富匯豪庭開盤去化率僅5%，深圳東海的去化難題由一個變兩個

開發商年底的業績，也不是說沖就能沖。

深圳中原研報指出，10月份深圳新房住宅供應下滑、開盤去化率下跌的同時，多項目推盤延期，預計11月在年底業績和資金壓力下，開發商推盤節奏將加快，深圳市場氛圍有望提升。

根據深圳中原統計，11月深圳潛在計劃入市的一手新盤項目，將近30個。

當下，11月已過半，從深圳市規土委官網公開信息可以看到，深圳獲批預售的樓盤也已有15個（其中兩個位于深汕合作區），

盡管如此，深圳樓市等來的，并不是新房市場的全面升溫復蘇，而是冷熱不均的分化現象，正變得愈發明顯。

一方面，有南山新盤深鐵懿府近日開盤，共推648套，推出房源全部售罄；

另一方面，也有市場監控數據顯示，位于羅湖蓮塘片區的新盤東海富匯豪庭于11月13日進行選房，當天去化僅46套，去化率僅5.05%。據悉，該項目開盤當天一次性付款享98折，按揭99折。

面對銷售壓力，不少樓盤現場推出不同程度的促銷活動，也有房產中介表示，以往只有公寓項目為了去化才會啟動的三級代理轉介，近期深圳許多住宅項目也會在正式開盤前就通知中介進行推廣。

市場監控顯示，東海富匯豪庭項目也于開盤當天同步啟動了三級市場轉介。而項目的官方公眾號“東海富匯豪庭”，自13日開盤后至今也沒有再推送過任何圖文消息。

實際上，東海富匯豪庭項目的開盤遇冷并非突然。

11月4日，東海富匯豪庭獲得預售許可，備案983套，其中911套住宅，主推建筑面積約70-236㎡戶型，2-6房，均為帶裝修交付；

11月5日，項目公示銷售方案，至9日為意向登記與資料審核階段；

11月10日，項目開始進行意向保證金凍結（保證金額50萬）；

11月12日，項目公布認籌名單，911套房源卻僅有51批客戶意向登記，最低入圍積分僅30分。

業內人士指出，東海富匯豪庭預售單價區間約8-10.4萬/㎡，均價約8.9萬/㎡，略高于當下市場預期，同時，凍資比例1：0.05，中簽率高達1786%，也刷新了深圳打新市場的最高中簽率紀錄。

有片區中介表示，客戶對于該項目的抗性主要包括有片區規劃不確定性、價格與今年新備案的其他樓盤相差不大、羅湖新盤價格與二手房價并無倒掛優勢等。

記者在二手中介平臺上看到，當前羅湖蓮塘片區的二手小區指導價，多在6萬/平以下。

左手地產，右手航空，

“深圳李嘉誠”的東海集團

此次開發東海富匯豪庭項目的，是在深圳本地有一定知名度的一家房企——深圳東海集團，董事長為香港企業家黃楚標。

公開資料顯示，東海集團為港資東海(聯合)集團與中國愛地集團合資企業，成立于1994年，最早的公司名為“深圳東海愛地房地產發展有限公司”(簡稱“東海愛地”)，東海愛地早年以開發深圳老牌豪宅“東海花園”起家。

1997年5月，黃楚標開發的“東海花園”一期開盤，被評為揭開了彼時中國頂級豪宅的面紗，一度轟動深港兩地。

有報道稱，早于上世紀90年代，東海愛地已在深圳就圈了大量優質的土地儲備。

在早先的香港媒體界，東海集團董事長黃楚標更是曾被稱為“深圳李嘉誠”、“深圳王”，意指其初期財富積累主要通過在深圳開發房地產起家。

記者在東海集團官網看到，經過二十余年發展，東海集團在房地產開發業務的基礎上，進一步開拓了航空運輸、商業地產、星級酒店等多元化業務板塊并進，品牌理念為“只為高端"。

左手地產，右手航空，在其集團官網的業務簡介中，航空發展已放在業務第二位。

盡管去年至今，由深圳東海航空董事長黃楚標創辦的大灣區航空，由于籌備進入香港民航市場一度引發關注，但今年將黃楚標以及東海航空推上輿論風口浪尖的，仍是今年3月發生的一起飛行安全負面事件。

3月9日，話題#民航局通報東海航空機組事件#登上熱搜榜。

據報道，東海航空DZ6297航班（南通-西安）的航班上，機長與乘務長發生爭執，在飛行過程中相互毆打，機長將乘務長手打骨折，乘務長把機長門牙敲掉半顆。

3月7日，東海航空發布聲明稱，針對公司近期機組人員涉及機上糾紛事件，公司高度重視，立即嚴格進行內部核查，為確保安全運行，涉及人員已第一時間停止工作。

3月15日，民航局召開新聞發布會，會上也通報了東海航空機組事件，民航局航空安全辦公室副主任吳世杰表示，民航局已成立安全整頓督導組，進駐東海航空全面開展安全督導整頓工作。

據了解，深圳東海集團為人所熟知的，正是旗下民營航空公司“東海航空”，也是深圳唯一一家民營客運基地航空公司。

2012年11月備案至今九年，

東海國際公寓的價格羅生門與去化難題

除了近期開盤出師不利的東海富匯豪庭項目，開發商東海集團在深圳的上一個開發項目，東海國際公寓。

曾有“亞洲十大豪宅”之稱的東海國際公寓，卻被不少深圳人稱之為“神盤”，給出的原因則是：這或許是深圳賣得最久的一個一手樓盤。

的確如此，自2013年首次開盤，東海國際公寓至今仍是“在售狀態”——根據深圳中原發布的“深圳2021年11月在售項目統計”，東海國際公寓項目依舊在表中，當前在售120-400平公寓，均價11-15萬/平。

資料顯示，東海國際公寓共有兩棟建筑，為雙子塔結構分A、B兩座，分別為80層和73層，主力戶型為建面140-500平的平層及復式，號稱“亞洲最高公寓”。

有中介透露，因為項目多年前開盤已是“頂豪天價”，且至今還有一手在售，因此項目的不少早期業主幾乎是只賠不賺，在一塊燙手山芋賣不出去的情況下，難免抱怨自己踩了雷。

在今年10月15日成交的一套法拍房中，405平的東海國際公寓也僅拍出了3437萬的價格，有消息指出業主2016年的買入原價為5282萬。

記者在二手中介平臺上搜索“東海國際公寓”，顯示當前在售房源30套，均價為11.6萬/平，

而在“歷史成交”的75套房源中還可以看到，東海國際公寓今年只在1月份成交一套76平小戶型，去年2020年也是全年只成交了一套，2017年亦如是，中間2018-2019年的兩年時間，則成交或有可能掛零。

相關資料顯示，東海國際于2013年2月首次開盤，交房時間是2014年1月。

2013年為東海國際公寓的“高光年”，彼時，一套備案均價達到29萬/平、總價高達2.53億元的樓王單位，讓東海國際公寓作為深圳豪宅代表轟動全國。

而到了2014年，深圳樓市低迷，有多家媒體報道指出東海國際公寓開始降價促銷，10套特價單位折后單價4.7萬/平，而原本均價為7萬/平。

實際上，直到2021年，仍舊可以看到來自網絡、乃至是官方自身公眾號推出的，相關東海國際公寓推出“特價房”亦或是打折優惠的信息。

當然，也不全只是降價和促銷。

2021年3月，東海國際公寓項目也曾傳出漲價消息，一則引發關注的項目調價通知函稱：受深圳香蜜湖新金融中心，滬深廣、京港澳磁懸浮規劃建設等持續利好影響，東海國際公寓將于2021年3月底進行價格上調。

隨后，東海集團緊急辟謠，稱調價為中介手段，并沒有上調在售單位備案價格。

11月16日，記者查詢深圳市規土委官網看到，從2012年11月共954套房源取得預售證，九年至今，東海國際公寓顯示“已備案”的套數總共僅有190套，其他房源狀態均為“已初始登記”。

按已在深圳產權登記部門完成備案的情況來看，該項目的整體去化只有兩成。

也有觀點認為，東海國際公寓項目開發商并非單一追求去化的企業，而是采取“分層分批、新品出售”的方式，因此才導致了多年過去，去化率仍然很低。

時間來到2021年，來自東海國際公寓公眾號的信息顯示，9月7日項目剛推出了“大師新品”。

東海國際公寓的去化故事，仍在譜寫。

深圳東海集團的去化難題，由一個變成了兩個。