2027年，中國樓市將迎來最后一波大牛市，房價(jià)還要漲

2027年，中國樓市將迎來最后一波大牛市，房價(jià)還要漲。這話不是賣房中介說的，而是中國人民大學(xué)翟東升教授的推斷。在這之前，他的這套理論已經(jīng)被現(xiàn)實(shí)印證了兩次，一次對(duì)應(yīng)2005年前后的房地產(chǎn)大周期，一次對(duì)應(yīng)2016年前后的樓市行情。

眼看2027越來越近了，這個(gè)當(dāng)年被很多人當(dāng)成笑話的預(yù)言又被翻了出來。有人說他看到了未來，有人說之前只是碰巧蒙對(duì)了。但我覺得，無論你信還是不信，這套理論都值得認(rèn)真看一遍。因?yàn)樗懻摰膹膩聿恢皇欠績r(jià)，而是一個(gè)更大的問題：人口。這個(gè)世界上最容易被忽略，卻又最難逆轉(zhuǎn)的變量。

很多人以為決定房價(jià)的是政策、利率、開發(fā)商，其實(shí)這些都屬于快變量，今天可以調(diào)整，明天可以修改。但人口不一樣，人口是經(jīng)濟(jì)世界里最典型的慢變量。站在萬米高空往下看，河流最終流向哪里，很多年前就已經(jīng)決定了。房地產(chǎn)也是這樣，表面上每天都在討論政策和利率，但真正推動(dòng)周期的暗流，往往在幾十年前就已經(jīng)寫進(jìn)了人口的結(jié)構(gòu)里。

翟東升的核心邏輯其實(shí)很簡單。在人口行為學(xué)的統(tǒng)計(jì)里，人的一生有兩個(gè)最重要的買房階段。請(qǐng)注意，每個(gè)人的情況都不一樣，但這統(tǒng)計(jì)的是大多數(shù)人的行為軌跡。31歲上下，你剛好走到結(jié)婚生子、組建家庭的關(guān)口，開始購買人生的第一套房。等到了42歲左右，你人到中年，事業(yè)趨于穩(wěn)定，手里攢下了家底，開始從剛需轉(zhuǎn)向改善，換更大的房子、更好的學(xué)區(qū)、更好的地段。

如果某一年出生人口特別多，那么30多年后就會(huì)形成一次剛需的高峰，40多年后又會(huì)形成一次改善的高峰。拿著這把尺子回頭看，有些事情還確實(shí)有點(diǎn)意思。2005年到2012年，房地產(chǎn)為什么會(huì)爆發(fā)史詩級(jí)的行情？因?yàn)?963年到1970年那一波嬰兒潮群體，集體步入了42歲的改善換房階段。

到了2016年前后，1985年出生的回聲潮一代剛好邁過31歲的門檻，集中進(jìn)入了首次置業(yè)年齡，樓市就再次啟動(dòng)了。如果沿著這個(gè)邏輯繼續(xù)推演，2027~2031年，1985年前后的這批人又將集體進(jìn)入42歲左右，理論上他們會(huì)迎來人生最后一次大規(guī)模改善需求的釋放。所以，翟教授在《人口數(shù)據(jù)里藏著未來十年中國經(jīng)濟(jì)的大秘密》這篇文獻(xiàn)中得出一個(gè)結(jié)論：房地產(chǎn)還有最后一次人口紅利。

看到這里，很多人已經(jīng)開始激動(dòng)了，覺得機(jī)會(huì)來了。但大多數(shù)人只看到了需求，卻忽略了購買力。中國從來不缺想買房的人，缺的是買得起房的人。42歲確實(shí)是想換大房子，但想換和能換從來不是一回事。今天的85后是什么狀態(tài)？父母開始進(jìn)入養(yǎng)老階段，孩子進(jìn)入教育投入的最高峰，很多家庭還背著二三十年的房貸。

與此同時(shí)，收入增長放緩，中年職業(yè)壓力上升，不少人還在經(jīng)歷裁員、降薪和行業(yè)調(diào)整。他們確實(shí)到了改善的年齡，但卻未必到了改善的實(shí)力。這也是很多人會(huì)忽略的一個(gè)事實(shí)：2016年的樓市行情從來不只是人口紅利，背后還有另一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)——金融杠桿。當(dāng)年的首付比例、信貸擴(kuò)張、棚改貨幣化共同構(gòu)成了一套強(qiáng)力的推進(jìn)系統(tǒng)，是人口紅利疊加了金融放水的雙輪驅(qū)動(dòng)。

說得更直白一點(diǎn)，當(dāng)年不僅有人想買房，銀行也愿意借錢給你買房。而現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)都在去杠桿，家庭變得謹(jǐn)慎，銀行變得謹(jǐn)慎，企業(yè)也變得謹(jǐn)慎。沒有杠桿推動(dòng)的人口紅利，威力會(huì)被削弱很多。但翟東升的推演邏輯有問題嗎？也沒有。對(duì)2027年最大的誤讀，就是把它理解成2008年或者2016年的重演。如果你期待全國普漲，大概率會(huì)失望。

未來更可能發(fā)生的是一場資產(chǎn)的重新定價(jià)，甚至是一場資產(chǎn)的大置換。人口紅利正在從城市之間轉(zhuǎn)移到地段之間。未來稀缺的不是房子，而是好房子；不是面積，而是資源；不是鋼筋水泥，而是教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)。大量家庭會(huì)賣掉手里的老房子、三四線城市的空置房、老城區(qū)的老破小、遠(yuǎn)郊沒有產(chǎn)業(yè)配套的大盤，拋售那些流動(dòng)性越來越差的資產(chǎn)，然后去爭奪核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源。

于是市場會(huì)出現(xiàn)越來越明顯的分化。很多人以為未來最大的風(fēng)險(xiǎn)是房價(jià)下跌，其實(shí)還有一種風(fēng)險(xiǎn)：你的房子還在，但市場已經(jīng)不再需要它了。價(jià)格波動(dòng)并不可怕，失去流動(dòng)性才真的可怕。

那故事到這里還沒有完。很多人還在等待著翟東升的預(yù)測會(huì)不會(huì)落空。但過去幾年，如果你持續(xù)關(guān)注他，會(huì)發(fā)現(xiàn)他已經(jīng)越來越少討論房地產(chǎn)牛市，而越來越多地討論另一件事情：保障房、新加坡組屋模式、生育補(bǔ)貼、居民收入、財(cái)政擴(kuò)張。

他甚至公開在論壇上提議：生育本身就是在為國家做貢獻(xiàn)，那國家應(yīng)該直接給生孩子的年輕人“撒房子”。為什么會(huì)這樣？因?yàn)樗吹搅藛栴}已經(jīng)變了。過去的問題是房子不夠，現(xiàn)在的問題是購買力不夠。

過去討論的是如何刺激需求，現(xiàn)在討論的是如何保障居住。很多人還在盯著他原來的文章，想象著房價(jià)的曲線，而提出這套理論的人已經(jīng)開始討論新的游戲規(guī)則了。

這可能才是整件事情最值得思考的地方。因?yàn)檫B當(dāng)年的預(yù)言者都已經(jīng)把目光從商品房市場轉(zhuǎn)向了整個(gè)住房體系。這意味著什么？意味著普通人靠買房完成財(cái)富躍遷的時(shí)代正在慢慢遠(yuǎn)去。未來的房地產(chǎn)依然重要，但重要的方式已經(jīng)變了。未來決定財(cái)富差距的，未必是誰買了更多的房子，而是誰擁有更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

所以回到最開始那個(gè)問題：2027年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)翟東升預(yù)測中的那波行情？我的答案是，人口浪潮會(huì)如期而至，改善需求也確實(shí)存在，所以行情大概率會(huì)來。但時(shí)代已經(jīng)不是原來的時(shí)代。

如果說2005年的關(guān)鍵詞是城市化，2016年的關(guān)鍵詞是加杠桿，那么2027年的關(guān)鍵詞注定是分化。不是所有的房子一起上漲，而是少數(shù)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得溢價(jià)，多數(shù)普通資產(chǎn)接受重新定價(jià)。

很多人未來幾年最重要的決定，可能不是買不買房，而是換不換房。因?yàn)槲磥碚嬲龥Q定你財(cái)富命運(yùn)的，未必是房價(jià)漲多少，而是你手里的房子到底屬于被爭搶的那一批，還是被淘汰的那一批。