萬科的“德拉吉時刻”

相較于暴雷房企，作為行業(yè)模范生萬科（000002.SZ），似乎也面臨著嚴(yán)重的信心危機(jī)：

萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次凈利潤下滑。

業(yè)績會上的郁亮如此忐忑，他向52萬名股東道歉，并鄭重承諾2022年要實現(xiàn)利潤企穩(wěn)回升。

這是萬科的德吉拉時刻，此時的房地產(chǎn)行業(yè)，信心就是黃金，信心對于扭轉(zhuǎn)局面至關(guān)重要。

2012年歐債危機(jī)，全世界對歐元區(qū)能否存活悲觀絕望，意大利現(xiàn)任總理、歐洲中央銀行前行長德拉吉，拋出一句“不惜一切代價”保衛(wèi)歐元。

這一改變市場信心的時刻，被稱為“德拉吉時刻”。

郁亮主動扛起所有，個人主動放棄2021年全部獎金，其余管理層降薪一半，他們將用所有稅后薪酬收入增持萬科股票。

與此同時，郁亮拿出自己2020年經(jīng)濟(jì)利潤獎金的50%（1714.6萬元），用于激勵376名優(yōu)秀員工，后者不應(yīng)為此負(fù)責(zé)。

這樣的代價，似乎還不夠回應(yīng)業(yè)績“洗澡”的質(zhì)疑。

畢竟，萬科曾自稱擁有“管理紅利”，但現(xiàn)實差距如此之大，萬科應(yīng)該也必須直面深層次原因。

無論是整體毛利率下降，還是合營聯(lián)營企業(yè)的投資收益減少，亦或是計提減值損失，均指向了投資失誤：

“部分城市的投資追高冒進(jìn)，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”

萬科沒有明確點名，所謂“部分城市”是哪個城市，但從年度報告中可以知道，這些城市是包含北京，天津、石家莊、濟(jì)南等城市的北京區(qū)域。

進(jìn)一步拆分之后，萬科全國目前分為七大區(qū)域，2021年總計實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)及配套業(yè)務(wù)收入4264.8億元，其中北京區(qū)域業(yè)績最差：

營業(yè)收入587.9億元，利潤虧損3.8億元。

2021年北京區(qū)域竣工面積高達(dá)639.7萬平方米，占萬科全部竣工面積的18%，這一塊近600億元收入沒有利潤，是萬科凈利潤下滑的關(guān)鍵。

下滑早有端倪，2020年還未拆分的北方區(qū)域，營業(yè)收入674億元，權(quán)益凈利潤僅有34億元，權(quán)益凈利率僅有5%，排名末尾。

市場當(dāng)然也應(yīng)該分清楚，哪些是管理層原因，哪些是市場原因，比如環(huán)京區(qū)域房價腰斬，萬科不可避免被波及。世道艱難，對所有玩家均有影響。

從經(jīng)濟(jì)行為上看，德拉吉時刻是一種“宣示效應(yīng)”，一項政策宣布后，雖尚無具體措施落地，但它已足以改變?nèi)藗兊牡南敕?，故可立即?dǎo)致預(yù)期的轉(zhuǎn)變。

萬科管理層必須采取有效措施，真正做到他們給出的“企穩(wěn)、回升”的業(yè)績指引，以保持可信度。

從備受爭議的王石，到“寶萬之爭”的全民討論，萬科管理層贏得股東和市場認(rèn)可，只能是建立在高度信任的言行一致上。

萬科當(dāng)然還有信任基礎(chǔ)。

5%的股息率，225億元的凈利潤總量，仍然與龍湖、華潤、保利等保持在同一水平；20%的地產(chǎn)開發(fā)毛利率，也與市場保持一致。

7100億元已售未結(jié)資源，充足的土地開發(fā)儲備；以成本法計算的經(jīng)營性業(yè)務(wù)資產(chǎn)，前期大額投入基本結(jié)束，已實現(xiàn)超400億元營業(yè)收入；行業(yè)最高等級的信用，能夠獲取更多投資機(jī)會。

“多談的行動，少談做不好的理由?！边@句話出自萬科去年成立的開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海。

做好

投資容錯度大大降低的當(dāng)下，萬科改變了之前分布式充分授權(quán)模式，成立了地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營本部，對全國93個城市56家公司進(jìn)行統(tǒng)籌管控。

總部管理層也不能閑著，郁亮主動擔(dān)當(dāng)起首席客戶官的職責(zé)，祝九勝掛職長租公寓業(yè)務(wù)第一負(fù)責(zé)人。

郁亮不止一次呼吁，投資者應(yīng)該對萬科的經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)，進(jìn)行全新的估值。

當(dāng)下，應(yīng)該沒有人會懷疑，18萬億元的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)飽和轉(zhuǎn)而下降，經(jīng)營服務(wù)類業(yè)務(wù)的黃金時代已來。

也已經(jīng)被殘酷現(xiàn)實教育，沒有穩(wěn)健發(fā)展的房企，活不過當(dāng)下，沒有轉(zhuǎn)換到發(fā)展新模式的企業(yè)，就不會有未來。

萬科肯定還有未來，但萬科管理層必須兌現(xiàn)承諾，否則不會再有下一次的“德拉吉時刻”。