北京
文/廣州進深 嚴明會
廣州白云設計之都，來了個寶貝。
5月15日，廣州市規自局發布白云區黃邊北路北側AB2902026地塊出讓公告。
這宗地塊為純宅地，可建設用地面積20046㎡，計容建面50115㎡，總起拍價約10.89億元，起拍樓面價21737元/㎡。
將于6月15日進行限時競拍。
綜合來看，地塊亮點非常多：
1）位置優越。
地處廣州設計之都板塊，周邊發展成熟，城市界面沒有“村”感。交通、商業等配套資源也較為齊全。
書包確定性也很高，大概離對口黃邊小學。
2）容積率低至2.5。
按“好房子”標準打造，住宅限高80米，低密舒適，對比周邊二手小區，優勢凸顯。
3、地塊“小而美”。
整個地塊體量不算大，總建面約5萬方，適合走當前廣州房企偏愛的“小盤快打”路線。
2萬元/㎡出頭的拿地成本，也給了開發商更大的操作空間。
從航拍圖來看，目前地塊已經基本平整完畢，開發商拿地即可進場動工，省去了前期場地整理工期與相關成本。
進深君打聽到，已有多家房企盯上這塊地，且有的已經出了強排方案。
等到正式開拍，預計又會引發一場搶地大戰。
目前，地塊附近多以二手小區為主，如金碧雅苑、方圓云山詩意、時代玫瑰園等，掛牌均價“3字頭”。
且掛牌量都不低，金碧雅苑107套，方圓云山詩意133套，時代玫瑰園171套。
這也意味著，周邊二手業主置換需求旺盛。
如今，新上架的這塊地帶著好房子紅利、新規設計等橫空出世，后續定價適中之下，大概率會成為周邊改善買家置換的首選目標。
新盤方面，地塊周邊主要在售樓盤有，越秀貝好家·嘉悅云啟、廣州地鐵地產·云筑上品、中建白云之星和中海麓府。
· 越秀貝好家·嘉悅云啟，2025年9月開盤，目前網簽148套，全盤去化不足三成，主力產品為建面約84-126㎡，均價4.7萬元/㎡。（數據來源：貝殼找房，下同）
· 廣州地鐵地產·云筑上品，2024年入市，目前網簽542套，全盤去化七成，剩余房源約200套出頭，貨量不多，在售建面約88-142㎡產品，均價4.3萬元/㎡。
· 中建·白云之星，2025年6月開盤，目前網簽220套，全盤去化約三成。起步戶型為建面約115㎡，最大226㎡，定位為高端改善型住宅，均價5萬元/㎡。
· 中海麓府，2023年開盤，眼下已是現樓清盤狀態。
這四個樓盤中，越秀貝好家·嘉悅云啟的壓力無疑是最大的。
一方面，項目仍有較大去化壓力。
另一方面，結合體量來看，這宗新地塊很大可能會做低密小高層產品，定位剛改。那么當前板塊內，賣得爆火的90㎡以下戶型，大概率會出現在未來新產品當中。
這與越秀貝好家·嘉悅云啟將正面對打。
越秀貝好家·嘉悅云啟的開發主體為廣州越嘉房地產開發有限公司，由越秀地產、貝好家分別間接持股70%、30%。
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