這一房企開啟“撿漏”模式：折價35.6%再接盤合肥蘇寧廣場

房地產行業正式告別高速增量開發周期，受前期房企債務風險出清影響，一二線城市大量擱置多年的爛尾商業、閑置綜合體進入司法處置、政府重整階段。市場從業者常將華潤置地接連拿下多城停工商業項目的操作通俗稱作“撿漏”，但低價成交只是表層特征，整套操作貼合城市更新與存量盤活政策導向：企業通過司法拍賣、政府土地重整兩條標準化路徑，盤活長期閑置在建物業，化解破產房企遺留債權糾紛，同時補齊片區缺失的大型商業配套。合肥蘇寧廣場的成交，正是這套模式落地的典型樣本。6月13日，停滯五年的合肥蘇寧廣場司法拍賣塵埃落定，華潤置地全資子公司上海泓喆房地產開發有限公司以6.57億元拿下項目全部在建工程與配套商服用地。

合肥蘇寧具備城市核心區位，具備盤活基礎條件。項目坐落于廬陽區北二環與蒙城路交叉口，步行可達地鐵5號線北五里井站，直線1公里范圍內便是成熟運營的合肥薈聚，是合肥城北稀缺的成片商業地塊。2018年蘇寧置業斥資15.36億元摘得該宗地，聯合安徽融創合資成立合肥蘇寧悅城置業共同開發，綜合體整體總建面26.7萬平方米；項目早年對外宣傳自持純商業面積17.6萬平方米，后期法院法拍公示的已建成框架實測商業體量約15萬平方米，項目對外宣稱整體規劃投資50億元，計劃引入蘇寧影城、蘇鮮生等自有零售業態，打造城北區域商業標桿。項目2019年動工、2020年完成主體封頂，原定2021年開業，伴隨2021年蘇寧集團整體債務危機爆發，項目機電、幕墻、室內精裝工程全線停工。五年閑置期內，建筑結構、管線出現老化損耗，早年規劃的零售業態早已適配不了當下城北消費結構；兩百余名商鋪投資者資產被套，既無法收租也難以轉讓，周邊居民長期通過政務留言板持續咨詢復工進度。多重矛盾之下，2025年4月合肥中院正式受理項目公司破產清算，資產正式進入司法處置通道。

資產進入拍賣流程后，市場價值縮水的趨勢在三輪掛牌中直觀體現，也直接造就35.6%的大幅折價。當地法院聯合拍賣平臺分三輪下調起拍價出讓：首輪以10.21億元評估價掛牌，線上圍觀超1.8萬人次，無房企報名最終流拍；第二輪起拍價下調至8.17億元，近萬人線上關注，依舊無人競價。兩輪拍賣線上圍觀人數較多，但暫無房企參與報價，大體量商業改造資金門檻較高，具備承接能力的市場主體較少。直至第三輪起拍價降至6.53億元，才吸引兩家房企參與競價，華潤系最終以6.57億元成交，相較評估價折價35.6%。為徹底杜絕項目二次爛尾，本次拍賣設置極強履約約束：競買方需繳納合計5000萬元保證金，分為3000萬元續建保證金、2000萬元開業保證金；同時硬性約定，法院裁定成交后12個月內必須啟動復工，30個月內完成整體開業，任一節點逾期，對應保證金將被全額沒收。

針對本次大幅折價成交的市場現象，同策研究院聯席院長宋紅衛給出完整行業邏輯解讀，這也能解釋為何多數企業不愿接手爛尾商業。一方面，大體量商業項目本身投資門檻高、回本周期普遍超十年，長期資金投入壓力巨大；另一方面，五年閑置疊加前兩次流拍，市場對項目盤活預期持續走弱，還疊加大量隱性改造成本：建筑空置帶來的結構修復、常年安保維護支出，再加上周邊新商業陸續落地，原有業態規劃完全失效，企業還要額外投入資金重新定位招商，多重成本疊加后，資產實際可盤活價值遠低于賬面評估價。

合肥蘇寧廣場單項目收購，只是華潤置地2026年全國存量資產布局的一環。為批量拿下城市核心停滯物業，企業搭建了兩條并行獲取渠道，分別對應司法不良資產與政府重整地塊，深圳龍崗原世茂深港國際中心項目便是第二條路徑的代表案例。2026年5月6日，華潤置地以70.45億元底價拿下該地塊。該宗地2017年由世茂以239.43億元競得，創下當時深圳土地總價第二高紀錄，原規劃打造700米超高層塔樓，沖擊國內第一高樓，配套會展、辦公、大型商業、公寓等多元業態。2022年世茂流動性危機爆發，對應87億元信托計劃違約，項目全面停工，后續兩次司法拍賣分別以130.44億元、104.35億元起拍均全部流拍。直至2025年，龍崗區國資委出資68億元完成地塊收儲，完成全部歷史債權梳理與風險隔離，同步大幅調整地塊規劃：用地由純商業改為商住混合，住宅建筑面積占比提升至64%，容積率由4.17下調至3.26，創新推出分宗開發、分期建設模式平衡現金流——住宅地塊1年內開工、4年內竣工，建成后快速銷售回款；集中商業、酒店開工時限放寬至2.5年，竣工周期延長至6年。

如果說司法拿地、政府重整地塊屬于重資產收購模式，華潤還依托旗下華潤萬象生活布局輕資產托管業務，形成“輕重并舉”的完整盤活體系，這一模式在合肥本地落地尤為密集。2025年末，華潤萬象生活簽約接管停工多年的合肥寶能城商業板塊；2026年3月，企業與合肥軌道集團達成戰略合作，拿下天鵝湖、青龍崗兩大TOD項目商業運營權。截至2026年年中，華潤系在合肥布局包含已開業、簽約托管、待開發的萬象系商業項目共十座，布局密度躋身華潤全國重點城市第一梯隊。省外福建莆田、泉州的多處存量老舊商場，均由萬象生活輸出運營管理，無需大額拿地即可持續擴張商業版圖。

無論是重資產收購還是輕資產托管，持續布局存量爛尾項目都需要穩定、低成本的資金作為底層支撐，這也是華潤相較多數民營房企更突出的資源條件。2025年末企業財務數據清晰體現資金實力：華潤置地加權平均融資成本僅2.72%，遠低于行業房企平均融資成本；機構年報測算公司持有銀行結余及現金1169.9億元，賬面現金等價物約1154.5億元，凈有息負債率39.2%，穩健的財務結構足以支撐大額收購與長期續建投入。為實現資金循環滾動，企業同步搭建完整資本工具鏈條：2025年末落地總規模30億元商業Pre-REITs并購基金（為購物中心申報公募REITs提前培育資產池），同時持續推進各地萬象購物中心公募REITs申報，形成閉環：收購存量項目→改造運營成熟后通過資產證券化回籠資金→回籠資金再次投入新項目并購，實現存量資產持續滾動擴張。

資金成本、多元化資本工具等資源差異，成為2026年土地市場行業格局分化的重要誘因。中指研究院發布的2026年前5月房企拿地相關數據，清晰呈現這一市場變化，央國企在土地競拍、存量不良資產處置領域參與度顯著更高。其中華潤置地當期權益拿地金額290億元、權益拿地面積237萬平方米，兩項指標均位列行業第一；新增貨值765億元，排名行業第二。與之形成鮮明對比的是民營房企拿地規模大幅收縮，2026年前5月TOP30民營房企合計拿地僅86.5億元，對比2025年同期430億元規模大幅縮水，僅濱江、大華等深耕單一城市的區域民企保持穩定拿地節奏。分城市群維度看，長三角房企拿地總額547億元，活躍度居全國首位；粵港澳大灣區、京津冀分別以402億元、289億元位列二三位；5月全國住宅用地成交總價榜首，正是華潤70.45億元拿下的深圳龍崗地塊，核心城市優質地塊溢價同步出現回暖。

行業分析人士進一步指出，存量盤活賽道形成央國企具備顯著先發與資金壁壘，這套由低成本融資、成熟商業運營團隊、多層次資產證券化退出通道共同構成的盤活閉環，資金儲備、運營鏈條偏弱的多數民營房企難以復制。政策層面同樣持續向存量賽道傾斜，自然資源部相關文件持續收緊新增房地產用地供給，長期來看，城市更新與存量處置將持續提供商辦項目供給。華潤置地管理層也在2025年度業績溝通會上明確長期發展思路，企業將搶抓規模擴張窗口期，以“速度第一、完美第二”邏輯，在商管、城市空間管理等優勢賽道加速布局。

依托融資、資本工具等資源優勢，央企在存量收購中更具備操作條件，但折價抄底存量爛尾項目仍存在多重客觀經營約束。客觀而言，大幅折價拿下已封頂商業建筑，看似省去全新拿地與完整土建成本，但長期運營投入壓力不可忽視。以合肥蘇寧廣場為例，業內測算項目后續續建、結構修復、外立面改造、室內精裝、配套招商整體投入需要12億~14億元；疊加30個月強制開業的硬性時限，短期需要持續大額資金投入，項目培育前期很難產生正向現金流。同時國內一二線城市商業供給趨于飽和，存量改造商場普遍面臨客流培育周期拉長、租金回報率下行的行業難題，后續差異化業態規劃、優質品牌招商、穩定客流運營，都將持續考驗華潤萬象生活規模化商業運營團隊。全國大范圍同步收購不良存量資產，也要求企業精準把控擴張節奏，平衡規模增長與財務安全邊界，未來項目整體收益存在不確定性。

房地產行業步入存量優化周期，華潤置地憑借低成本融資、規模化商管團隊與資產證券化退出通道，以司法競拍、政府重整地塊、輕資產托管三種方式盤活各地停滯商業項目。此舉既能化解爛尾項目債權糾紛、補足區域商業配套，具備社會價值；也能持續儲備核心城市商業資產，完善全國布局。但項目改造投入高、商業培育周期長，運營成本將持續抬升，這批存量資產長期收益仍需多年市場檢驗。