老舊小區改造也能貸款！廣州落地公積金新政

貸款期限最長不超過10年。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

6月8日，廣州住房公積金管理中心印發《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》（以下簡稱“新辦法”），進一步優化貸款條件、擴大受益群體。

除了提高繳存職工個人可貸額度，放寬持有護照的外國人申請條件以外，新辦法還在現有購房貸款的基礎上，增加建造、翻建、大修自住住房貸款類型。過去，在廣州建造、翻建、大修自住住房只能提取公積金賬戶內的存儲余額，自6月9日起，有相關需求的職工可以申請住房公積金貸款，貸款期限最長不超過10年。

廣州住房公積金管理中心表示，相關政策適用于老舊小區改造、房屋翻建等實際場景，將切實發揮住房公積金在保障和改善居住條件中的積極作用。

中指研究院認為，深化住房公積金制度改革將是2026年及未來幾年政府工作的重點之一，預計后續更多城市將加快優化公積金政策，并探索更多住房公積金可利用方向。

優化貸款條件、拓展貸款類型

6月5日，住房城鄉建設部就《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》向社會公開征求意見。修訂的重點內容包括擴寬公積金提取使用范圍，擴大繳存覆蓋面，優化資金管理機制，提升服務效能等。在此基礎上，各地陸續落地公積金優化政策。

廣州的新辦法在支持合理住房消費、助力城鎮房屋更新工作、防范資金風險等方面均有所體現。其主要修訂內容包括增加建造、翻建、大修自住住房貸款類型，并明確其申請條件、貸款額度、貸款期限、辦理程序及擔保方式等。

持有護照的外國人申請貸款的條件也有所放寬。將原規定的“享有中國永久居留權”調整為“享有中國永久居留權”或“具備外國人來華工作許可及工作類居留許可”，旨在降低在穗長期工作的外籍人士住房公積金貸款門檻，使其能平等享受住房公積金權益。

為加大對繳存職工住房需求的支持力度，新辦法提高了繳存職工個人可貸額度，由“不高于公積金繳存賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數”調整為“不高于公積金繳存賬戶余額×10+月繳存額×到退休年齡月數”，惠及高余額、長繳存職工。

貸款期限方面，由原來的“貸款期限最長可以計算到借款人法定退休年齡后5年，且不得超過65歲”調整為“貸款期限最長可以計算到借款人退休年齡后5年，且不得超過68歲”。

而對于風險防控，新辦法則增加了幾種不予貸款情形的類型，并新增“不超過貸款住房的剩余土地使用年限”的規定，使貸款期限與土地使用權的剩余年限掛鉤。此外，新辦法還將“以房屋買賣合同約定的總價款為準”調整為“以房屋買賣網簽合同價款與房屋核查（評估）價中的較低者為準”，確保貸款額度與房屋價值相匹配，降低抵押物不足值的風險。

廣東中原地產項目部總經理黃韜對中國房地產報記者表示，廣州公積金貸款額度的增加有助于減輕購房者的負擔，疊加其他利好政策，整體有利于提升消費者的購房意愿。

老舊小區改造、房屋翻建可貸10年

支持建造、翻建、大修自住住房的職工申請公積金貸款是新辦法的一大亮點。建造，指的是城鎮居民經房地產管理機關、城市規劃管理機關等部門批準建造住房。翻建，指的是對住房全部拆除、另行設計、重新建造住房。大修，指的是需要牽動或拆換住房部分主體構件，但不需全部拆除住房，一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25%以上，主要適用于嚴重損壞房屋。

根據廣州過往的政策，建造、翻建、大修自住住房只可提取一次公積金，每戶所有提取人的提取總額不超過建造、翻建、大修、原拆原建自住住房的費用。

廣州住房公積金年度報告顯示，2023年至2025年，購買、建造、翻建、大修自住住房的提取金額約占總提取額的6.6%、6.47%、5.81%，分別為67.6億元、73.3億元及66.3億元。

為滿足繳存人的多元化住房需求，更好推進廣州的城市更新工作，新辦法明確建造、翻建、大修的自住住房，土地性質屬國有且取得住房建設規劃許可證或政府部門批準建、修住房文件，能按要求提供抵押擔保的，從取得上述文件之日起1年內，可提出貸款申請。借款人須以另一套自有商品住房作為抵押物，在申請放款前辦理完成不動產抵押登記手續。貸款額度不高于建造、翻建、大修住房總費用的50%，以本套住房建造、翻建、大修費用與另一套作為抵押物的自有住房房屋核查（評估）價中較低者為準，貸款期限最長不超過10年。

2024年，廣州開始探索原拆原建、自主更新的危舊房改造新模式，據市場消息，目前已有數十個項目在推進。在改造意愿征詢的過程中，居民普遍反映自籌資金壓力大是影響改造意愿和進程的重要因素。例如，小石集項目涉及公房14棟，私房5棟，5戶私房業主中，只有3戶面積較小的業主同意參與改造，合計自行出資59萬元。另外兩戶面積較大的私房業主估算的出資額分別是70萬元和110萬元左右，因為投入金額較大、家庭內部意見不統一等原因，這兩戶最終沒有參與原拆原建。

在業內看來，有了公積金貸款的支持，廣州居民參與原拆原建的資金壓力將有所緩解，相關項目也有望提速推進。5月份，員村新村召開了原拆原建居民宣貫大會，會上透露項目的建安成本約為5000元/平方米至6000元/平方米，按40平方米的戶型計算，居民最少需要自籌20萬元的資金。為了解決資金籌集難題，項目為居民提供了多個融資方案，其中便包括公積金貸款。