上海購房新政“三價(jià)就低”引發(fā)爭議，到底該如何解決？

【導(dǎo)讀】“三價(jià)就低”！目前雖無具體的官方細(xì)則，通過各種消息綜合判斷，“網(wǎng)簽價(jià)”、“貸款評估價(jià)”以及“涉稅評估價(jià)”，以三者最低作為貸款依據(jù)的“江湖傳說”已經(jīng)成真，并于8月開始執(zhí)行。

其實(shí)類似限貸政策，早在2016年的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，與本次新政的結(jié)果類似，結(jié)果就是買房貸款額度不足，合同無法繼續(xù)履行。但本次新政所產(chǎn)生的影響可能會更大。

問題是，合同已經(jīng)簽訂，并受此政策影響的房屋買賣合同應(yīng)該如何對待？房屋買賣合同能否解除以及解除之后，賣方是否要全額返還買方的定金和已付房款以及買方是否要承擔(dān)違約責(zé)任等問題，是大家共同關(guān)注的。

一、剖析相關(guān)法律及地方司法文件的規(guī)定

1、《民法典》的相關(guān)規(guī)定

成立并生效的合同如果要解除，根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定，通常有兩種途徑：法定解除和約定解除。

法定解除適用貸款政策變化的情況僅有兩種情形：

一是發(fā)生了“不可抗力”可以解除合同，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任；

二是“情勢變更”：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

從司法實(shí)踐上，貸款政策的變化一般不會被認(rèn)定為“不可抗力”，而是否屬于“情勢變更”則存在一定的爭議。個人認(rèn)為，貸款政策的變化應(yīng)該視為“情勢變更”，但是實(shí)務(wù)中，尤其是上海法院的司法實(shí)踐也不是簡單地將政策變化簡單地一律適用“情勢變更”而判決解除合同。

2、上海市司法文件的相關(guān)規(guī)定

上海高級人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》，其中上海高院對于因貸款政策調(diào)整的問題，作如下解答：房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識，對自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。

因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。

但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。

以上司法文件的意思可以概括為兩句話： 一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同，但是如果買方能夠舉證貸款成數(shù)的變化確實(shí)導(dǎo)致自己確實(shí)無法承擔(dān)的，可以判決合同解除，但并沒有明確是否要承擔(dān)違約金。關(guān)于上述司法文件的適用，可以參見本文的第二部分相關(guān)判決書內(nèi)容摘要。

3、關(guān)于約定解除

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，合同解除除法定解除外，還包括約定解除，又可以分為協(xié)議解除和依據(jù)合同約定的條件解除。

雖然本次房貸政策出臺比較突然，但是房產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)屢見不鮮，有經(jīng)驗(yàn)的第三人或房產(chǎn)中介，一般會在房產(chǎn)買賣合同中設(shè)置相應(yīng)的條款，比如，約定非因?yàn)橘I方信用或故意提供相關(guān)資料而導(dǎo)致的貸款成數(shù)不足以及貸款政策的變化導(dǎo)致獲取相應(yīng)貸款的情況，作為解除合同的一個條件，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，也有的房屋買賣合同會約定，因任何原因?qū)е沦J款成數(shù)不足，買方均應(yīng)該以現(xiàn)金的形式補(bǔ)足。當(dāng)合同中有約定條款的時(shí)候，約定條款是優(yōu)先適用的。

因此，本次貸款政策出臺后，買賣雙方第一時(shí)間應(yīng)該看的是買賣合同中有無關(guān)于貸款政策變化的特別約定。

二、上海市部分法院的相關(guān)判例

1、上海市松江區(qū)人民法院（2010）松民一（民）初字第5159號

（1）案情要點(diǎn)：買賣雙方在《補(bǔ)充協(xié)議》第4條將銀行貸款政策改變約定為不可抗拒因素，且沒有約定如果原告無法獲得貸款時(shí)的替代付款方案。

（2）法院裁判意見：原、被告在簽訂合同時(shí)已經(jīng)預(yù)見到國家宏觀調(diào)控可能帶來購房貸款政策變化，再次簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》充分表明被告愿意與原告共同承擔(dān)銀行貸款政策改變可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可見，雙方已經(jīng)將貸款政策變化導(dǎo)致的合同履行不能，約定為合同解除事由。

現(xiàn)原告由于銀行貸款政策改變的原因而無法獲得貸款，導(dǎo)致合同約定的付款方式無法實(shí)現(xiàn)，該合同付款義務(wù)無法履行的原因不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，原告以此為由要求解除合同并返還已付購房款，本院予以支持。

2、一審：上海市浦東新區(qū)人民法院（2010）浦民一（民）初字第13049號

二審：上海市第一中級人民法院（2010）滬一中民二（民）終字第4176號

（1）案情要點(diǎn)：房屋買賣合同簽訂后，國家出臺了房產(chǎn)新政，對購買第二套住房政策作出調(diào)整，對首付款比例及貸款利率等作出了新的規(guī)定。

（2）法院裁判意見（二審維持一審判決）：作為購房者，在簽約時(shí)對購房風(fēng)險(xiǎn)包括房貸審批風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有一定的預(yù)見性，也就是要有及時(shí)調(diào)整自己的付款比例及貸款額度等應(yīng)對解決方案。

據(jù)此，房貸政策并非當(dāng)事人在訂立合同時(shí)完全無法預(yù)見的情況，不構(gòu)成商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)重大變化，因此上訴人要求認(rèn)定房貸政策變化屬于不可抗力因素，不能成立。上訴人要求解除合同，依據(jù)不足，本院不予支持。

3、上海市閘北區(qū)人民法院（2013）閘民三（民）初字第2114號

（1）案情要點(diǎn)：買房應(yīng)充分考慮到國家的按揭貸款政策及按揭貸款審批和發(fā)放流程中可能產(chǎn)生的各種不確定因素。不論任何原因（包括但不限于……買方的貸款申請未獲貸款銀行批準(zhǔn)……）致使賣方未能按約定的期限收到買方本擬通過銀行貸款支付的款項(xiàng)的，買方……有義務(wù)以自有資金在剩余房價(jià)款約定的付款期限內(nèi)付清所有的剩余房價(jià)款”，否則賣方有權(quán)追究乙方的違約責(zé)任。

（2）法院裁判意見：本院認(rèn)為，被告認(rèn)為國家信貸政策的調(diào)整造成其銀行貸款未成，其本身并無違約惡意，但預(yù)售合同補(bǔ)充條款已對相關(guān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了提示，并明確約定若貸款不成，被告需以自有資金在約定的期限內(nèi)付清房款。因此貸款政策變化的風(fēng)險(xiǎn)，被告理應(yīng)自行承擔(dān)，結(jié)合合同違約責(zé)任所采的無過錯責(zé)任原則，被告該項(xiàng)抗辯理由缺乏合同和法律依據(jù)，本院難以采納。

4、上海市寶山區(qū)人民法院（2015）寶民三（民）初字第1852號

（1）案情要點(diǎn)：房屋買賣合同約定，若買方貸款申請未獲得銀行批準(zhǔn)或乙方獲得貸款不足以支付房屋總價(jià)款的，乙方仍應(yīng)按照本合同約定按時(shí)足額向甲方支付房款，否則，甲方有權(quán)按本合同第七條之約定追究乙方的違約責(zé)任。

（2）法院裁判意見：本院認(rèn)為，原被告簽訂的商品房預(yù)售合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)當(dāng)恪守履行。

被告未按照約定的期限支付房款，顯然違約，原告要求追究違約責(zé)任，合法有據(jù)，應(yīng)當(dāng)支持。考慮到限購限貸等房地產(chǎn)市場相關(guān)的宏觀政策影響，且被告違約后較積極地采取措施繼續(xù)履行合同，其違約的主觀惡意并不明顯，而原告也未能舉證證明其因?qū)Ψ竭`約所遭受的實(shí)際損失，故本院采納被告關(guān)于酌情降低違約金的請求，考慮到本案實(shí)際情況，違約金數(shù)額酌情確定為100，000元。

以上四份上海市不同法院的判決可以看出，不同法院的裁判思路與上海市高院司法文件《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》中的觀點(diǎn)基本一致。

另外，筆者注意到最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》（法辦[2011]42號）以及《2015年全國民事審判工作會議紀(jì)要》（目前只能找到征求意見稿，正式文件沒有找到）中關(guān)于限貸的問題的觀點(diǎn)是：2011年“審判紀(jì)要”的觀點(diǎn)的內(nèi)容“對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。”

而2015年“審判紀(jì)要”相應(yīng)的內(nèi)容是：“房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請。

”從最高院全國民事審判工作會議紀(jì)要傾向性的觀點(diǎn)來看，與上海市高院的觀點(diǎn)以及上海的司法實(shí)踐都略有不同，很明顯最高院“審判紀(jì)要”的觀點(diǎn)比上海市高院的觀點(diǎn)更為寬松，至于兩者之間的差別會不會調(diào)和以及上海市以后的司法實(shí)踐是否會發(fā)生一定的變化，則存在一定的不確定性，也無法簡單地預(yù)判。

但最高院和上海高院共同之處是：新政確實(shí)產(chǎn)生了根本性的影響，導(dǎo)致合同難以繼續(xù)履行，考慮的因素包括但不限于合同金額、買方的財(cái)務(wù)狀況、雙方合同的約定等因素。

最后，需要提醒的是對于買方而言，如果貸款新政出臺后無法繼續(xù)履行合同，應(yīng)該盡早書面通知賣方。這不僅是誠實(shí)信用原則在民事活動中的體現(xiàn)，如果法院最終認(rèn)定買方違約，在酌情確定違約金金額的時(shí)候，通常也會考慮這一因素。

【結(jié)語】世上沒有兩片完全相同的樹葉，每個案件都不完全相同，加之每個案子的裁判者的對刑政產(chǎn)生理解的傾向性不同，也可能導(dǎo)致“同案不同判”。

即使上海各區(qū)的判決，類似的案件判決結(jié)果也可能存在不同。總之，記住一句法諺：“法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者”。凡是有利于自己的任何一點(diǎn)，都應(yīng)該積極爭取。麻煩來了，躲避是無法解決的，正確的做法是積極面對，妥善解決。

【作者簡介】 杜繼業(yè)，上海國年律師事務(wù)所專職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。