回遷房買賣入住多年遭多次抵押拍賣！北京房產律師助買家拿回全款加增值賠償

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案例導讀

一家三口拆遷分得回遷房，家中戶主出面簽合同把房屋賣給買家，買家付清全款、收房長期居住。房主辦完產權證后隱瞞實情，接連三次抵押房屋借款，最終房子被司法拍賣、過戶無望。買家起訴解除購房合同，法院判令房主退還全部房款、賠付大額房屋增值損失。

涉案主體

買方：陳先生

戶主（賣方）：鄭先生

戶主配偶：薛女士

二人之子：小鄭

典當機構：甲典當公司、乙信托公司

涉案房產：一號房屋

案情回顧

鄭先生、薛女士、小鄭一家三口因拆遷分得一號回遷房，房屋屬于三人家庭共有財產。2013 年 5 月，鄭先生作為家庭代表，和陳先生簽訂書面房屋買賣合同，約定一號房屋總價 714210 元，外加物業費、取暖費合計 716863.71 元。陳先生足額付清全部款項，鄭先生出具收款收據，隨即交付房屋，陳先生收房裝修后長期居住使用，雙方口頭約定房產證辦妥后配合辦理過戶。

2016 年一號房屋產權登記在鄭先生名下，但鄭先生刻意隱瞞辦證事實，遲遲不通知、不配合過戶。此后短短一年多，鄭先生先后三次對一號房屋設立抵押：先后抵押給個人、乙信托公司、甲典當公司，累計抵押金額三百余萬元。2019 年因無力償還借款，甲典當公司憑公證債權文書申請強制執行，一號房屋被法院查封，后續通過司法網拍成交，成交價 2134000 元，房屋徹底無法過戶至陳先生名下。

此前陳先生曾起訴確認購房合同效力，法院生效判決認定雙方買賣合同合法有效；陳先生另行起訴確認抵押無效、提起執行異議之訴，均被法院駁回。眼看房屋已經拍賣滅失、合同目的徹底落空，陳先生起訴要求解除購房合同，退還全部已付費用并賠償房屋增值損失。

被告抗辯要點

1、簽約僅鄭先生一人，薛女士、小鄭并非合同相對方，無需承擔責任；

2、實際出資人是買方弟弟，并非陳先生本人，無權主張退款；

3、房屋交易單價低于同期市場價，并非真實買賣；

4、歷次抵押時抵押權人均上門看房，陳先生一家全程知情并配合看房，自愿承擔房屋抵押風險，無權索要增值賠償。

法院裁判觀點

1、雙方簽訂的房屋買賣合同已由生效判決確認合法有效，簽約方鄭先生負有配合過戶的合同義務。

2、鄭先生在收齊房款、房屋早已交付買方居住的前提下，隱瞞辦證事實、多次私自抵押涉案房屋，最終房屋被司法拍賣，客觀上造成房屋無法過戶，合同目的不能實現，買方有權解除購房合同。

3、合同僅由鄭先生簽署，遵循合同相對性原則，薛女士、小鄭不是買賣合同締約主體，無需連帶承擔退款與賠償責任。

4、賣方單方違約致使合同解除，除退還全部購房款、物業費、取暖費外，還需按照房屋市場差價賠償買方房屋增值損失。

判決結果

1、陳先生與鄭先生的房屋買賣合同自起訴當日解除；

2、鄭先生七日內退還陳先生購房、物業、取暖全部款項 716863.71 元；

3、鄭先生七日內賠付房屋增值損失 1417136.29 元。

普法提醒

?誤區 1：房子全家共有，戶主單獨賣房合同無效

?真相：戶主作為家庭代表簽約，合同系雙方真實意思，無違法情形即合法有效。

?誤區 2：買房人明知房屋被上門看房抵押，就等于認可抵押、自行擔損

?真相：看房不等于同意房主抵押賣房，房主隱瞞抵押、惡意處置房產仍屬根本違約。

?誤區 3：合同上只有戶主簽字，家庭成員就要一起賠錢

?真相：遵循合同相對性，未在買賣合同簽字的家庭成員，不用承擔購房違約賠償責任。

案例總結

回遷房交易簽訂書面合同、全款交房后，即便買方常年在屋居住，一旦原房主隱瞞產權證、多次抵押套現導致房屋被拍賣，守約購房者可起訴解除合同，主張返還全款 + 房屋增值賠償，法院依法保護守約方財產權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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