宏發(fā)寶安石巖新盤去化“太難”？

2022上半年，受疫情和經(jīng)濟(jì)壓力下行等多重影響，樓市進(jìn)入難得一見的“低谷”，開發(fā)商賣樓變得越來越難！

在這樣艱難的市場環(huán)境下，深圳開發(fā)商賣樓花招不斷，降首付、降價促銷、送家電大禮包、送物業(yè)管理費均在各大樓盤上演著……

來自深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳住宅入市項目39個，僅3個項目開盤售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成項目開盤去化低于5成。

可想而知，那些偏遠(yuǎn)片區(qū)的樓盤就更不好賣了。

上半年，宏發(fā)在寶安石巖首發(fā)的項目——宏發(fā)悅云花園在6月4日開盤，推售799套建面約79-128㎡3-4房精裝住宅房源，單價區(qū)間為4.4-5.5萬/㎡，均價約4.9萬/㎡，預(yù)計在2025年6月交房。

開盤當(dāng)天據(jù)傳銷控約410套，去化率約為51%。

可是，文君近日在深圳市房地產(chǎn)信息平臺查詢該項目的備案情況，總共“已備案+已簽認(rèn)購書”的房源僅有246套，換算去化率約31%。

開盤至今快滿2個月，去化率僅約31%，與開盤當(dāng)日的銷控情況差異較大。

這中間相差的數(shù)據(jù)怎么解釋？似乎也只有開發(fā)商心知肚明。

但從這數(shù)據(jù)差異，讓我們能夠深切感受到項目的“去化難度”在加大。

更何況，宏發(fā)悅云花園本身處于石巖片區(qū)，這個地段目前來說還不被大多數(shù)購房者認(rèn)可，而且項目自身也有缺點。

①

片區(qū)面貌差 以城中村和廠房為主

石巖，在深圳人印象中就是犄角旮旯的地方，長期以來被廠房和城中村占據(jù)土地面積，片區(qū)面貌差，居住環(huán)境比較“雜亂”。

雖說有的廠房和城中村已經(jīng)啟動舊改，但是更新進(jìn)度緩慢。這就意味著石巖的片區(qū)價值將在很長一段時間處于“滯緩”的狀態(tài)。

而宏發(fā)悅云花園周邊以城中村和廠房為主，居住環(huán)境相對較差，想要有所改善的話，不知道要等到什么時候了！

（實拍項目周邊情況）

②

暫無地鐵+無大型商業(yè)

能夠讓人有沖動來到石巖買房的，應(yīng)該大多數(shù)都是剛需購房者，因為資金有限，只能選擇價格低點的樓盤上車。

但是深圳比宏發(fā)悅云花園價格低的樓盤不在少數(shù)，既通地鐵又有商業(yè)配套。

而宏發(fā)悅云花園目前地鐵暫未通車，最近的地鐵6號線官田站距離項目約2.1公里，步行至少需要30分鐘；按照規(guī)劃，項目附近還有地鐵13號線（在建中）經(jīng)過，距離項目約700米，但是開通要等到2025年。

而且，項目周邊也無大型的商業(yè)配套，最近的天虹購物中心要去到約2公里，未來業(yè)主日常所需必定要依賴社區(qū)底商，生活購物樂趣大打折扣。

③

受高速噪音困擾 價值空間受限

宏發(fā)悅云花園位于羊臺山登山口，臨近沈海高速和石清大道，部分樓棟會有不同程度的高速噪音的困擾，所以對聲音特別敏感的購房者，一定要謹(jǐn)慎入手，不然住進(jìn)來，身心健康會有所損害。

（實拍項目）

值得關(guān)注的是，文君作為樓市觀察者和報道者經(jīng)歷深圳土拍快10年，石巖似乎沒有一塊宅地拍賣，這意味著這片區(qū)的樓市價值也就沒有提升的動能，樓盤的價值空間受限。

據(jù)了解，片區(qū)內(nèi)標(biāo)桿樓盤宏發(fā)世紀(jì)城二手房指導(dǎo)價約5.3萬/㎡，佳華豪苑、匯邦名都花園指導(dǎo)價在4萬/㎡左右，而宏發(fā)悅云花園約4.9萬/㎡均價，幾乎沒有價格倒掛，這也說明項目基本沒有什么升值空間。

（實拍宏發(fā)世紀(jì)城）

升值空間受限，一旦購房者想要出手賣掉，不但可能面臨“虧本”，能不能找到買家又是一件“棘手”的事情。

價值不大的房子，意味著市場流通性差，考慮房子未來的價值，建議購房者就不要在這里浪費時間啦。

深圳均價4.9萬/㎡的新盤，比宏發(fā)悅云花園地段、配套好的房子，真的是一抓一大把，建議購房者置業(yè)目光可以再放大些選房。

此外，宏發(fā)在光明的兩個項目下半年也要賣，其中宏發(fā)萬悅山二期推出678套建面約79-118㎡的住宅，吹風(fēng)價5萬/㎡左右?guī)Ьb，預(yù)計在9月入市；宏發(fā)天匯城目前推出建面約67-79㎡2-3房公寓在售，這兩個盤的銷售情況，在文君看來，也不會好到哪里去。

畢竟光明今年新盤供應(yīng)頗大，中海觀園、金地明峰府、聯(lián)發(fā)悅尚居、安聯(lián)尚璟府、深業(yè)云筑、深業(yè)頤瑞府等項目推盤量都在500套上下，幾千套房源一窩蜂涌入市場，購房者對后市觀望情緒又較為濃厚，“去化難”這個標(biāo)簽估計在光明宏發(fā)項目上會貼的比較久。

最后，文君奉上8月深圳在售新盤+計劃入市項目表，供大家買房參考！

8月深圳在售樓盤項目

寶安區(qū)

南山區(qū)+鹽田區(qū)+深汕

光明區(qū)+福田區(qū)

羅湖區(qū)

龍華區(qū)

龍崗區(qū)

坪山區(qū)+大鵬新區(qū)

【數(shù)據(jù)來源：深圳中原研究中心（2022.7.29更新）】

8月深圳潛在入市項目一覽