談判到期不終止！70億恒大物業交易續談，歷史包袱已清零

歷經多輪公開遴選與排他磋商，恒大物業控股權處置仍處于不確定性窗口期。依托2025年度精細化經營與財務風險出清，公司已完成經營基本面實質性修復，其股權重組進程亦成為當前物管行業風險資產處置、存量整合的典型參考標的。

最新進展：排他磋商窗口期終結，控股權交易仍處不確定性磋商階段

2026年5月19日，恒大物業依據港交所《收購守則》第3.7條披露最新交易進展。公告顯示，控股股東中國恒大及CEGHoldings此前與潛在受讓方簽署的排他性磋商協議，已于2026年5月15日屆滿且未續期。截至披露時點，交易各方仍針對控股權買賣核心條款開展實質性磋商，暫未簽署具備法律約束力的正式交易協議，本次權益變動尚未落地。

圖源：恒大物業公告

本次擬轉讓標的為控股股東合計持有的51.016%股份，屬于絕對控股權益，交易落地將直接觸發公司實際控制人變更。恒大物業同步風險提示，本次重大權益處置事項存在重大不確定性，交易能否最終交割、交割條件及交易對價均未固化，公司將按月持續履行信披義務，直至交易落地或終止磋商。

回溯交易推進時序，2026年4月14日本次股權處置正式進入排他磋商階段。據市場盡職遴選信息，廣東省屬國資平臺廣東旅控成為最終入圍的獨家磋商對象，在多家市場化PE機構及頭部上市物企的競標競爭中勝出。結合二級市場市值測算，本次51.016%控股股權的交易對價規模預計超70億港元，屬于年內物管行業體量較大的控股權并購項目。

本次資產處置歷經多次重啟與擱置，進程具備明顯的債務重整配套屬性。早在2021年，中國恒大曾啟動恒大物業股權變現計劃，彼時合生創展擬以200.4億港元收購對應股權，受債務風險擴散、交易結構復雜等多重因素影響，交易最終終止。2024年中國恒大獲香港高等法院清盤令后，境外資產處置成為債權人清償的核心路徑。2025年9月，清盤人正式重啟恒大物業股權出讓工作，通過公開邀標、盡調答疑、要約修訂、多輪磋商的標準化并購流程，歷時7個月完成投標人篩選，鎖定單一潛在受讓方。

經營蛻變：關聯風險出清，公司實現完全市場化獨立運營

伴隨母公司債務風險處置收尾，恒大物業持續推進業務剝離與市場化重構，逐步剝離關聯方業務依賴及信用拖累。從2025年度經審計財報數據來看，公司經營結構已發生根本性改善，抗風險能力、獨立拓客能力、市場化運營能力均實現實質性修復，徹底擺脫過往房企附屬資產的經營屬性。

在經營規模維度，2025年末公司在管面積達6.01億平方米，下轄在管項目超3000個，業務版圖覆蓋全國近300座城市，服務終端業主超400萬戶，管理體量穩居國內上市物企第一梯隊。核心結構亮點在于客戶結構的徹底重構，全年市場化第三方營收占比攀升至99.8%，關聯方營收占比僅留存0.2%，相較往年關聯業務占比偏高的格局實現根本性反轉，業務獨立性、經營自主性得到完全夯實。

圖源：恒大物業2025年度報告

從營收結構拆解來看，公司四大主營業務板塊形成穩健的營收支撐體系。2025年公司實現營業收入136.77億元，同比增速7.2%，營收增速保持穩健正增長。其中核心的基礎物業管理服務實現收入114.99億元，同比增長8.3%，是公司最核心的營收基本盤；社區生活服務營收10.09億元，同比增長10.7%，社區到家、團購、文旅增值服務成為增量增長點；資產管理業務營收7.98億元，運營態勢平穩。僅社區運營服務受線下商業環境收縮影響小幅回落1.9%，整體營收結構具備較強的穩定性與可持續性。

市場化外拓能力是物企長期價值的核心指標，2025年恒大物業市場化拓儲成效顯著。全年新增第三方簽約管理面積4500萬平方米，新簽項目進場轉化率達92.1%，落地效率處于行業高位。同時公司主動優化業態結構，重點布局軌道交通、公立院校、醫療機構、城市公服等高壁壘、高穩定性的非住宅業態，有效對沖住宅物業增量見頂、續約波動的行業風險，業態多元化布局進一步提升公司經營韌性。

財務基本面反轉：流動性大幅改善，實現零有息負債穩健結構

2025年是恒大物業財務報表修復的關鍵年份，公司通過存量風險出清、現金流精細化管控、低效資產梳理，徹底扭轉此前流動性承壓、資不抵債的財務狀態，資產負債表結構實現常態化修復，財務安全性、穩健性顯著提升，符合資本市場對優質上市物企的財務估值標準。

盈利端來看，公司全年保持正向盈利態勢，實現毛利潤25.05億元，同比小幅增長2.5%；歸母凈利潤10.09億元，盈利基本面保持穩定。整體毛利率回落至18.3%，同比微降0.9個百分點，該波動并非經營惡化導致，主要系公司主動加大社區設施煥新、服務標準化升級、數字化系統迭代等戰略性投入，疊加行業人力、運維剛性成本上行所致，屬于良性的階段性成本前置投入。

流動性修復是本次財務改善的核心亮點，也是資本市場評估其并購價值的核心依據。財報數據顯示，2025年末公司凈流動資產轉正至0.875億元，較2024年末-9.69億元的流動性缺口實現根本性修復，短期償債缺口完全閉合。同期公司現金及現金等價物達41.90億元，同比增幅55.3%，貨幣資金儲備充裕。值得關注的是，公司年末有息負債歸零，無銀行借款及各類剛性融資負債，財務杠桿處于行業最優水平，徹底消除債務爆雷風險。

費用管控層面，公司降本增效成效持續落地，2025年行政及營銷費用同比下降3.4%，費用精細化管控能力顯著提升。同時，往年因關聯方風險、資產質押糾紛產生的訴訟費用、滯納金、資產減值等一次性負面支出全部清零，利潤結構進一步趨向常態化、可持續化。經過持續風險處置，公司歷史遺留的關聯方資金占用、違規擔保、資產質押等重大風險基本出清，資產質量持續優化。

從資產負債細節來看，公司年末無受限資產、無質押資產，固定資產與無形資產結構穩定，資產流動性優質。應收款項結構持續優化，依托第三方項目占比提升，市場化回款效率穩步改善，經營性現金流的穩定性進一步增強，為公司后續持續經營、股權交割后的平穩過渡提供堅實財務支撐。

行業深層影響：風險資產價值重估，加速物管行業國資集中趨勢

恒大物業控股權重組，是本輪房企債務風險出清周期中，稀缺的“頭部規模物企整體出讓”

當前物業管理行業已告別規模擴張紅利，市場估值邏輯徹底轉變，獨立運營能力、穩定盈利水平、精細化服務質量成為核心考核指標。恒大物業憑借完整的全國項目布局、成熟的數智化運營體系、無負債的健康財務狀態，成為行業稀缺優質資產。若本次股權交易落地，無論是國資控股還是行業頭部企業接手，都將推動行業收并購節奏提速，重塑行業競爭格局。

控股權交易仍存變數，完成風險出清、實現獨立穩健運營的恒大物業，后續歸屬及行業整合效應值得持續追蹤。