上海解封了，房屋買賣因疫情發(fā)生糾紛，該如何處理？

【導(dǎo)語(yǔ)】上海因疫情影響，封控2月有余，房屋買賣簽約、付款、過(guò)戶、交房等多個(gè)環(huán)節(jié)勢(shì)必受到影響，那一旦產(chǎn)生爭(zhēng)議該如何解決呢？我們從法律角度對(duì)相關(guān)焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行討論。

一、雙方簽署了房屋買賣預(yù)約合同或者居間協(xié)議，因疫情未能及時(shí)簽署正式的房屋買賣合同的，能否主張解除合同并返還定金？

如果確因疫情導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同，且雙方也未能就正式房屋買賣合同達(dá)成一致意見(jiàn)的情況，屬于不可歸因于雙方原因?qū)е碌慕Y(jié)果，任一方都可以主張解除預(yù)約合同并返還定金。但是，如果雙方只是因疫情耽誤了原約定的簽約時(shí)間，則另約時(shí)間即可，不能據(jù)此主張解除預(yù)約合同。

二、如果買方因疫情導(dǎo)致延遲付款，賣方能否主張違約賠償或解除房屋買賣合同？

根據(jù)上海高院最新指導(dǎo)意見(jiàn)，關(guān)于金錢給付義務(wù)，基于疫情或者疫情防控措施通常不會(huì)影響金錢債務(wù)的履行，一般不能以不可抗力主張減輕或免除責(zé)任。但涉及諸如因疫情防控滯留且不具備支付條件、因罹患新冠病情嚴(yán)重?zé)o法支付、因在線轉(zhuǎn)賬限額無(wú)法按時(shí)支付等特殊情況的，人民法院可結(jié)合具體情況，準(zhǔn)確把握不可抗力作為免責(zé)事由的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，金錢給付義務(wù)，一般情況下并不免除支付方的延遲責(zé)任，除非有證據(jù)證明確實(shí)存在特殊情況，因疫情妨礙了支付。

另外，對(duì)于延遲支付而主張解除合同的，根據(jù)最新民商事審判紀(jì)要的精神，法院是從嚴(yán)認(rèn)定的，只要合同能夠繼續(xù)履行，法院一般很難支持解除合同。

三、如果因疫情導(dǎo)致買家房貸延遲審批，該如何處理？

一般說(shuō)來(lái)，付款是買方的義務(wù)，是通過(guò)貸款支付還是現(xiàn)金支付買方對(duì)此應(yīng)做好合理的安排。如果買賣雙方已經(jīng)確定通過(guò)擔(dān)保貸款的方式支付房款，確因疫情導(dǎo)致貸款審批延遲的，法院通常會(huì)認(rèn)為貸款延遲屬不可歸責(zé)于雙方的原因所致，不支持解除合同或違約賠償。

四、如果因疫情導(dǎo)致賣方延遲交房，買方能否主張違約責(zé)任或主張解除房屋買賣合同？

對(duì)此，最高院相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)是：疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照商品房買賣合同約定的期限交付房屋，或者導(dǎo)致買方不能按照約定的期限支付購(gòu)房款，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，由對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。但是，當(dāng)事人請(qǐng)求變更履行期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則進(jìn)行變更。除非，因疫情導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，因疫情導(dǎo)致延期交房，法院傾向的態(tài)度是：根據(jù)實(shí)際情況，合理地變更履行期限。

五、如果疫情之后，房?jī)r(jià)大跌，賣方能否主張降低房款？

如有證據(jù)表明，確實(shí)存在因疫情導(dǎo)致交易房屋市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌，可以根據(jù)民法典533條規(guī)定的情勢(shì)變更規(guī)則，與對(duì)方進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成的，可以通過(guò)法院根據(jù)公平原則主張變更或解除合同。

六、因疫情導(dǎo)致房屋未能及時(shí)辦理過(guò)戶該如何處理？

如果疫情前就因一方原因未能及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)的，違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；如果疫情導(dǎo)致的，則應(yīng)在疫情結(jié)束后，及時(shí)配合辦理。

七、典型案例參考

1. (2020)滬01民終13148號(hào)案件法院裁判觀點(diǎn)：

即便買賣協(xié)議約定的2020年2月29日正值新冠疫情期間，亦不足以導(dǎo)致上訴人無(wú)法履行支付首付款之義務(wù)。故上訴人關(guān)于因不可抗力致其無(wú)法支付首付款的抗辯意見(jiàn)，本院不予采納。

2. (2021)滬0112民初20894號(hào)案件法院裁判觀點(diǎn)：

在涉案房屋買賣合同簽訂后，發(fā)生了新冠肺炎病毒疫情，系不可抗力的客觀事件，政府為此均采取了相應(yīng)的防控措施，因此合同約定的貸款申請(qǐng)、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋交接的相關(guān)交易流程難以正常開(kāi)展，導(dǎo)致雙方交易暫時(shí)受阻，不可歸責(zé)于原、被告任何一方。但在此情況下，被告可以選擇適當(dāng)時(shí)間到上海辦理房產(chǎn)交易手續(xù)，或通過(guò)辦理公證委托方式繼續(xù)委托第三方代為辦理交易手續(xù)。

3. (2020)滬0105民初9965號(hào)案件法院裁判觀點(diǎn)：

慮及新冠肺炎疫情發(fā)生屬不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力，辦理貸款時(shí)間延期的責(zé)任不能歸責(zé)于兩原告。原、被告均無(wú)合同解除權(quán)，鑒于目前雙方均提出解除買賣合同，故屬合意解除。兩原告要求被告支付違約金33萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。

【結(jié)語(yǔ)】房屋買賣合同糾紛，主要的爭(zhēng)議點(diǎn)在于付款和房屋交付（過(guò)戶），從以上分析及法院裁判意見(jiàn)可以看出法院首先要審查的是違約行為是否確屬疫情所致，其次要看雙方是否采取了補(bǔ)救措施。如首付款，如果金額并不大，而且也不是通過(guò)銀行貸款支付，如果主張因疫情而導(dǎo)致延遲支付則不能得到法院支持。總之，如果雙方均秉持公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，則絕大多數(shù)的爭(zhēng)議都能順利解決。

文/上海杜繼業(yè)律師（未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）