11月70城房價出爐！深圳二手住宅價格連續(xù)7個月下跌

12月15日，國家統(tǒng)計局官網(wǎng)公布了2021年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶指出，2021年11月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落，深圳新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平，二手住宅銷售價格連續(xù)7個月下跌。
深圳二手住宅銷售價格半年下跌2%
根據(jù)測算，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平。
一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.2%、0.1%、0.5%和0.2%。據(jù)南都記者統(tǒng)計，深圳二手住宅銷售價格已連續(xù)7個月環(huán)比下跌，自今年5月以來，該數(shù)據(jù)已實現(xiàn)累計跌幅達2%。
從二手房的降價城市數(shù)量看，11月份達到了63個城市。對比10月份數(shù)據(jù)至少下跌城市數(shù)量沒有擴大。從具體城市看，只有7個城市沒有下跌，包括贛州、海口、唐山、長沙、重慶、濟寧和三亞。尤其是類似海口和三亞，受一手房源不足的影響，二手房價格出現(xiàn)炒作。從11月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為-0.3%、-0.4%和-0.4%。三類城市均有不同程度的價格下降。不過一線城市漲幅并沒有擴大，反而有所收窄。
二線城市新房二手房價格環(huán)比均下降
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和5.8%，漲幅比上月分別回落0.2和0.9個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.0%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.4%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.5個百分點。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增速為6%
此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資137314億元，同比增長6.0%；比2019年1—11月份增長13.2%，兩年平均增長6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長8.1%。1—11月份，商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；比2019年1—11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%。其中，住宅銷售面積增長4.4%，辦公樓銷售面積增長2.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降2.6%。
總體上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度的非常好的指標，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會略顯低迷。2021年1-11月，全國房企土地購置面積同比增速為-11.2%。顯然，當前土地市場的壓力確實比較大，且很多重點二線城市土地交易市場也面臨降溫的可能，在第三輪拍地中出現(xiàn)了各類流拍的現(xiàn)象。2021年1-11月，全國商品房銷售面積同比增速為4.8%。類似數(shù)據(jù)來看，降溫的態(tài)勢更為明顯了，說明房屋銷售壓力比較大，房企去庫存能力減弱。
2021年1-11月，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的銷售金額和銷售面積計算，全國商品房均價為10224元/平方米，漲幅為3.5%。當前房價總體處于降溫態(tài)勢，和房地產(chǎn)交易市場持續(xù)走弱等有關(guān)。預(yù)計12月下旬和明年1月份，各地各類促銷和鼓勵購房的措施會增加。
業(yè)內(nèi)說法
房地產(chǎn)市場的矛盾從“過熱”轉(zhuǎn)為“過冷”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，11月份全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%。顯然，當前房價指數(shù)環(huán)比下跌持續(xù)了三個月，且跌幅在擴大，說明房地產(chǎn)市場的矛盾從“過熱”開始轉(zhuǎn)為“過冷”，意味著近期購房等方面的政策將以寬松為導(dǎo)向。
從房價下跌的城市數(shù)量變化來看，11月，全國70個城市中，房價出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為59個，這是2015年3月份以來房價下跌城市數(shù)量最多的一次，說明當前房企的壓力較大，尤其是當前庫存積壓壓力很大，使得房價普遍以下降為主。值得注意的是，三亞房價漲幅比較大，這和三亞新房供應(yīng)偏少等有關(guān)系。從11月份一二三線城市的房價環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，分別為0.0%、-0.4%和-0.3%。若把小數(shù)點保留兩位，可以看出，一線城市其實已經(jīng)開始下跌了，當前下跌的面比較廣，各類等級的城市都面臨降溫的壓力。嚴躍進認為，房價指數(shù)一旦下跌，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正，即便是房貸政策趨于寬松。從房地產(chǎn)價格的運行邏輯看，當前供應(yīng)規(guī)模偏大，而市場需求偏少。穩(wěn)房價，關(guān)鍵是加快庫存去化，同時激活合理的住房消費需求。
嚴躍進認為，當前，二手房繼續(xù)呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，且跌幅呈現(xiàn)繼續(xù)擴大的態(tài)勢。目前看，二手房下跌的程度要大于一手房，尤其是信貸政策放松的情況下，往往一手房可能優(yōu)勢更大，二手房方面本身現(xiàn)在外部環(huán)境并不好，房東和購房者都呈現(xiàn)了觀望的情緒。
記者觀察
積壓的住房抵押貸款正加快發(fā)放
當前，房地產(chǎn)市場正在糾偏，特別是今年前期積壓的住房抵押貸款正加快發(fā)放。南都記者觀察到，據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，11月末，全國個人住房貸款余額38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月的增幅加大532億元。有業(yè)內(nèi)人士認為，央行單列發(fā)布個人住房貸款數(shù)據(jù)，此舉疑釋放房貸政策寬松信號，對穩(wěn)定購房者和房企心理預(yù)期具有積極作用。
12月10日，渣打銀行大中華及北亞區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家丁爽在2022年宏觀經(jīng)濟展望線上媒體溝通會上表示，預(yù)計未來幾個季度房地產(chǎn)信貸環(huán)境將逐步改善，渣打中國根據(jù)央行和很多監(jiān)管指標估算，新增貸款當中25%到30%給房地產(chǎn)可能是一個比較適合的比例。渣打中國預(yù)計房地產(chǎn)貸款增速會提升，從現(xiàn)在的5%到明年年底會到10%或者更高的增長率。因此，降準政策更多的是要防止社會融資總額增長從10%的這個水平進一步下滑。在此過程中，房地產(chǎn)行業(yè)必然會受益，但不是政策逆轉(zhuǎn)，而是讓房地產(chǎn)在新增貸款中的占比正常化。
來源:南方都市報