以案說法
法院查明兩原告系母女關系，三被告系夫妻子女關系。1998年三被告經調配成為共和新路XXX弄XXX號XXX室使用權房的家庭成員，其中殷某登記為承租戶名。2003年10月19日原告與被告殷某、何某簽訂使用權房轉讓協議，約定由被告將共和新路XXX弄XXX號XXX室使用權房轉讓給原告，過戶費及以后買該房所有權費用由買受人自負。約定房屋價款為305,000元。自2000年起的物業管理費是由原告繳納的。
被告稱簽訂的協議違反了法律規定，沒有征得何某同意，何某當時在學校里面讀書，對此事不知情。
2004年因為在其他地方買了房屋，被告一家三口搬走，系爭房屋交給原告。一共收取了原告房款20萬元。
法院另查明，被告殷某于2015年向法院起訴，要求原告殷萬秀、諸麗將系爭房屋返還，并賠償無權占有房屋的經濟損失。法院經審理后判決不予支持殷萬鳳的訴請，該判決已生效。
原告訴請及被告反訴
原告訴請： 1、判令原告被告簽訂的關于上海市共和新路XXX弄XXX號XXX室房屋的《二手房買賣協議書》即房屋使用權轉讓協議有效；2、判令被告對上海市共和新路XXX弄XXX號XXX室房屋不享有使用權；3、判令上海市共和新路XXX弄XXX號XXX室房屋的使用權歸原告享有；4、要求三被告支付原告代交的2000年1月至2007年2月期間的房租10,758.6元、清潔費516元、保安費516元共計11,790.6元。
被告反訴： 1、判令《二手房買賣協議書》無效；2、判令原告立即遷出系爭房屋，將房屋交還被告。
法院裁判意見
上海市寶山區人民法院審理后認為，本案中兩原告與被告殷萬鳳、何家安簽訂的二手房買賣協議書，其實質是公房使用權的轉讓，該協議中明確原告在2002年12月26日前已支付被告轉讓款265,000元，協議簽訂后，被告殷萬鳳在協議中注明12月30日房款2萬元已付清。據此證明兩原告已支付了全部的轉讓款。
該協議中雖無何某簽名，但三被告在協議簽訂后搬離了系爭房屋，房屋由原告占有使用，此后多年的物業管理費都是由原告交納。
作為家庭成員的何某，其與原告間具有親屬關系，對于原家庭公房由原告占有使用的情況不可能不知情，殷某、何某父親對于自己的兒子也沒有必要隱瞞，三被告的行為證明對房屋已轉讓給原告的事實無異議，可以推定何某對房屋轉讓給原告的事實是知情且同意的。
現第三人也表示對于公房使用權轉讓給原告無意見，故雙方簽訂的協議可以履行，原告要求變更使用權的訴請與法有據，本院予以支持。關于原告主張的物業管理費及經濟損失，因無證據證明原告在二年訴訟時效期間內主張過，故對其訴請本院不予支持。
舉一反三
從該案例可以看出，使用權房屋的買賣，仍然可以通過訴訟的方式達到過戶的目的。但要特別提醒的是：并不是所有的使用權房都可以上市交易，使用權房屋首先要求買賣雙方均為上海市戶籍，另外對使用權房本身也是有相應要求的，對于房屋本身的要求，建議先咨詢當地房管部門，確認之后再簽訂買賣合同。如果符合房屋購買條件，在合同履行過程中，賣方不配合過戶，或者無端要求加價，則可以通過訴訟實現房屋過戶。
【作者簡介】 杜繼業，上海國年律師事務所專職律師，民商法學碩士，合伙人。
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