合生創(chuàng)展入局珠光瀝滘舊改 朱氏兄弟的廣州城更“接力賽”

來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

觀點(diǎn)網(wǎng) 珠光集團(tuán)入局廣州瀝滘舊改14年，最終等來(lái)了“兄弟企業(yè)”合生創(chuàng)展接管。

2026年，廣州海珠區(qū)明確將瀝滘舊改與新中軸片區(qū)舊改列為城市更新重點(diǎn)推進(jìn)工程，并在年度重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃中劃定，瀝滘舊改當(dāng)年計(jì)劃投入5億元，開(kāi)展主體結(jié)構(gòu)施工。

近日，珠光集團(tuán)披露，廣州瀝滘舊改項(xiàng)目率先動(dòng)工的融資區(qū)商品房地塊，案名已由"珠光·海珠新城"正式更名為"合生·海珠新城"。

這一更替，也宣告廣州中心城區(qū)最大舊改項(xiàng)目操盤權(quán)的正式移交。

14年沉浮

作為廣州市重點(diǎn)工程之一，也是“老四區(qū)”中體量最大的城市更新項(xiàng)目，瀝滘城中村改造項(xiàng)目承載著重要的民生與城市升級(jí)功能。

該項(xiàng)目坐落于廣州市新城市中軸線南段濱水區(qū)，緊鄰珠江后航道與海珠湖，改造范圍總用地面積89.67萬(wàn)平方米，計(jì)容總建筑面積高436.27萬(wàn)平方米。

其中，復(fù)建安置區(qū)面積為213.58萬(wàn)平方米，融資區(qū)面積為222.68萬(wàn)平方米，涵蓋118.46萬(wàn)平方米住宅用地與104.23萬(wàn)平方米商務(wù)商業(yè)用地。

據(jù)悉，該項(xiàng)目最早于1987年由瀝滘村兩委會(huì)開(kāi)始提交拆遷改造動(dòng)議，彼時(shí)方案擬定采取分期分區(qū)推進(jìn)的模式，但受限于村落面積龐大，即便只是紙面方案的完善與落地也諸多阻礙，難以推進(jìn)。

2007年，瀝滘村首期改造項(xiàng)目星暉園順利竣工并交付入住。盡管該樓盤實(shí)際為村集體自籌建設(shè)的村民公寓，住戶所持產(chǎn)權(quán)為集體房產(chǎn)證，但聯(lián)社自主改造的嘗試，被珠光集團(tuán)捕捉。

正是在這一年，珠光集團(tuán)與瀝滘村簽訂全面改造《合作意向書》，正式介入該項(xiàng)目。

2012年2月，廣州市海珠區(qū)在香港舉行新春懇談會(huì)暨招商項(xiàng)目簽約儀式，珠光集團(tuán)在此正式簽下瀝滘村改造項(xiàng)目。

按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃口徑，該項(xiàng)目總投資額高達(dá)23.8億美元（約合166.6億元人民幣），采用“分期進(jìn)行、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”建設(shè)思路，計(jì)劃在5年內(nèi)完成全部開(kāi)發(fā)工作。

然而，在珠光集團(tuán)規(guī)劃的前五年建設(shè)期內(nèi)，項(xiàng)目進(jìn)展并未達(dá)到預(yù)期。彼時(shí)，改造工作面臨拆遷體量巨大、涉及村民眾多、規(guī)劃設(shè)計(jì)復(fù)雜等多重難題，再加上古祠堂保護(hù)、港澳碼頭建設(shè)等相關(guān)事宜需要協(xié)調(diào)，且改造方案需獲得超過(guò)八成村民同意方可實(shí)施，種種因素共同制約了項(xiàng)目推進(jìn)的步伐。

直到2018年5月，《瀝滘城中村改造房屋補(bǔ)償方案》全村表決通過(guò)，項(xiàng)目才緩緩啟動(dòng)腳步。

此后，隨著舊改啟動(dòng)區(qū)的長(zhǎng)江百貨交易城開(kāi)始清場(chǎng)拆遷，首筆復(fù)建安置資金38.4億元到位，復(fù)建房也正式破土動(dòng)工。

與此同時(shí)，珠光集團(tuán)與農(nóng)業(yè)銀行廣州分行、中國(guó)銀行廣州海珠支行、農(nóng)商銀行、建設(shè)銀行廣州分行、華夏銀行廣州分行簽約，成功獲得5家銀行聯(lián)合提供的112億元銀團(tuán)資金支持。

看似駛?cè)肟燔嚨赖呐f改，卻在2023年踩下了急剎車——隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，持續(xù)虧損的珠光集團(tuán)資金鏈斷裂，陷入流動(dòng)性危機(jī)。

2023年4月，瀝滘舊改項(xiàng)目公司廣州珠光瀝滘房地產(chǎn)發(fā)展有限公司4000萬(wàn)元資金遭凍結(jié)，復(fù)建區(qū)隨即傳出停工、拖欠臨遷費(fèi)、房源遭抵押等消息。

負(fù)面效應(yīng)同樣波及2022年便已啟動(dòng)銷售的海珠新城。

該項(xiàng)目為率先動(dòng)工的14號(hào)融資地塊，規(guī)劃9棟住宅樓，總計(jì)1600余套。據(jù)悉，項(xiàng)目銷售時(shí)同樣大幅打折，去化艱難。

如今，案名從"珠光·海珠新城"正式更名為"合生·海珠新城"，也宣告這一歷經(jīng)十余年的舊改主體正式易主。

朱氏兄弟接力

事實(shí)上，在項(xiàng)目陷入泥潭之后，珠光集團(tuán)最早也曾希望通過(guò)“白馬騎士”中信城開(kāi)進(jìn)行盤活。

2024年12月12日，珠光集團(tuán)與中信集團(tuán)全資子公司中信城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)有限責(zé)任公司簽署合作共建協(xié)議，共同推進(jìn)廣州市海珠區(qū)瀝滘城中村改造項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。

央企背書為珠光恢復(fù)了些許信用，但事實(shí)上，中信城開(kāi)所引入的金融支持+風(fēng)險(xiǎn)隔離+資產(chǎn)管理模式并未能解決核心問(wèn)題。提供協(xié)助融資協(xié)議，換句話說(shuō)，便是充當(dāng)“中介”角色，為珠光集團(tuán)尋找資方，實(shí)際上未能解決項(xiàng)目需要的“真金白銀”。

資金流動(dòng)性與債務(wù)壓力之下，尋求親兄弟的協(xié)助，似乎成為珠光新的“退路”。

回顧房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，胡潤(rùn)百富榜上曾同時(shí)出現(xiàn)朱氏三兄弟的名字。

其中，老大朱拉伊創(chuàng)辦的新南方集團(tuán)，初期以房地產(chǎn)為主業(yè)，目前已轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)；老二朱孟依執(zhí)掌的合生創(chuàng)展，是中國(guó)首家銷售規(guī)模突破百億元的房企，位列“華南五虎”之一；老三朱慶凇（又名朱慶伊）于1996年創(chuàng)立的珠光集團(tuán)，則是廣州最早參與城市更新的房企之一。

時(shí)過(guò)境遷，作為珠光集團(tuán)旗下上市公司的珠光控股，如今已因未能刊發(fā)2025年年報(bào)而被停牌。

2025年中期報(bào)告顯示，該公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)102.64%至14.66億港元，但歸母凈利潤(rùn)仍虧損2.13億港元，負(fù)債更是高達(dá)301億港元，其中銀行及其他借款約144.79億港元，須于一年內(nèi)或按要求近兩年內(nèi)償還。

就在珠光集團(tuán)深陷困局之際，同為朱氏家族出身、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的合生創(chuàng)展，選擇化身AMC，做起了資管生意，以“代管代建+全鏈條服務(wù)”輕資產(chǎn)模式，接管珠光集團(tuán)經(jīng)營(yíng)多年的瀝滘舊改項(xiàng)目。

值得一提的是，這并非合生創(chuàng)展首次出手相助珠光集團(tuán)。

早在2020年便有消息稱，珠光集團(tuán)已在舊改領(lǐng)域首次將核心項(xiàng)目移交合生創(chuàng)展打理。

彼時(shí)，珠光控股發(fā)布公告，宣布將廣州黃埔火村舊改項(xiàng)目的全部股權(quán)及相關(guān)貸款，以33.31億元的總代價(jià)出售。

公開(kāi)信息顯示，此次交易的買家博大金融，是一家與合生創(chuàng)展及實(shí)際控制人朱孟依家族存在潛在關(guān)聯(lián)的金融機(jī)構(gòu)。

該項(xiàng)目后續(xù)以“合生中央城”為案名入市，并于2020年正式推向市場(chǎng)。

從合生創(chuàng)展的業(yè)務(wù)來(lái)看，除核心主業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)外，代建業(yè)務(wù)也占有一席之地。截至2026年一季度，旗下以“合生”品牌代建管理的非自投物業(yè)，總合約銷售面積約為5784平方米，合約銷售金額約為人民幣2.15億元，同期該公司物業(yè)銷售金額為12.21億元。

有知情人士指出，此次合生創(chuàng)展接盤瀝滘舊改項(xiàng)目，或許只是協(xié)助珠光集團(tuán)盤活資產(chǎn)的第一步。后續(xù)，珠光集團(tuán)仍有龐雜的債務(wù)及多個(gè)擱置項(xiàng)目，亟待進(jìn)一步盤活與管理。

需要注意的是，如今合生創(chuàng)展雖未像珠光集團(tuán)那般緊迫，但也因未能及時(shí)刊發(fā)2025年度業(yè)績(jī)處于停牌狀態(tài)，自身壓力也不小。

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