首付不夠，“首付貸”來湊？保利蘇州項目遭購房者舉報

近期，有購房者在蘇州市“寒山聞鐘”論壇上反映，在保利融信云上流光看房時，由于首付不足，置業顧問表示，保利可以墊付一部分首付：通過“保利小貸”最高可以貸100萬，貸一年不用支付利息；也可以選擇貸兩三年，利率在5.8%左右。

且這筆貸款是不上銀行征信的，辦了貸款后大概一周就能到賬。購房者因此懷疑是否存在風險。

圖片來源：寒山聞鐘論壇

對此，蘇州市相城區金融監管局回復稱：住建部、國家發改委、央行、銀監會、工業和信息化部、國家稅務總局、國家工商總局下發的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》中，針對首付貸問題，七部委表示，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。如果有房地產領域首付貸的線索可以向住建局、銀保監、人民銀行等單位進行舉報。

值得注意的是，地產與星空通過搜索發現，在2020年，就有媒體曝出保利鄭州多個項目涉嫌通過保利小貸發放“首付貸”。而在社交媒體上，也有中介表示，“保利小貸 首付無壓力 最高100萬無息貸款”。

“首付貸”重出江湖？

保利小貸官方微信號顯示，公司全名為廣州保利小額貸款股份有限公司，由保利發展控股集團股份有限公司(簡稱保利發展)發起設立，注冊資本金為5億元，于2015年12月獲得開業許可。

作為保利發展旗下專注打造“地產+金融”特色經營模式的互聯網金融平臺，保利小貸致力于為保利業主提供金融服務，服務內容包括但不限于裝修、車位等綜合消費貸款，及為具有穩定可靠還款來源或具有一定資產規模的業主提供房產抵押貸款。

購房者能否通過保利小貸進行“首付貸”？地產與星空撥通了保利小貸客服電話，對方表示，僅有業主可以貸款，不可以辦理“首付貸”。但是當地產與星空在保利小貸小程序中選擇攬秀花園一期（保利融信云上流光備案名）時，消費貸模塊卻可以填入需要貸款的金額并自由選擇還款期數，最高貸款金額正是100萬元。

圖片來源：保利小貸小程序

公開資料顯示，保利融信云上流光于今年3月開盤，如今仍有房源在售。消費貸發放時，保利小貸是否會審核貸款人還款來源及資金用途，以防止資金借道流向樓市？對此，地產與星空再次撥通了保利小貸客服電話進行確認，對方表示會有專門的業務經理負責聯系。

北京金訴律師事務所律師王玉臣向地產與星空表示，如果操作“首付貸”，對購房人來說有如下風險。首先，首付貸本身和銀行按揭貸款政策有一定的矛盾，屬于違規操作；其次，如果首付貸，意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產生商品房糾紛；此外，天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。尤其是有一些機構提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，首付貸的推出，其實就是變相降低購房者的購房成本和購房門檻，促使購房者更好更快地入市。此類貸款業務，也使得購房者心動，畢竟首付的壓力減少了。但此類做法，也使得金融風險增大，進而帶來很多新的影響和問題，比如說首付貸使得購房者盲目夸大了風險，使得違約的可能性增大。

銷售“蒙眼狂奔”？

克而瑞銷售排行榜顯示，2022年1-6月，保利發展全口徑銷售額為2102億元，排名第二。中信證券在研究報告中指出，預計最晚明年公司可能登頂行業銷冠。

由克而瑞隨州發布的“蘇州大市房企銷售業績排行榜”顯示，2022年1-6月保利發展成交金額為49.68億元，成交均價為22488元/平方米，排名相較2021年末的第10名下降至第13名；但在權益銷售金額方面，保利發展期內成交金額約為36.18億元，成交均價為22039元/平方米，排名相較2021年末的第10名上升至第7名。

在促銷售的大勢之下，有自媒體爆料稱，雖然保利融信云上流光現場銷控表顯示，開盤后項目半月已去化52套，但金剛石數據顯示，項目3月開盤至6月中上旬，僅網簽5套房源，成交單價約2.67萬/平。去化壓力或許也是保利融信云上流光鋌而走險的原因之一。

為了加快銷售，保利在不同城市展開花式促銷。近期，位于江蘇連云港的保利水木芳華項目推出“購房即送200斤土豬”活動，備注上還寫著“包殺”。

6·18活動期間，保利針對位于湖南長沙、常德等多地的10個項目，發出了首付5%起即可購房、最低首付1萬元，以及“最晚交房后再按揭，首年0月供”的優惠活動。這意味著，最低1萬元就能認購一套房，并且首年無按揭。

加速銷售也能令資金快速回籠。中指院“權益拿地金額與面積“排行榜顯示，2021年全年，保利發展拿地金額為1272億元，排名緊靠萬科之后；2022年上半年，保利發展拿地金額為245億元，排名第6，但2022年1-5月來，保利先后在廣州、北京、南京、廈門、合肥等基本面優異的核心一二線城市落子。截至2022年一季度末，保利發展公司待開發面積6,989萬平，在建面積12,786萬平。對規模的追求已令保利發展的總負債上升至1.12萬億。

王玉臣律師強調，對于房企，“首付貸”雖然能夠提高銷售業績，盡快實現資金回籠，同時通過一系列融資方式將風險轉嫁到了購房者身上，利大于弊。另外，如果房款超出了購房者的支付能力，不能及時償還按揭貸款，銀行還有可能面臨著壞賬的風險。

值得注意的是，天眼查顯示，保利小貸近期涉及多起司法案件，案由分別為金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛、合同糾紛等，且案件身份多為原告。

圖片來源：天眼查