中國幅員遼闊，為什么幾億人要擠在“鴿子籠”里？

中國幅員遼闊，為什么幾億人要擠在鋼筋水泥做的超高層“鴿子籠”里？現在網上最流行的一個說法是中國人多地少、要嚴守18億畝的耕地紅線，這個回答如同教科書一樣的標準，但卻忽視了一個非常重要的客觀事實——在某些中西部小城，土地資源豐富、人口持續減少，城市里有大量的閑置土地，但它們卻依然建著三四十層的超高層住宅。

比如說甘肅岷縣，一個常住人口不足40萬的西部小縣城，城區住宅樓普遍達到了24-25層，建筑高度接近80米。

還有四川閬中，只是一個普通的縣級市，但是其城區某些小區的高度已經超過了90米，樓層高度突破了30層。

甚至陜西韓城還出現了40層、168米的超高層建筑。

還有內蒙古、新疆、西藏的很多城市，他們周邊明明還有大量未開發的土地，人口密度也遠遠低于東部沿海地區，但他們卻依然固執的把住宅蓋到二三十層的高度。

為什么會發生這種反常的事情？其實答案非常簡單，因為我們的房地產行業，學習的是香港模式。

上世紀80年代，在探尋中國商品房制度的時候，擺在我們面前有四條可以參考的道路：

第一條是學習美國的郊區獨棟模式，以小汽車通勤作為基礎，大面積低密度擴張，攤平城市區域。

第二條是學習歐洲的街區模式，以3-6層的低層公寓為主，沿街都是商業配套，公共空間相對充足。

第三條是學習日本的一戶建模式，在城市里將大量的低樓層獨棟住宅連片鋪開，用軌道交通進行通勤串聯。

第四條是學習香港的超高層模式，以超高層建筑節省土地資源，以盡可能少的資金去撬動最大的居住空間。

由于種種原因，我們最終選擇了全面向香港學習，在李嘉誠和一些香港地產商的“熱心指導”下，我們分別復制了香港的土地拍賣制、商品房預售制、按揭貸款制、公攤面積制，以及今天我們討論的主題——封閉式小區+超高層建筑模式。

當時之所以選擇對標香港，核心原因在于，香港的發展模式已經驗證了極高的落地效率，在寸土寸金、土地資源極度緊張的香港地區，選擇土地高度壟斷+高地價+高密度的發展模式，可以達到了極致的發展效率，以最快的速度完成城市化的進程。

但在學習推進的過程中，我們卻忽視了兩地的實際情況差異，為什么香港必須走超高層建筑模式？因為香港存在兩個難以解決的困境：

第一個是土地資源極度稀缺，整體面積只相當于內地一個小縣城，但香港卻容納了幾百萬人口。

第二個是香港四大家族控制了香港的經濟命脈，像李嘉誠這樣的商人刻意的囤積土地、拖延開發進度，導致香港房源進一步緊張，大家只能不停的向天空索要居住空間，這才讓香港出現了大量的九龍城寨。

而我們內陸其實并不存在香港這樣的困境。

既然如此，那我們為什么還要堅持走香港的發展道路呢？背后隱藏著幾個深層次的原因：

站在地方的角度來看，土地是有限的，但是天空是無限的，同一棟樓，蓋6層還是60層，土地出讓金的收益有著巨大的差異，在那個粗放式發展的年代，盡可能的獲得更多資金就是各地的發展主旋律，所以大家都在比著建各種高樓建筑。

同時，很多人不知道的是，建高密度的小區還有一個隱形的優點，那就是可以攤薄市政配套成本，什么意思？同樣修一條路、鋪一條水管，高密度的小區肯定成本更低，如果按照人均大別墅的標準，那服務同樣的人口就要修更長的路，鋪更多的水管。

而且，疫情期間已經證明，封閉式的小區更利于管理，只需要幾個大白就能管理幾千人小區的出行，如果按照歐美那種模式，管理成本簡直會大到難以想象。

總之，因為種種原因，地方確實更有動力去建超高層建筑。

站在開發商的角度來看，他們是做生意的商人，建房子是為了賺錢，在拿地已經花了大量成本的情況下，如何才能最大化的回收利益？答案是蓋更高的樓、挑戰技術極限，再搭配按揭、預售和公攤制度，進行精準的利潤回收。

于是就形成了一個穩固的利益閉環：地方獲得了土地收入和更低的管理成本，開發商獲得了更多的利潤，銀行也獲得了利息收益。

三方都很滿意這樣的模式，所以才導致哪怕是人煙稀少的西部縣城，也會出現大量的超高層建筑，這不僅是土地資源夠不夠用的問題，更是特殊激勵機制下各方達成的一個默契。

按照這樣的模式，我們穩固的發展了很長時間，但隨著時間的流逝，這套模式慢慢的也出現了一些問題。

首先第一個問題是安全隱患開始暴露。

隨著第一批超高層建筑開始逼近使用年限，以前被忽視的一些問題開始顯現，之前香港大火就是一個非常典型的案例，國內消防云梯的普遍救援高度在50米左右，大概對應18層建筑，更高級的消防云梯車只有上海和深圳這些大城市有，而且由于采購價格十分昂貴，根本就不可能大規模普及，如果未來那些超高層建筑出現安全問題，會是一個重大社會難題。

然后第二個問題是高層住宅未來的前景堪憂。

電梯的使用年限一般是15年，防水層的合理使用年限也是15年，還有電路、水管、暖氣等設備，一般15-20年之后也會面臨大面積更換的問題，一旦到期之后小區的維修基金虧空，就會導致小區運營出現停擺，再加上物業費收不上來、物業退場等問題，可能會導致小區居住環境極速惡化，保安變老頭、垃圾無人清理、鄰居全搬走、小混混租進你的隔壁……當這些問題集中爆發的時候，高層住宅就會變成名副其實的“貧民窟”。

更嚴峻的是，由于樓層太高，居住用戶太多，這樣的房子未來幾乎不可能拆遷，想靠拆遷尋求出路，很可能也是一條死路。

最后第三個問題是高層住宅對消費潛力的擠壓。

很多人可能沒有意識到高層住宅對消費的影響，沒有獨立車庫，大家就不會考慮購買第二輛車，沒有充足的車位，大家就不會更換新能源汽車，目前國內大部分小區車位配比都嚴重偏低，我們國內千人汽車擁有量，甚至只有馬來西亞的一半。

還有居住空間的狹小，也會影響生育意愿，沒有多余的房子，大家肯定就不愿意生二胎、三胎，也不會去購買園藝工具和大型樂器以及運動器械，因為家里壓根就沒有多余的空間。

種種弊端日積月累，就一步步反饋在社會各個領域，這也是在提醒我們，依托超高層住宅的傳統城市化發展模式，可能已經有點不適應新的社會形勢了，所以國家的治理邏輯也迎來了根本性、顛覆性的調整。

從2025年開始，住建部就出臺了新的標準——新建住宅建筑高度不得超過80米（大概26層），從政策源頭嚴控超高層住宅的無序建設。

同時深圳、北京、杭州、廣州、西安等多個核心城市率先嚴格落地執行，江西更是出臺了更嚴苛的標準，將住宅建筑高度上限嚴控在54米（18層），全面拋棄了過去那種高密度超高層的建設思路。

這一系列的政策調整，標志著國內野蠻生長的“超高層鴿子籠時代”已然徹底落幕，未來我們的城市建設，不再一味的堆砌高度、追求速度，而是要圍繞老百姓的真實需求進行全方位的大改革，當治理思路開始升級，很多細節都會跟著調整，一場席卷全國的居住革命，現在可能才剛剛開始。