“新天津人”漸成樓市主力，改善需求帶動市場升溫

古有劉備三顧茅廬，曹操發布《求才令》，現有各城市發起“搶人大戰”。

比如南京市，外地應屆畢業生到南京面試將享受1000元的面試補貼；杭州市引進人才應屆高學歷畢業生生活補貼，租房補貼、購房補貼等；青島市對碩士學歷及以上的青年人才發放安家費，碩士研究生每人10萬，博士研究生每人15萬……

天津市自2018年5月實施的“海河英才”行動計劃，截至2021年4月底已累計引進人才38.7萬新天津人。

人才的競爭，在一定程度上反應了樓市的基本面。

01｜“新天津人”逐漸成為津樓市重要支撐力

貝殼研究院數據顯示，近年來在貝殼上成交的天津購房人群中“新天津人”（購房者原籍非天津本地即定義為“新天津人”）占比總體上呈現持續提升態勢。2016年占比47%，不到一半，五年后占比超六成，呈現快速增長態勢。

圖：天津二手房購房者戶籍分布變動

“新天津人”原籍主要分布在北方臨近省份，其中有三分之一來自河北。唐山籍和滄州籍占比在5%以上。河南、山東及黑龍江籍購房者占比分別為12%，11%和8%。

圖：2021年二手房購房者中“新天津人”戶籍分布

02｜“新天津人”購房年齡更早

區位敏感度高

2021年前三季度“新天津人”平均購房年齡為36歲，比天津總體小3歲，而比天津本地戶籍購房者小8歲。“新天津人”購房者中80后占比超6成，90后占比超20%，而天津本地籍購房者中80后及90后占比僅54%。可見“新天津人”能更早地積攢首付而入市。

與本地人相比，“新天津人”購房更偏好河西、南開、濱海新區及武清區。

圖：2021年前三季度天津

不同原籍購房者置業區域分布

03｜從“新天津人”購房區位分布

窺見天津對人口的吸引力所在

天津的教育資源優勢

和平、河西及南開三個教育強區聚集了超過4成的外地購房客戶。為了子女的教育，一部分人群選擇在天津落戶安家。天津重視教育投入，從結果數據看，2020年天津15歲及以上人口平均受教育年限11.3年，僅次于京滬，小學、初中等各類學校數量均排在全國重點城市前列，近兩年天津本科錄取率約在70%-80%，而全國僅約40%。

天津的環京區位優勢

寶坻在建中京津城際、武清的通武廊規劃，空間距離縮短，10%的外地購房客在天津臨京的武清及寶坻購房。在武清的購房者中九成以上是外地戶籍，有一半以上是在北京工作，工作地主要是亦莊開發區、朝陽望京以及大興科技園。以亦莊開發區為例，從天津武清駕車到亦莊開發區約1.2小時，而武清房價不到亦莊開發區房價的三成，房價和位置優勢吸引一部分北漂安家天津，雙城生活。

天津的產業優勢

有9%的外地客在濱海新區置業，濱海新區的購房者中四分之三是外地戶籍。濱海新區作為國家級新區和國務院批準的第一個國家綜合改革創新區，是中國北方最大的先進制造業基地，對技術技能人才有巨大的需求和承載力。據官方披露，當前全區人才總量達80余萬。在十四五期間，隨著現代產業體系更加完善，戰略性新興產業逐步落地，一刻鐘便民生活圈臻于完善，濱海新區逐步形成優秀人才“強磁場”。同時濱海新區還有巨大的購房便利條件，不限購！

04｜2021年前三季度津二手房成交量增價穩

貝研究院數據顯示，2021年前三季度天津鏈家二手住宅成交同比增加11%，與2019年同期水平相當。二手房價格止跌走穩，前三季度均價同比上漲5%，是近四年同期最高水平。

市場成交節奏加快

今年以來天津二手房市場買、賣雙方成交周期在持續縮短。與年初高點比，9月買方成交周期縮短半個月，賣方成交周期縮短超過2個月，是去年年初以來的最低水平。房源快速成交率持續提升，即掛牌14天內就成交的房源占比由去年四季度11%的低點提升至今年三季度的19%，明顯提升8個百分點，是2020年以來的最大值，市場節奏明顯加快。

圖：天津二手房買賣雙方成交周期（天）走勢

圖：天津鏈家二手房快速成交率

（掛牌14天內成交的房源占比）

三季度以來，天津二手房市場景氣指數持續回升，9月天津貝殼二手房景氣指數為15，明顯好于去年同期。

圖：天津貝殼二手房景氣指數走勢

05｜多重因素支撐天津二手房市場升溫

住房可支付性改善，購買力提升帶動需求釋放

2015-2016年天津房價經歷了較快上漲，房價漲幅偏離居民收入漲幅，住房可支付性惡化。在2017年3月調控之下，房價走向平穩，同時居民收入水平不斷提升，住房可支付性不斷改善，2021年天津二手房房價收入比由2017年19的高峰水平降至15。

圖：天津二手房房價收入比走勢

寬松的信貸環境支撐需求釋放

2021年以來，不同于重點城市購房信貸環境惡化，天津則保持穩定寬松狀態。首、二套房貸利率穩定在2019年以來低位上，僅首套房貸利率在9月有小幅提升。

圖：天津與全國平均首、二套房貸利率走勢對比

城市橫向對比來看，在重點20城中，天津的購房信貸環境幾乎是最寬松的，首、二套房貸利率在5%出頭，僅比上海高，平均放款周期僅需1個月，僅比煙臺長，明顯快于成都、合肥及重慶等4個月以上的水平。

表：城市房貸利率及放款周期一覽

改善型需求釋放帶動市場升溫

從總價分段來看，2021年前三季度，天津貝殼成交的二手房源中，200萬以下剛需房源占比較去年同期下降1個百分點，200-300萬中端改善房源占比相應提升1個百分點，300萬以上高端改善占比穩定。從成交區域看，今年前三季度中心六城區成交占比提升3個百分點，其他區域占比下降。可見今年以來市場的升溫主要由區位改善型需求所支撐。

從政策層面看，天津限貸政策的嚴格程度并不絕對遜色于一線中滬廣深，2021年天津購房者平均貸款成數為48%，即天津借助貸款成交的購房者平均貸款成數不足五成，在監測的60城中僅高于京滬，低于絕大多數城市。

其次從天津購房者付款方式看，2021年天津購房者中全款支付的占比為42%，是60城中第三高，高于絕大多數城市。即天津購房者使用的杠杠水平低、對貸款的依賴度低，可見2021年市場的升溫是堅實購買力支撐下的升溫。

經歷了2017年331嚴調控以及2020年初新冠疫情的洗禮，天津房地產市場開啟了健康、可支持的修復之路。

注：

房價收入比=貝殼二手房差價套均總價/（城鎮居民人均可支配收入*2.4）

貝殼二手房市場景氣指數是基于貝殼平臺上業主掛牌和調價行為數據，計算掛牌房源調價中調升的次數比例來反映當前市場預期。單個城市二手房市場景氣指數=調漲的次數/調價次數*100。

數據來源：貝殼研究院