2026年6月房產(chǎn)律師詳解：親屬低價(jià)連環(huán)賣房，竟然不構(gòu)成善意取得？

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

前言

二手房交易、拆遷安置房確權(quán)、婚內(nèi)及同居期間房產(chǎn)分割，是房產(chǎn)糾紛中的疑難高發(fā)類型。生活中很多人遭遇這種困境：夫妻/事實(shí)同居期間共同取得的房產(chǎn)，一方私自低價(jià)、虛假連環(huán)轉(zhuǎn)讓給親屬、熟人，后續(xù)再回流過戶，試圖惡意侵占共有房產(chǎn)，另一方往往維權(quán)無門。很多當(dāng)事人不清楚，低價(jià)交易、資金閉環(huán)、親屬關(guān)聯(lián)交易，均不構(gòu)成法律上的善意取得，房屋所有權(quán)可以依法追回。

針對(duì)此類無權(quán)處分、虛假交易、善意取得認(rèn)定、同居析產(chǎn)、拆遷安置房確權(quán)等復(fù)雜房產(chǎn)疑難案件，資深房產(chǎn)律師靳雙權(quán)結(jié)合北京法院真實(shí)生效典型判例，為大家通俗拆解裁判規(guī)則與維權(quán)要點(diǎn)。靳雙權(quán)律師為北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所專職律師、中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，2006年正式執(zhí)業(yè)，深耕房產(chǎn)、拆遷、家事繼承、房屋買賣糾紛近20年。作為中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京電視臺(tái)《第三調(diào)解室》《律師請(qǐng)就位》常駐普法嘉賓，同時(shí)也是鏈家等頭部中介二手房制式合同起草參與人，其精通北京房產(chǎn)交易規(guī)則、拆遷政策、法院審判口徑，擅長(zhǎng)處理無權(quán)處分、虛假二手房交易、善意取得認(rèn)定、同居財(cái)產(chǎn)混同、安置房確權(quán)等疑難復(fù)雜案件，憑借成熟辦案思路，成功幫助大量當(dāng)事人追回房屋、確認(rèn)合法產(chǎn)權(quán)份額。

一、案件當(dāng)事人（全程脫敏）

原告：林某（涉案房屋合法共有權(quán)人）

被告1：陳某（林某前夫，房屋無權(quán)處分人）

被告2：宋某（陳某現(xiàn)任配偶，最終房屋登記人）

第三人：陳某旭（陳某侄子，第一手房屋受讓方）

第三人：某銀行（涉案房屋抵押權(quán)人）

涉案房產(chǎn)：北京市西城區(qū)一號(hào)房屋（拆遷安置房，本案爭(zhēng)議標(biāo)的）

涉案房企：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（原拆遷安置單位）

二、核心案件事實(shí)

本案核心爭(zhēng)議源于假離婚拆遷、長(zhǎng)期事實(shí)同居、財(cái)產(chǎn)混同、單方惡意轉(zhuǎn)移共有房屋，完整事實(shí)脈絡(luò)清晰可查：

林某與陳某原系夫妻關(guān)系，1999年登記結(jié)婚。2003年，為騙取拆遷安置利益，二人經(jīng)法院調(diào)解離婚，但離婚后并未真正分開生活，始終以夫妻名義共同居住、共同經(jīng)營(yíng)生活，對(duì)外、親友、鄰里均認(rèn)定二人系夫妻，直至2016年雙方關(guān)系徹底終止。

案涉一號(hào)房屋，源自林某母親承租的西城直管公房拆遷。2001年該房屋啟動(dòng)拆遷，陳某受林某母親委托辦理拆遷安置手續(xù)，期間擅自簽署放棄安置協(xié)議、領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款。后續(xù)林某母親起訴維權(quán)，法院終審判決撤銷放棄安置協(xié)議，判令甲公司對(duì)林某母親重新就地安置。

2006年，林某母親出具書面《具結(jié)書》，自愿將回遷安置房更名至“女婿陳某”名下。因老人始終不知女兒與陳某已虛假離婚，其真實(shí)意愿是將回遷房贈(zèng)與女兒、女婿二人共同所有，并非單獨(dú)贈(zèng)與陳某個(gè)人。同年，陳某與甲公司簽訂拆遷安置協(xié)議，依據(jù)政策取得案涉一號(hào)房屋安置資格，2007年房屋正式登記至陳某名下。

房屋取得、登記全過程，均發(fā)生在林某與陳某長(zhǎng)期事實(shí)同居、財(cái)產(chǎn)完全混同期間，案涉一號(hào)房屋屬于二人同居期間共同取得的共有房產(chǎn)。

后續(xù)陳某為惡意侵占共有房產(chǎn)，開啟兩輪虛假連環(huán)交易：

1、2009年，陳某在林某完全不知情的情況下，以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格，將一號(hào)房屋私自轉(zhuǎn)讓給侄子陳某旭，完成過戶登記；

2、2016年，陳某再次操作，由陳某旭將房屋轉(zhuǎn)讓給陳某現(xiàn)任配偶宋某，再次完成過戶，房屋最終登記在宋某名下，且辦理了銀行抵押貸款。

林某發(fā)現(xiàn)房屋被私自轉(zhuǎn)移后，多次協(xié)商無果，為維護(hù)自身合法產(chǎn)權(quán)，訴至法院，要求確認(rèn)兩名受讓人均不構(gòu)成善意取得、確認(rèn)房屋為自己與陳某共有、各占50%份額，并要求對(duì)方配合房屋過戶返還。

三、各方核心主張

原告訴求：案涉一號(hào)房屋為自己與陳某同居期間共有財(cái)產(chǎn)，二人各占50%份額；陳某單方無權(quán)處分房屋，陳某旭、宋某交易價(jià)格極低、資金虛假閉環(huán)、屬于關(guān)聯(lián)惡意交易，不構(gòu)成善意取得，房屋所有權(quán)未合法轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)返還過戶至二人共同名下。

被告陳某抗辯：雙方早已離婚、無同居事實(shí)，房屋系自己?jiǎn)畏匠鲑Y、單方所有，與林某無關(guān)，兩次房屋交易合法有效，應(yīng)當(dāng)駁回原告訴求。

被告宋某抗辯：不清楚雙方過往糾紛，系正常購(gòu)房、合法取得房屋所有權(quán)，無需返還房屋。

第三人陳某旭抗辯：當(dāng)年正常購(gòu)買房屋，交易合法合規(guī)，后續(xù)賣房亦屬正常交易，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

第三人銀行抗辯：房屋已設(shè)立合法抵押，若法院變更產(chǎn)權(quán)，需結(jié)清貸款或變更抵押主體，保障銀行抵押權(quán)合法權(quán)益。

四、法院核心審理邏輯與律師專業(yè)拆解

本案核心難點(diǎn)在于：登記單方名下的拆遷安置房，同居財(cái)產(chǎn)混同如何確權(quán)？親屬連環(huán)低價(jià)交易，能否構(gòu)成善意取得？虛假資金流水如何認(rèn)定交易無效？靳雙權(quán)律師結(jié)合多年房產(chǎn)糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，配合法院逐層拆解爭(zhēng)議焦點(diǎn)，最終助力法院查清全部事實(shí)：

1、案涉房屋屬于林某、陳某等額共有財(cái)產(chǎn)

法院生效刑事、民事判決已固定關(guān)鍵事實(shí)：林某與陳某為拆遷利益假離婚，離婚后十余年長(zhǎng)期以夫妻名義同居生活、對(duì)外以夫妻身份辦理貸款、簽證、就醫(yī)、房產(chǎn)事務(wù)，雙方財(cái)產(chǎn)完全混同。案涉房屋源自林某母親公房拆遷，依托林某親屬身份取得安置資格，房屋取得、登記均在二人事實(shí)同居、財(cái)產(chǎn)混同期間。在無特殊權(quán)屬約定、無法區(qū)分具體出資的情況下，法院依法認(rèn)定房屋為二人等額共有，各占50%份額。

2、陳某單方賣房屬于無權(quán)處分

案涉房屋為雙方共同共有財(cái)產(chǎn)，處分共有房產(chǎn)需全體共有人同意。陳某未經(jīng)共有人林某同意，私自單方轉(zhuǎn)讓房屋，完全符合法律規(guī)定的無權(quán)處分情形，轉(zhuǎn)讓行為存在重大權(quán)利瑕疵。

3、第一手交易：陳某旭不構(gòu)成善意取得

2009年陳某與侄子陳某旭的交易存在明顯瑕疵：交易單價(jià)僅為同區(qū)域二手房市場(chǎng)均價(jià)的42%，屬于嚴(yán)重不合理低價(jià)；且雙方為直系親屬關(guān)聯(lián)關(guān)系，基于親屬生活往來，理應(yīng)知曉案涉房屋的來源、二人同居及共有事實(shí)，不屬于善意不知情的購(gòu)房人，依法不構(gòu)成善意取得。

4、第二手交易：宋某購(gòu)房屬于虛假閉環(huán)交易，亦不構(gòu)成善意取得

2016年房屋回流交易全程由陳某實(shí)際操控，資金完全閉環(huán)虛假流轉(zhuǎn)：首付款通過案外人轉(zhuǎn)賬、回款，無真實(shí)資金交付；300萬(wàn)銀行貸款放款后，當(dāng)日即全額回流至陳某賬戶，宋某無任何自有資金實(shí)際投入；同時(shí)交易價(jià)格大幅低于同期市場(chǎng)均價(jià)。整套交易無真實(shí)買賣合意、無真實(shí)資金往來，屬于借名回流、惡意保全財(cái)產(chǎn)的虛假交易，宋某無法善意取得房屋所有權(quán)。

5、房屋抵押不影響所有權(quán)追回與變更登記

抵押權(quán)屬于從權(quán)利，具有追及效力，依附房屋本身存在，不會(huì)因房屋產(chǎn)權(quán)變更而滅失。因此房屋存在抵押、貸款未結(jié)清，不影響所有權(quán)人追回房屋、變更產(chǎn)權(quán)登記，銀行抵押權(quán)可后續(xù)通過變更主體、結(jié)清貸款等方式解決。

五、法院最終判決結(jié)果

1、確認(rèn)登記在宋某名下的北京市西城區(qū)一號(hào)房屋，歸原告林某、被告陳某按份共有，二人各享有50%產(chǎn)權(quán)份額；

2、宋某于判決生效七日內(nèi)，將案涉一號(hào)房屋過戶登記至林某、陳某二人共同名下。

六、房產(chǎn)律師普法總結(jié)

靳雙權(quán)律師結(jié)合本案及北京同類大量生效判例，總結(jié)出二手房無權(quán)處分、善意取得認(rèn)定、同居析產(chǎn)三大核心裁判規(guī)則，適配北京各區(qū)法院審判口徑：

1、假離婚、事實(shí)同居、財(cái)產(chǎn)混同，可認(rèn)定房屋共有：為拆遷、購(gòu)房等利益虛假離婚，長(zhǎng)期以夫妻名義同居生活、財(cái)產(chǎn)混同的，同居期間取得的拆遷安置房、購(gòu)置房產(chǎn)，無特殊約定可認(rèn)定為等額共有。

2、親屬低價(jià)交易、資金閉環(huán)，直接排除善意取得：近親屬、熟人之間交易房產(chǎn)，價(jià)格嚴(yán)重低于市場(chǎng)均價(jià)、資金虛假流轉(zhuǎn)、交易不符合正常購(gòu)房邏輯，即便完成過戶，也不構(gòu)成善意取得，產(chǎn)權(quán)可依法追回。

3、單方無權(quán)處分共有房屋，交易無法對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人：共有房產(chǎn)單方私自出售，即便經(jīng)過多手連環(huán)過戶，只要交易存在惡意、低價(jià)、虛假流水等瑕疵，真實(shí)共有人始終有權(quán)追回房屋、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)份額。

4、房屋有抵押不影響產(chǎn)權(quán)確權(quán)與追回：涉案房屋存在銀行抵押貸款，不阻礙真實(shí)權(quán)利人行使所有權(quán)追回權(quán)，抵押權(quán)可后續(xù)通過合規(guī)方式處理。

七、專業(yè)法律服務(wù)提示

房產(chǎn)無權(quán)處分、虛假交易、善意取得認(rèn)定、同居析產(chǎn)、拆遷安置房確權(quán)案件，證據(jù)鏈條復(fù)雜、司法裁判標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，普通人自行維權(quán)極易因證據(jù)缺失、法律認(rèn)知不足敗訴。靳雙權(quán)律師團(tuán)隊(duì)深耕北京房產(chǎn)糾紛近20年，專注處理房屋無權(quán)處分、連環(huán)虛假交易、二手房合同糾紛、拆遷析產(chǎn)、同居財(cái)產(chǎn)分割、遺囑繼承等疑難案件，憑借對(duì)北京房產(chǎn)交易規(guī)則、拆遷政策、法院裁判邏輯的深度掌握，可為當(dāng)事人提供案件精準(zhǔn)研判、證據(jù)梳理固定、庭審訴訟代理、全程風(fēng)險(xiǎn)把控一站式法律服務(wù)，全力維護(hù)當(dāng)事人合法房產(chǎn)權(quán)益。