拿地一個(gè)月，華潤(rùn)提速！原“深圳第一高樓”地塊分出四宗宅地

備受市場(chǎng)關(guān)注的原深圳“第一高樓”地塊開發(fā)進(jìn)程迎來(lái)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。6月8日，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)布關(guān)于G01046-0106號(hào)宗地的分宗公示。該宗地于今年5月6日由華潤(rùn)置地旗下子公司深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司以70.45億元底價(jià)競(jìng)得。

從5月摘牌到6月公示分宗方案，僅用時(shí)一個(gè)月。此舉被市場(chǎng)解讀為華潤(rùn)置地正加速推動(dòng)該項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)性開發(fā)，通過(guò)“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”的模式，將住宅與商業(yè)部分的開發(fā)周期進(jìn)行分離，以實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)與資金回籠。

據(jù)了解，該宗地前身為世茂深港國(guó)際中心核心地塊，曾因規(guī)劃700米“中國(guó)第一高樓”備受關(guān)注。此次公示明確原16.97萬(wàn)㎡宗地將拆分為六個(gè)獨(dú)立宗地，形成“四塊住宅+一塊純商業(yè)+一塊幼兒園”的開發(fā)格局，標(biāo)志著深圳東部規(guī)模最大的存量歷史遺留盤活項(xiàng)目之一，正式從政府收儲(chǔ)、市場(chǎng)出讓階段轉(zhuǎn)入實(shí)質(zhì)性分期建設(shè)階段。

分宗方案加速項(xiàng)目落地

根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局公示內(nèi)容，G01046-0106宗地分宗依據(jù)為《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》（深地合字〔2026〕2003號(hào)）第四十一條約定，即競(jìng)得方可根據(jù)建設(shè)分期實(shí)施方案辦理分宗手續(xù)，按宗地建設(shè)、驗(yàn)收、使用與管理，公共配套設(shè)施逐期移交。

分宗后，六宗地塊功能劃分清晰：宗地1、3、4、6為住宅地塊，總用地面積約11.88萬(wàn)㎡，總建筑面積約31.71萬(wàn)㎡，合計(jì)住宅建面30.56萬(wàn)㎡，與出讓公告指標(biāo)完全一致；宗地2為9班幼兒園地塊，宗地5為純商業(yè)地塊，用地面積約4.82萬(wàn)㎡，總建筑面積約15.66萬(wàn)㎡，包含11.6萬(wàn)㎡集中商業(yè)、2.5萬(wàn)㎡酒店及1.5萬(wàn)㎡文化活動(dòng)中心。所有住宅地塊使用年期為70年，商業(yè)及酒店地塊使用年期為40年。

出讓條件明確的開發(fā)節(jié)奏將通過(guò)分宗落地：住宅部分須1年內(nèi)開工、4年內(nèi)竣工，集中商業(yè)及酒店2.5年內(nèi)開工、6年內(nèi)竣工，分宗后各宗地開竣工年期將按規(guī)定核定。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，華潤(rùn)置地將采取住宅先行策略，通過(guò)銷售改善型住宅產(chǎn)品快速回籠資金，為后續(xù)重資產(chǎn)的商業(yè)地塊開發(fā)提供支持。南都灣財(cái)社記者了解到，該項(xiàng)目拿地當(dāng)天已有施工單位進(jìn)場(chǎng)，一期工程已在原世茂售樓部位置啟動(dòng)，顯示出極高的執(zhí)行效率。

此外，分宗方案還透露了項(xiàng)目在城市設(shè)計(jì)層面的考量。例如，青春路將進(jìn)行下沉處理，以打造超6公頃的集中綠地公園，并與青春湖無(wú)縫銜接；同時(shí)，項(xiàng)目地下空間將與在建的深惠城際大運(yùn)北站出入口對(duì)接，構(gòu)建一個(gè)軌道接駁的立體城市系統(tǒng)；未來(lái)，這里或?qū)⒔ǔ杉幼　⑸虡I(yè)、文體、交通于一體的TOD綜合體。

地塊背后的戰(zhàn)略變遷

G01046-0106宗地的盤活歷程，是深圳近年來(lái)化解大型商辦爛尾資產(chǎn)的典型樣本。2017年12月，世茂集團(tuán)以239.43億元天價(jià)競(jìng)得該片區(qū)多宗地塊，計(jì)劃總投資500億元打造包含700米超高層的深港國(guó)際中心，一度成為深圳東部中心建設(shè)的標(biāo)志性項(xiàng)目。但2022年世茂集團(tuán)爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)后，項(xiàng)目全面停工。

公開信息顯示，2023年該項(xiàng)目資產(chǎn)兩次進(jìn)入司法拍賣程序，起拍價(jià)從130.44億元降至104.35億元，均因無(wú)人出價(jià)流拍。2025年，龍崗區(qū)相關(guān)部門以約68億元總價(jià)收儲(chǔ)世茂持有的地塊及地上物，并對(duì)規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行全面調(diào)整，大幅增加住宅比例、降低容積率，同時(shí)明確“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式，為后續(xù)市場(chǎng)出讓掃清障礙。

2026年4月，該地塊以70.45億元起拍價(jià)重新掛牌，最終由華潤(rùn)置地全資子公司深圳市潤(rùn)圳房地產(chǎn)有限公司底價(jià)競(jìng)得。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾表示，深港國(guó)際中心的盤活，是深圳落地“清調(diào)供”政策、成功化解存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿性案例，通過(guò)調(diào)整用地性質(zhì)、降低起拍價(jià)與容積率、推出分宗開發(fā)模式，該案例對(duì)全國(guó)類似大體量商辦項(xiàng)目的盤活具有較強(qiáng)借鑒意義。

值得一提的是，該地塊與華潤(rùn)置地已投入運(yùn)營(yíng)的大運(yùn)天地僅一路之隔。大運(yùn)天地由華潤(rùn)萬(wàn)象生活負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)，自2024年7月開業(yè)后，已然成為深圳東部“文體旅商”融合發(fā)展的代表性商業(yè)體。結(jié)合出讓要求來(lái)看，宗地5商業(yè)地塊設(shè)置了嚴(yán)苛的入駐標(biāo)準(zhǔn)，明確需引入至少5個(gè)位列全球頂奢品牌榜單前20名的品牌，市場(chǎng)據(jù)此猜測(cè)該地塊大概率將打造華潤(rùn)萬(wàn)象系高端商業(yè)產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士分析，兩大項(xiàng)目連片開發(fā)后將形成顯著的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步助力大運(yùn)商圈建設(shè)成為深圳重點(diǎn)打造的全國(guó)級(jí)引領(lǐng)商圈。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)