南山寶能城車位縮水，幼兒園違建“娛樂會所”已拆除，然而……

深圳寶能項目最近又現(xiàn)迷之操作，是膽子越來越肥，還是知法犯法，一意孤行？

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交樓之際車位卻“縮水”？

繼2020年5月香蜜湖片區(qū)寶能公館的547位業(yè)主因小區(qū)距離廣深高速僅16米，當(dāng)初承諾的隔音規(guī)劃卻遲遲不兌現(xiàn)，業(yè)主們每天住在10萬+的豪宅里就像睡在綠皮火車上轟鳴不斷苦不堪言，迫使業(yè)主從此踏上兩年之久的維權(quán)之路，至今未解決.....

南山西麗片區(qū)的豪宅第一梯隊寶能城西區(qū)又出事！

在該小區(qū)的官方公眾號上，可以看到將“2:1車位比配置”作為樓盤的主要宣傳點和賣點。W女士也表示，高車位比是她當(dāng)時購入該樓盤的考慮因素之一。

據(jù)樂居查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺，小區(qū)兩次分別備案396、336套，共計732套住宅。

在深圳市規(guī)劃和自然資源局公布的總平面圖上，小區(qū)規(guī)劃有三層停車場，共1666個停車位，此時的戶車比符合前期宣傳的1:2。

（來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)）

而在8月底即將交樓之際、沒有提前協(xié)商的情況下，小區(qū)物業(yè)貼出公示：

1)將負(fù)一層445個住宅停車位打包出售，轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)停車位；

2)負(fù)二層100個停車位用于幼兒園車輛臨時停放；

3)僅剩余負(fù)三層停車場供業(yè)主月卡車輛使用。

從這份公示中可以看到，小區(qū)實際能使用的車位為1663個。剔除物業(yè)出售的445個車位、給幼兒園臨時停放車輛的100個車位，規(guī)劃的1663個車位還剩下1118個。

這樣算下來，戶車比約為1:1.5，并且月卡車位均位于負(fù)三層，業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)此舉是非法侵占車位，侵害了全體業(yè)主的合法權(quán)益，與前期宣傳不符。 物業(yè)在沒有與業(yè)主協(xié)商的情況下，打包出售車位，因此業(yè)主態(tài)度堅決，表示“一個車位都不給，一步都不退讓”。

（圖片來源：小區(qū)業(yè)主群）

那么物業(yè)是否有權(quán)出售小區(qū)停車位呢？這還得看車位的產(chǎn)權(quán)屬性。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

依照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，車位、車庫由產(chǎn)權(quán)登記部門根據(jù)建設(shè)規(guī)劃予以確權(quán)。

明確納入業(yè)主公攤面積的共有場所，如果開發(fā)商或物業(yè)公司改造成用于停放汽車的車位，那該車位就屬于全體業(yè)主所有，產(chǎn)生的收益扣除開發(fā)商或物業(yè)在車輛停放管理服務(wù)過程中付出的勞動和投入，剩余收益歸全體業(yè)主所有。

規(guī)劃內(nèi)車位車庫是建筑單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。這種車位具有獨(dú)立性、可分性，建設(shè)單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權(quán)的歸屬作出明確約定。

非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準(zhǔn)的項目建設(shè)規(guī)劃中，所占用的道路或者場地屬于業(yè)主共有財產(chǎn)。

人防車位是平時可以用于停放車輛的人防工程。由國家投資單獨(dú)修建的地下防空建筑屬于國家所有。由社會投資者投資并結(jié)合民用建筑修建的人防車位（即結(jié)建人防車位）的所有權(quán)歸屬，我國現(xiàn)行法律并無明確規(guī)定。

為此，樂居咨詢了北京德和衡（深圳）律師事務(wù)所的孔霞律師。

律師給出了專業(yè)的回復(fù)，《民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

也就是說，開發(fā)商前期宣傳1:2的戶車比，實際交付時車位卻“縮水”，這是業(yè)主的第一個維權(quán)點；此外，小區(qū)停車位屬全體業(yè)主所有，開發(fā)商和物業(yè)在沒有與業(yè)主協(xié)商的情況下，擅自出售負(fù)一層445個住宅停車位。

業(yè)主已與物業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行初步溝通。截至樂居君發(fā)稿前，小區(qū)物業(yè)就打包出售車位事件暫未作出實質(zhì)性回應(yīng)。

如果物業(yè)確實侵犯了業(yè)主權(quán)利，業(yè)主可通過以下兩種方式維權(quán):

①協(xié)商途徑。即業(yè)主與侵權(quán)方進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成彼此滿意的解決方案，以解決雙方?jīng)_突矛盾的方式。

②訴訟途徑。只要業(yè)主認(rèn)為自己的專有權(quán)、共有權(quán)以及共管權(quán)受到侵害，均可以通過訴訟程序予以解決。

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幼兒園旁違建已拆除

業(yè)主收樓卻延遲

屋夜偏逢連夜雨！

在業(yè)主車位維權(quán)的路上，他們遭遇了更加糟心的事情——幼兒園旁竟有KTV包房、桑拿會所建筑。

近日，澎湃新聞接到多位深圳南山區(qū)寶能城幼兒園的孩子家長反映稱，該幼兒園通知家長今年9月將正式開學(xué)。而家長們在8月18日參加幼兒園開放日時意外發(fā)現(xiàn)，幼兒園的兒童游樂設(shè)施里竟藏有一處地下通道。通道的另一頭，則是正在裝修的ktv包間、泳池和桑拿房等娛樂設(shè)施，儼然是一處隱秘的地下娛樂“會所”。

（幼兒園正門 受訪者供圖）

對于家長們所反映的上述情況，8月20日，深圳市南山區(qū)桃源街道規(guī)劃土地監(jiān)察隊相關(guān)負(fù)責(zé)人對澎湃新聞表示，他們曾多次前往實地進(jìn)行過調(diào)查，已口頭要求開發(fā)商停止地下“會所”的施工。針對家長所質(zhì)疑的地下“會所”及其地面部分建筑的合法性，街道已會同規(guī)劃部門開展調(diào)查。

（游樂設(shè)施下方的地下通道入口 受訪者供圖）

網(wǎng)友們表示：“家長不舉報，估計都已經(jīng)要開始營業(yè)了”、“學(xué)校周邊有這樣的娛樂場所，這學(xué)校每學(xué)年的安全檢查怎么過的？”

據(jù)最新報道，8月23日啟動幼兒園旁違法建筑拆除工作，目前娛樂會所已經(jīng)推平成綠地。

（圖片來源：小區(qū)業(yè)主朋友圈）

《民法典》第二百七十一條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

小區(qū)地下室加建部分全部予以回填和復(fù)綠，復(fù)綠后的地塊用于幼兒園活動場地。

該行為確實侵占了業(yè)主共有面積部分，并且違建KTV會所、泳池，家長擔(dān)心萬一有壞人從所謂的會所地庫里跑進(jìn)幼兒園里行兇，或是兒童誤入地庫被壞人擄走，這些兒童的安全誰來保障？

根據(jù)媒體最新消息，業(yè)主被通知項目西區(qū)2棟延遲交樓3個月；1棟、3棟延遲交樓2個月。

根據(jù)此前購房合同約定，小區(qū)新房應(yīng)于2021年8月30日交付給業(yè)主，逾期在90日之內(nèi)（含90日）的，自約定的交付期限屆滿日之次日起至實際交付之日止，賣方按日向買方支付本房地產(chǎn)總價款萬分之三的違約金。

大部分業(yè)主在購房時，曾簽署了一份補(bǔ)充協(xié)議。W女士表示按照補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容，房屋逾期交付時，每個月的賠償金額僅為3000多元，對于后期是否如期交房，她也表示非常擔(dān)憂。

來源：文君言綜合自深圳樂居、澎湃新聞，轉(zhuǎn)載請注明來源！