七連跌！公募REITs流動性分層加劇，根源與出路在哪？

截至6月24日收盤，中證REITs全收益指數“七連跌”，點位失守1000點后下探至928.96點。在這一背景下，公募REITs的流動性擔憂受到市場熱議。

從機構統計的成交量、交易活躍度等數據來看，公募REITs的流動性呈現出“總量尚可、結構惡化、分層加劇”三大特征，中尾部資產的交易深度和抗沖擊能力受到大幅削弱。業內人士建議，流動性環境改善要從增量資金入市、投資者多元化、市場配套制度等方面入手，修復行情要看長線增量資金入市配套政策落地的情況。

單體REIT日均成交額中位數下降65%

市場對公募REITs流動性的擔憂，源于近期的二級市場表現。

截至6月24日收盤，中證REITs全收益指數走出一波“七連跌”行情，其中在6月22日跌幅超過2%。從更長維度看，這是公募REITs二季度以來承壓行情的延續。根據行情數據，中證REITs全收益指數本輪探底始于4月底，后于5月14日跌破1000點，5月中旬指數持續下探。六月初，指數有過短暫反彈，但很快開啟更大幅度下探，24日下跌1.35%后點位跌破930點。

指數下跌之下，公募REITs成交量沒有明顯改善。根據中金公司分析，公募REITs市場日均總成交額從2021年的1.7億元穩步增長至2025年的5.9億元，2026年至今維持在5.2億元（截至5月底，下同）。表面上市場容量在擴大，但這主要由產品數量和總市值規模增加驅動，而非單體資產流動性改善。單體REIT日均成交額中位數從2021年的1363萬元下滑至2026年YTD的477萬元，降幅65%，說明資金分散化導致單券交易深度明顯變薄。

交易活躍度方面，公募REITs流通盤換手率從2021年的1.64%一路下行至2026年的0.42%，降幅超過74%。中金公司認為，這一趨勢與流通盤規模的逐步擴大有關，但也反映出該市場從初期的非理性炒作熱度消退后，長期配置型資金占比上升，短期交易意愿顯著降溫。

從內部結構來看，公募REITs的流動性還存在明顯分化現象。以Amihud非流動性指標（指標值越大，流動性越差）為例，截至今年5月末REITs市場的中位數從2021年的3.5攀升至2026年的8.9，75%分位數更是從6.5快速抬升至22.2，漲幅超過240%。中金公司表示，這意味著大額交易對價格的沖擊成本急劇上升，尾部資產的流動性風險尤為突出。但25%分位數上升幅度相對溫和（從1.7升至3.3），表明頭部優質資產的流動性仍保持相對穩定，市場內部流動性分層加劇。

增量資金入場意愿不高

中金公司認為，公募REITs當前的流動性環境呈現出“總量尚可、結構惡化、分層加劇”特征，頭部資產仍具備一定流動性，但中尾部資產的交易深度和抗沖擊能力已大幅削弱。北京一位機構投資者對券商中國記者表示，他所在機構的固收資金從前年起就開始配置公募REITs產品，過往一段時間里也呈現出較好的配置效果。但REITs市場的整體規模偏小，難以滿足他們的配置需求。“我們固收的資金量不小，但REITs整體規模不大，我們能買到的量也并不多。加上近期二級市場表現不佳，大家的熱情似乎有所下降。”

根據wind統計，截至6月24日在二級市場交易的REITs產品大約有86只，總市值2200億元出頭，流通市值只有1200億元出頭。以6月24日為例，當天只有中金唯品會商業REIT1只產品成交量達到1億元（1.54億元），其余85只產品均在九千萬元以下，其中有59只產品成交額在千萬元以下。

前述機構投資者進一步說道，流動性不佳、整體規模小表象背后，REITs投資者熱情不高有更深層原因。“每只REITs產品背后，對應的是具體的資產項目。從二級市場看，這些多是傳統舊資產，如自來水、工業園區、高速公路等，新型資產比較少。在有其他可選配置資產情況下，增量資金入場的意愿并不高。”

中金公司對比了77只REITs在上市時和2025年二季度時的前十大持有人數據發現，券商是五類機構投資者中唯一普遍加倉的，平均持倉占比上升6.1ppt，其中62只加倉、15只減倉；產業資本與私募股權，整體呈現出較廣泛的減持行為，平均持倉占比下降1.8ppt，77只產品中19只加倉，58只減倉；銀行理財與信托持倉總體略有收縮，平均占比分別下降1.7ppt和0.8ppt，部分產品持倉未變，但減倉標的數量多于加倉標的。

多舉措擴大有效自由流通盤

針對上述情況，業內從增量資金入市、投資者多元化、市場配套制度等方面給出建議。銀河證券研報認為，公募REITs后續修復行情仍要看長線增量資金入市配套政策落地的情況，一是關注險資入市增持商業不動產REITs時點、二是5月中旬申報的REITs指數基金，7月前后或可期待。

根據中金公司預測，首批4只REITs場外指數基金有望帶來10億元左右的增量資金。這一假設將市場流動性限制納入考慮，按5億元全市場日均成交額計算，假設4只產品在盡量對市場價格沖擊可控的前提下建倉，將成交額占比控制在3%以內，若建倉期為6個月，市場可容納的指數基金買入上限為18億元。

華南一家中型公募的不動產投研人士對券商中國記者稱，提升公募REITs的流動性，需要從擴大有效自由流通盤、吸引更多元的主體入場豐富底層資產供給，這樣才能做大市場規模，吸引更多投資資金進入，進而提升流動性。

該投研人士表示，國資仍是公募REITs發行的主要主體，但民營企業與外資企業已在陸續入場。主體持續多元，會在較大程度上豐富底層資產的供給層次。其中，民企與外企在相關資產領域高度市場化、精細化的治理經驗，能夠提升REITs行業整體運營管理水平。中金公司數據顯示，截至5月底已上市的82只REITs中有64只的原始權益人為國資背景，底層資產多為高速路及產業園。但在部分項目中，已看到了京東、順豐、潤澤、聯東等民營企業以及凱德、安博等國際知名資產管理人。

責編：戰術恒

排版：劉珺宇

校對：冉燕青

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