上海
熱度不減的香港學(xué)生宿舍賽道又迎來兩筆交易。6月上旬，來自新加坡的資金和香港本地資金接連購入多處物業(yè)以改建為學(xué)生宿舍。
與此前不同的是，這兩筆交易涉及的標(biāo)的從存量酒店變成了包含寫字樓等在內(nèi)的商廈。多家市場機(jī)構(gòu)提供的信息顯示，蜂擁而來的各路資金快速消耗著市場上可供改造的存量酒店，疊加旅游業(yè)回暖，資產(chǎn)價(jià)格提升，不少投資者的策略開始發(fā)生變化，轉(zhuǎn)而物色各類寫字樓等物業(yè)作為學(xué)生宿舍。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2025/26學(xué)年，學(xué)生住宿床位短缺約7.63萬個，到2029/30學(xué)年，這一缺口將增加近一倍至約14.7萬個，與此同時，供給總量遠(yuǎn)未能滿足預(yù)期需求。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，短期內(nèi)，學(xué)生公寓的供應(yīng)仍處于相對緊張狀態(tài)，預(yù)計(jì)未來三至五年需求仍然強(qiáng)勁。
投資出現(xiàn)新風(fēng)向
6月上旬，又有多處存量物業(yè)被收購并將改建為學(xué)生宿舍。
一家名為偉合控股（Wee Hur Holdings）的新加坡上市公司近日宣布，該公司在香港收購了位于九龍的一處物業(yè)One Bedford Place，并計(jì)劃將其改建為擁有500個床位的學(xué)生宿舍。
同期另有市場消息稱，香港老牌紡織企業(yè)晶苑集團(tuán)擬斥資合計(jì)4.4億港元收購香港九龍城及紅磡兩處物業(yè)，計(jì)劃將其改建并重建為學(xué)生公寓。
值得一提的是，上述兩筆交易中有兩處物業(yè)均為商業(yè)寫字樓。
偉合控股披露，此次收購的One Bedford Place，樓高26層，總樓面面積超18萬平方呎，于2024年落成。原業(yè)主樂風(fēng)集團(tuán)近來出現(xiàn)財(cái)務(wù)壓力，該物業(yè)被銀行接管，并于今年2月份以公開招標(biāo)的方式尋找買家。晶苑集團(tuán)拿下的九龍城物業(yè)則是一幢8層的教育主題商廈。
過去，大部分有意進(jìn)行學(xué)生公寓業(yè)務(wù)的投資者會選擇存量酒店作為目標(biāo)。
“核心區(qū)位存量酒店改造效率高，酒店物業(yè)格局、配套與學(xué)生公寓適配度高，無須大規(guī)模拆改，改造周期短、成本可控，能快速投入運(yùn)營?！敝性顿Y副總裁馬耀揚(yáng)向第一財(cái)經(jīng)表示，而學(xué)生公寓需求剛性且穩(wěn)定，租客以高校非本地生為主，租約與學(xué)年同步，入住率常年維持在95%以上，租金收繳率有家長擔(dān)保做支撐，現(xiàn)金流確定性極高。
這也促使存量酒店改造為改造學(xué)生公寓成為當(dāng)前香港市場“投入低、見效快、回報(bào)穩(wěn)”的優(yōu)質(zhì)投資選擇之一。
仲量聯(lián)行發(fā)布的報(bào)告顯示，2025年，在與酒店相關(guān)交易中，將存量酒店改為學(xué)生宿舍的交易占比從此前的45.4%大幅提升至52.4%，可供改造的優(yōu)質(zhì)酒店存量正在快速減少，預(yù)計(jì)2026年酒店大宗交易規(guī)模將出現(xiàn)下滑。
越來越多資金消耗著存量酒店物業(yè)，香港的酒店有點(diǎn)“不夠用了”。世邦魏理仕方面提及，過去幾年，市場上已有大量三星級或以下的舊式酒店成功改建為學(xué)生公寓。
與此同時，香港旅游市場的修復(fù)也給酒店物業(yè)的出售帶來了更多變數(shù)。
仲量聯(lián)行香港資本市場部主管陳國章也表示，近來兩年訪港旅客增長明顯，酒店生意回升，房價(jià)上漲，同步推高了資產(chǎn)價(jià)格，酒店改建為學(xué)生公寓的利潤空間逐步收窄；同時，業(yè)主出售酒店的意愿也有所降低，現(xiàn)時市場上正放售又可轉(zhuǎn)作學(xué)生公寓的酒店已買少見少。
合適的酒店物業(yè)被市場消化得七七八八，投資者也開始將視線投向其他類型的物業(yè)。
世邦魏理仕香港資本市場部執(zhí)行董事兼主管甄浚岷向記者透露，今年以來，來港咨詢學(xué)生公寓投資的資金明顯增加，主要包括私募基金、家族辦公室、本地發(fā)展商、長線機(jī)構(gòu)資金等。這些投資者近期更關(guān)注可改造的商業(yè)物業(yè)（如活化商廈、寫字樓等），因其獲取相對靈活且價(jià)格更具吸引力。
這其中，低迷許久的商辦市場充滿更多市場機(jī)遇。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，香港的乙級商廈空置率已超過連續(xù)五年高于10%，且乙、丙級寫字樓的租金較2019年的峰值下跌15.2%，資本價(jià)值更是大幅下挫50.5%。
與此同時，港府在2025年7月提出的“城中學(xué)舍計(jì)劃”，簡化審批程序并降低了寫字樓改建宿舍的監(jiān)管門檻。截至今年2月4日，當(dāng)局已接獲25宗申請，涉及約5100個床位，當(dāng)中大多數(shù)為整幢改裝。投資者正在加快相關(guān)部署的步伐。
改建成本不菲
將酒店改造為學(xué)生公寓，相對來說較為簡單。世邦魏理仕方面提到，酒店因其本身已具備獨(dú)立房間和洗手間，改裝成本極低，日后還原回酒店房間也相對便捷。
（一步居·38單人間）
以中原投資旗下正在改建中的西半山“一步居·38”為例，盡管項(xiàng)目提供的單人間或雙人間面積不大，但每個房間都有面積較大的窗戶，獨(dú)立或兩人共用的衛(wèi)浴，以及床、空調(diào)、冰箱、衣柜等完整的設(shè)施；項(xiàng)目公區(qū)還設(shè)有自習(xí)室、廚房、洗衣間、健身房等空間。
而對寫字樓進(jìn)行相同的改造，面臨的難題則明顯更多。按主要成本而言，商廈及酒店改建為學(xué)生宿舍的差異在于窗戶設(shè)計(jì)；機(jī)電系統(tǒng)改造，特別是供水及排污設(shè)施，例如由共享設(shè)施轉(zhuǎn)為每房獨(dú)立衛(wèi)浴；外墻翻新或升級工程等。
仲量聯(lián)行香港項(xiàng)目發(fā)展服務(wù)部主管黃天賜向記者表示，一般而言，新式商業(yè)大廈在設(shè)計(jì)上未必已預(yù)留符合住宿用途的條件，例如不少商廈以玻璃幕墻設(shè)計(jì)，未必設(shè)有足夠可以開啟的窗戶（openable window），未能符合學(xué)生宿舍房間的基本要求，投資者因此需在機(jī)電系統(tǒng)及窗戶設(shè)計(jì)上作出重大調(diào)整，無論采取重置窗戶或優(yōu)化通風(fēng)方案，均會顯著增加資本開支及施工時間。
黃天賜提到，若純以室內(nèi)裝修計(jì)算，酒店改建為學(xué)生宿舍與商廈改建的資本開支比例一般約為1:1.5至1.6（酒店vs商廈）。當(dāng)上述窗戶、機(jī)電及翻新工程等因素也納入考慮，整體改造成本比例有機(jī)會進(jìn)一步擴(kuò)大至最高約1:3。
據(jù)仲量聯(lián)行測算，乙級/丙級寫字樓改造成本約2800港元/平方呎；記者從中原投資方面獲悉，該公司改建而成的學(xué)生公寓“一步居117”建筑面積約2.45萬平方呎，改造成本約2000萬港元，約合每平方尺814港元。改造成本差距明顯。
“雖然商廈的改裝成本較酒店的高，但目前不少已被銀主接管的全幢商廈均以大幅折讓價(jià)出售，令整體發(fā)展成本可控，轉(zhuǎn)作學(xué)生住宿仍然有利可圖，回報(bào)仍較有吸引力。”黃天賜認(rèn)為。
事實(shí)上，偉合控股收購的上述One Bedford Place，在今年2月份放售時，市場估值超19億港元。市場消息稱，偉合控股最終以7.2億港元拿下該項(xiàng)目。若以此計(jì)，成交價(jià)較估值大幅下降超6成，性價(jià)比突出。
另據(jù)仲量聯(lián)行報(bào)告，雖然乙、丙級商廈改建為學(xué)生公寓的工程難度及資本開支普遍高于酒店，但其潛在投資回報(bào)仍較可觀，預(yù)計(jì)五年投資期內(nèi)的目標(biāo)內(nèi)部回報(bào)率可達(dá)15%至18%。
不過，并非所有寫字樓都適合此類改建。上述機(jī)構(gòu)提到，具有潛力的資產(chǎn)通常造價(jià)折讓較大、業(yè)主出售意愿高且缺乏其他替代用途，鄰近大學(xué)、擁有單一業(yè)權(quán)或業(yè)權(quán)已統(tǒng)一的物業(yè)等。黃天賜提到，市場上僅有一半乙、丙級寫字樓合用。
業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來可改造的物業(yè)類型預(yù)計(jì)會進(jìn)一步擴(kuò)大。甄浚岷認(rèn)為，除酒店外，將擴(kuò)大至住宅公寓大廈、甲級寫字樓、活化商廈及部分零售物業(yè)。這一趨勢將有助于消化部分商業(yè)地產(chǎn)存量，提升資產(chǎn)流動性并推動市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，同時也會加速非核心商業(yè)資產(chǎn)的重新定位。
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