降價是因為房子過剩嗎？

前一陣寫了一篇關于天津經(jīng)濟擠出前30的文章，閱讀很高，結(jié)果因為違反了法律法規(guī)被刪除了。當然條例還是例行給你一本規(guī)范文章，大抵意思就是你在唱衰，所以這文章必須刪。

可是整篇文章我都有理有據(jù)，而且所有的數(shù)據(jù)都來自官方。沒辦法，經(jīng)濟下行就要管住嘴，寄人籬下。

中國房產(chǎn)發(fā)展20年，我們就從幾萬一套到幾百萬幾千萬甚至上億一套了，我們也經(jīng)歷沒人敢貸款到買房必須貸款，我們還經(jīng)歷了搖號，排隊搶房，到請演員無人問津。是因為房子過剩了嗎？短短二十年大家雖然沒有共同富裕，卻共同有房子？

答案是：no！

那么從瘋狂到?jīng)]落，究竟是什么造成的。就是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的過程中，發(fā)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了畸形，像一個腫瘤，針一刺就破了，破了就流出了膿。

今天我們先不談房價，談房價背后更深的東西，天津租金回報率。年租金除以房子總價=租金回報率，當然這個數(shù)據(jù)要以現(xiàn)階段的房價和租金去測量。以現(xiàn)在普通住宅舉例，150萬左右，租金在2500左右，300萬左右，租金在3500左右，我們以普通住宅市區(qū)為例，年回報率低于3的，正常的回報率應該是應該基礎利率+1，也就是說至少在天津怎么算，你的租金回報都不會高于銀行基礎年化。

那說明一點，房價依舊還是高。

有杠精就說了，有很多地方十幾平米就能租好幾千呢，可的確也有好多地方租金回報率是0。有些地方根本租不出去，荒無人煙，鳥無聲息。

那么重點來了。一個房子值不值得購買，你周邊的出租環(huán)境，出租價格，還有是不是有人租，就是一個衡量標準。

所以我若干年否定了很多房友的想法，不要去買寶坻，不要去買團泊湖，不要去買某某湖的僵尸盤。

可以說租金回報率低的城市，就是住房不炒，你可以等著用最低的價格買一個居住的房子，其中租金回報率最低的區(qū)域全部擱淺在你的購買范圍外。

有個上海人說感謝那些外地人，在她當房奴的時候她199萬買了上海的房子，在房地產(chǎn)盛行的時候，外地人720萬接走了她的盤。所以以前的房奴，通過房產(chǎn)的上行翻身把歌唱了。

而如今的消費，公民財富里，房產(chǎn)、股市、債務，房地產(chǎn)占據(jù)了70%以上，天津的空置率已經(jīng)排到全國前5。那么購房就分為剛需與非剛需，可見我們的剛需家庭單位，完全沒有房子建造速度快。尤其是回報率為0的區(qū)域，那基本上不存在住房需求，甚至說是超負荷。那為什么還有人在那買地建房呢，懂得自然懂。

那么天津的房價還能不能上漲？

三大因素決定，長期看人口，中期看土地，短期看金融。

1住房不炒及天津現(xiàn)在樓市的現(xiàn)狀反映出長期內(nèi)天津的房產(chǎn)不具備金融屬性與投資價值

2優(yōu)勢土地的資源微乎其微

3人口長期看會增長，但是不是爆發(fā)式增長還要看政策

結(jié)論是天津的房價在未來仍有上漲空間，但現(xiàn)階段不存在。而現(xiàn)在階段購房選擇品牌，小型開發(fā)商的產(chǎn)品滲入。還有就是現(xiàn)階段看位置，不要被遠處的風景迷惑，畢竟你活在人間。

今天是被刪之后反思了幾天，又寫的一波流水文。我真的不太會推薦哪個樓盤，我也不想被房友說成是充值的賬號。你可以說我不敬業(yè)不專業(yè)，但你不能說我是營銷號。

我時常跟朋友說，如今的購房，就跟有人勸你做生意一樣。如果你沒有積蓄，你肯定要出去工作，因為你要活著；但如果你有積蓄，有人叫你投資做生意，你就要慎重，因為有可能你天天在家躺著，一年花費12萬，而你投資了這個生意，2-3個月賠掉20、30萬。

有杠精就會說，那照你這種想法啥都不要做就好了。事實是，市場上行，市面的機會多，傻子也能分到紅利，市場下行，市場坑就多，你很可能當傻子。大家都聽說過去市場收猴的故事，卻沒有靜靜地想一下，你已經(jīng)當了很多次買了一堆猴發(fā)現(xiàn)收猴的老板消失不見的傻子了。

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