廣深樓市松綁，港人會出手嗎？

「五一」小長假前，粵港澳大灣區兩個一線城市先后推出樓市重磅利好，并對港澳居民在廣深購房進一步「松綁」。

在深圳樓市新政滿月之際，一二手房成交同比增長33%。據深圳貝殼研究院監測，截至5月27日，今年5月深圳新房住宅成交量為3970套，較去年同期增長51%；二手房住宅成交量達到5006套，同比增長21%；一二手住宅合計成交8976套，同比增長33%。

廣州5月以來房地產市場活躍度亦在不斷提升。5月26日，廣州市召開《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》系列配套文件新聞發布會。據介紹，5月以來，廣州重點一手樓盤周到訪量、認購量、網簽量分別環比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周簽約量環比提高9.3%。住房公積金新政落地見效，共受理貸款4484筆、金額47.46億元，同比分別增長47.05%和56.43%。

廣深樓市新政會對港澳居民來大灣區置業產生什么影響？港人來內地置業需要注意什么？本刊專訪了廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。

本刊：「五一」假期前，深圳、廣州發布新政進一步松綁樓市，特別是廣州明確提到「支持港澳居民來穗置業，簡化購房申請材料，提供按揭便利及資金結算綠色通道，支持住房公積金跨境人民幣結算?！鼓J為，廣深作為大灣區一線城市進一步放開限購后，會對香港購買力產生什么影響？

李宇嘉：在此之前，港澳居民在大灣區就可以購置一套自住自用的住房或非住宅。對于長期在灣區工作、看多核心城市資產的港澳人士來說，考慮到現在廣深房價調整比較到位，內地利率比較低的優勢，可能會增加多套房產購置。簡化購房申請材料，提供按揭便利及資金結算綠色通道，支持住房公積金跨境人民幣結算等營商環境的改革，對于跨境資金結匯并辦理首付和按揭等，都更加便利了，更加速了有效需求釋放。

本刊：廣深樓市新政對中山、惠州、珠海等此前依賴香港買家的城市，會產生什么影響？未來港人在大灣區的置業會形成什么特點？

李宇嘉：廣深新政會分流部分原來打算到中山、惠州、珠海買房的人群，特別是廣深外圍區域房價調整比較充分，價格與中山、惠州、珠海等城市差距不大。不過，到中山、惠州、珠海等地購房的港澳人群與廣深區域的還有差距，有交集，但交集不大，更有差異化。未來，到灣區置業的港澳人群，主要還是灣區互聯互通，特別是服務規則互通以后，在灣區就業、養老的人群。吸引他們的主要是房價低、密度低、配套完善，看病比港澳方便很多，并能實現與港澳一小時交通圈、生活圈。

本刊：香港人在廣深購房的趨勢，會偏好核心區「老破小」收租，還是新區（如廣州南沙、深圳光明）的新房？這兩種選擇各自的風險和回報如何？

李宇嘉：更多還是新區或房價洼地的新房或次新房房產。因為，香港居民在灣區購房，更多是年輕人和中老年人，前者重在自住，后者重在養老。兩者都很重視居住體驗。廣深老破小的供給效率比香港的老破小要差很多，在居住體驗、配套設施上存在的短板很明顯，很難得到香港人的認可。同時，核心區優質老破小的價格又比較高。

本刊：隨著兩地交通、支付的便利化，香港人在大灣區置業用途是否發生變化？例如從純投資出租轉向周末/假期自住或者退休養老，這對樓市需求結構有何影響？

李宇嘉：如果廣深房價趨于穩定，基于兩地互聯互通效率提升，內地低利率，預計置業用途轉向投資的比例會增加，但目前仍以自住和養老、度假為主，以廣深為核心，能實現在大灣區和內地的旅行暢通。

本刊：相比于香港現在的「撤辣」政策，廣深樓市新政對香港普通中產和退休人士的投資吸引力主要體現在哪些方面？

李宇嘉：主要還是存量非住宅盤活，用作發展文旅、長租公寓、酒店等新消費業態的扶持，會帶動商辦盤活，在政策的扶持下未來會有資金進入該領域增加新型居住業態物業的投資。

本刊：對于來大灣區置業的香港買家，需要注意哪些在香港不常見、但在內地特有的風險（比如公攤面積、產權年限等），對此您有何具體建議？

李宇嘉：一是，內地房產銷售通常以「建筑面積」計價，這與香港的「實用面積」概念不同。建筑面積 = 套內面積 + 公攤面積。公攤面積包括電梯井、樓梯間、大堂、外墻等公共部分的分攤。這意味著您購買的100平方米單位，實際可用的套內面積可能只有70-80平方米（即實用率約70%—80%）。因此，建議詢問并明確記錄單位的「套內建筑面積」或「套內使用面積」，以此作為衡量空間大小和計算單價的實際依據，避免被較大的建筑面積數字誤導。

二是，內地土地為國家所有，購房者擁有的是土地使用權。住宅用地一般為70年，但商業/公寓用地通常為40年，綜合用地為50年。產權到期后如何續費、費用多少，目前尚無非常明確的統一規定，可能存在不確定性。建議務必查清物業的土地性質和使用年限。優先選擇2010年后出讓的住宅地塊（剩余年限較長）。對于40年產權的公寓，需特別謹慎，因其水電費通常按商業標準收取，成本更高，且轉手稅費也較高。

三是，警惕售后返租騙局，多見于商鋪或酒店式公寓。開發商或其關聯公司承諾在購買后若干年內給予高額租金回報。但這些承諾往往由資本實力很弱的空殼公司作出，一旦公司經營不善或跑路，承諾便成一紙空文，投資者將面臨租金無著、物業難以自營或轉手的困境。建議對任何「售后返租」「包租」的承諾保持高度警惕，切勿輕信高回報的宣傳。這通常是高風險投資的信號。

來源：香港經濟導報