，一個跟杭州與寧波經濟規模幾乎同量級的浙江龍頭城市，為什么歷來高端酒店市場的發展較為緩慢？高速的經濟與交通發展給溫州高端酒店市場帶來的是機遇還是挑戰？未來溫州高端酒店市場又將面臨怎樣的供需趨勢？
本期，PLUS將從專業的角度來剖析溫州高端酒店市場。
溫州概況分析
溫州經濟概況
2017年溫州成為浙江省第三個存款超過萬億的城市；在浙江省GDP總量排行榜躍居第三位。
同年溫州接待海內外游客10,376萬人次；實現旅游總收入1,150億元。
雖然，溫州城市經濟處于高速增長的階段，但似乎整個高端酒店的增速卻與之并不匹配。即使在溫州旅游經濟如此利好的條件下，溫州高端商務與度假酒店在近幾年卻出現了幾乎為“0”的供給增量。
溫州的高端酒店業績表現
2016-2017年間，溫州高端酒店市場需求增長率為27%，但平均房價的平均增長率則為-6%。雖然供給與需求同步遞增，但是整體的市場住宿率（2017年約59%）遠遠低于長三角其他主要城市，而溫州中端酒店市場競爭加劇，形成價格漩渦，稀釋了部分高端酒店市場的需求，進而也影響了高端市場的平均房價，導致整體高端市場的RevPAR下降。
從季節性來看，高端商務品牌酒店出租率走勢平坦，整體市場波動不大；而近郊的度假酒店，季節性較強，6~9月份出租率幾乎接近100%，能貢獻全年50%以上的收入。在此背后，醞釀著巨大的旅游度假市場空間！能打破季節性的度假產品，將是溫州未來高端旅游酒店市場的突破點。
高端商務酒店市場表現
目前溫州高端酒店市場的商務散客與一般散客平均停留時間為1.5天，所屬行業多數來自于服裝、制鞋、閥門、眼鏡與房地產。
MICE會議的需求則集中于每年4月的車展、5月的國際眼鏡展和9月的皮革展，而且在6-7月之間，溫州商務市場又有集中的訂貨會，10-12月有較為密集的企業年終會議。
高端度假酒店的市場表現
雖然溫州目前的度假型酒店不多，我們還是對它們進行了集中性的研究。溫州的旅游散客以家庭為單位，家庭親子類客戶占到整個散客市場的70%以上，在旺季期間經常出現一房難求的局面，且停留的時間多為2天2晚，出行時間集中在6~9月暑假期間，其入住率普遍在90%以上。由于旅游散客出行時間集中，需求量大，因此在此期間能獲取較高的房價。
家庭旅游客群是當前度假市場上最具有消費力的群體，但溫州大量的高端旅游需求外流？溫州未來的旅游度假市場打造什么樣的產品來吸引并留住外流的需求，將是主要的挑戰和機遇！
溫州市場的新增供給
目前溫州大力投入公共交通的發展，從2017年6月1日正式運行的溫州機場T2航站樓，與即將開通的S10復線高速，和在建的城市軌道交通，都在表明了溫州對經濟發展的信心！ 而未來新增的高端酒店品牌也從市場的角度預示了美好的前景。
不難發現，除規模較大的類度假酒店——阿外樓以外，未來新增的高端酒店品牌中，沒有度假類產品，高端旅游度假產品存在巨大的市場空間。
高端酒店的餐飲與婚宴
面對社會餐飲的競爭，溫州近郊旅游度假酒店的餐飲業績較差，即使在旅游高峰季節，消費者也很少到酒店餐廳用餐；相對而言，溫州市區的商務型酒店，餐飲業績情況較好，盡管社會餐飲仍然對其造成了一定沖擊，但各酒店的餐飲占收入比保持在較高水平，甚至在部分本土品牌的酒店中，餐飲的收入能占酒店總收入的60%。
新婚消費者對宴會廳的軟裝與器皿的要求較低，更在乎宴會廳的空間是否能滿足婚慶布置的需求，已經步入婚宴產品到場景的消費時代。對于未來新增酒店而言，設計更符合新潮年輕客群喜好特點的產品，并獲取婚慶合作資源亦會給酒店婚宴市場帶來巨大生機。
溫州高端酒店的未來
隨著溫州整體交通運力的提升，整體需求將穩定增長。同時， 2019~2020年新增供給酒店的集中入市，會給市場帶來住宿率的波動，當市場需求逐步吸納新增供給后，住宿率將趨于穩定。
但是，與高端商務酒店的大規模新增供給對應的是，高端商務型酒店的需求在近兩年內并未見明顯的增長趨勢；而鑒于溫州近郊市場缺乏高端度假產品及此類需求不斷上漲的趨勢，可見城市度假型酒店的發展機會。
需求的多元化發展和對于本土市場需求的深層次挖掘，有可能為未來溫州高端酒店市場帶來一波新的發展機會！
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