湖北
這過去的一年，萬科的日子確實過得挺緊吧。2025年，他們咬著牙還了332億的公開債，這背后可是大股東深鐵功不可沒。他全年累計借給萬科的錢超過了300億。那這口氣兒還沒喘勻，到2026年，光是4到7月，萬科又有112億的債要還，這是管理層都承認的，兌付壓力很突出。
關鍵時刻，這深鐵又出手了。最近萬科就公告說，深鐵再次提供不超過25億的借款額度，其中23.6億已經到賬了，這真是一個及時雨，讓萬科暫時又能緩口氣。
不過，這次的借款條款發生了一些微妙的變化。雙方把之前220億的借款協議給放寬了，原來用于房產股票這些擔保，之前最多可以借到這些擔保價值的60%到70%，而今天這個上限提高到了百分之百。
等于可以用于抵押的東西現在變多了。像什么應收賬款、項目未來的收益權，這些以前都不能抵押的東西，現在都可以變成硬通貨過來做資產抵押了。說白了，一方面深鐵給了萬科更大的操作空間，另一方面，也可以透露出萬科手里能拿得出手的優質資產現在越來越少了。
那深鐵雖然很仗義，但他自己的壓力也不小。過去靠的是地鐵加地產這個模式來賺錢，但是現在房地產行業調整，他自己也受到很大影響。2025年，深鐵自己虧了372億，很大一部分原因就是因為投資了萬科虧的錢。所以市場也在問，深鐵到底能撐萬科多久？
答案可能比較復雜。深鐵現在是萬科的第一大股東，占了27.18%的股份，兩家可以說是深度綁定。如果萬科信用出了問題，那深鐵的投資和資產價值也會跟著一塊兒受損。所以深鐵對萬科的支持，很大程度上就是在保護自己。當然，深鐵的錢肯定也不是無限的，你從這次借款抵押物的這個變化也可以看出來，大股東實際上也在加強風險控制。
回過頭來，咱看萬科，2022年之后核心業務也就是房地產開發銷售大幅下降，2024年的銷售額已經從6000億縮水到2400多億了，這幾乎就是九年前的水平。他曾經大力發展的多元業務，比如物業的萬物云、長租公寓泊寓，雖然還在增長，但它的體量遠遠不夠彌補主業巨額下滑的這個巨大缺口。
市場好的時候，業務多元化那叫戰略布局，市場一下行，這些業務卻很難去反哺主業，反而變成了一份急需變現或者抵押的資產清單。所以我們看到萬科開始出售養豬、停車場這些非核心資產，甚至總部都要賣，從全線擴張變成全線收縮。
還是那句話，光靠賣不僅不會讓現金流長期有好轉，反而會越賣越尷尬。能救萬科的并不是深鐵的不斷輸血，而是地產的反彈。如果地產還不反彈，那就不是深鐵一點的問題了。
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