美的置業透露了一個殘酷現實

前面文章說過，扛不住融資壓力的房企，活不到現在，扛不住銷售壓力的房企，接下來仍會暴雷。

最近銀行間市場和交易所，都在牽頭創立金融工具，為民企發行供應鏈abs增信，碧桂園（02007.HK）、龍湖（00960.HK）、美的置業（03990.HK）成為首批示范房企。

過去艱難一年，這三家房企的經營和融資情況，其實都還不錯。

龍湖和美的置業的融資活動現金流為凈流入。

美的置業有近百億元銀行融資，得到了大股東何享健家族的擔保，美的集團擁有強大財務實力，這一擔保效果，可能任何金融工具都要好。

龍湖每年有近200億元經營性收入，加上穩健增長的銷售額，以及合理的負債總量與結構，龍湖融資幾乎沒有受到影響。

境外美元債發行受阻，碧桂園境外融資有一定影響，但其境內銀行融資，同樣沒有受到大的影響，總體有息負債有所下降。

碧桂園、龍湖、美的置業三家都屬民營房企，銷售規模分列于TOP10、TOP20、TOP30，加之發債類型為供應鏈ABS。

顯示出監管層保護產業鏈信用的意思，由于房地產行業產業鏈條長，這些巨頭房企除了付息債務之外，還有著龐大的應付款項債務，其中就包含建筑工程款。

此前諸多房企的暴雷信號之一，即是工地停工，承建方發布甲方欠款聲明。

眾所周知，中國房企擁有一張膽大的資產負債表，資產端對應著龐大土地儲備和在建項目，負債端對應著付息債務和應付款項。

如果要做到快速縮表，最為關鍵的是資產負債表的右邊，將土地和在建項目變為現金。

但就算是美的置業、碧桂園、龍湖這些示范房企，也正遭遇嚴重的銷售危機，縮表停留在一些資產債務騰挪上。

前四個月，美的置業銷售額同比下降54%，碧桂園和龍湖同比下降近40%。

銷售額快速下降，帶來暫停拿地、裁員、三角債務等一系列連鎖反應。前四月中，除了龍湖拿地稍顯積極外，碧桂園和美的置業幾乎暫停拿地。

這是房企最后一搏，活下來將進入發展新模式，否則即暴雷出清。

過去兩三年里，為了應對融資壓力，以及符合監管“三道紅線”，大多數房企都采用合作項目方式，以分擔資金壓力與開發風險。

表現在資產負債表中，是少數股東權益和合聯營權益的增加，以及應收應付款項的增加復雜化。

預售資金監管趨嚴的背景下，尤其是市場下行，這樣的模式帶來資金調度不靈活、毛利率下降、明股實債的隱患，其中以美的置業最為典型。

一季度的資產負債表里，美的置業融資活動現金流入，已經差不多趕上經營活動現金流入了，這意味著示范房企都在靠著融資續命了。

當然這是一個殘酷事實：你得像思聰一樣有個好爹。

一份機構研究報告顯示，依賴賣地收入的地方政府，最多能接受房地產行業銷售額下降20%，否則地方財政將會十分被動。

這應該是最近在因城施策指導下，央行放松房貸利率、地方政府放松限購條件的原因。

“經濟，不是地上的卡車，而是天上的飛機，踩一腳剎車，它不是停下來，是掉下來。你想重新起飛，不是踩一腳油門，而是需要跑道和很長的爬升。”

房地產也是一樣，銷售即使具有季節性特點，一般集中在下半年，但如今居民收入和預期在變，市場已經完全變樣。

撐到市場回升的那一天，擁有吸引客戶的品牌號召，才能最終活下來。