南京一學區房小區24小時狂增250套！一學區房5天大降70萬元！

本文作者：哥們買房

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萬萬沒想到，南京學區房“解套”才五天，一大波優質學區房紛紛上新掛牌！

《哥們買房》留意到，光是金陵灣一個小區，24小時內新掛了250多套房子出來。這個陣仗，簡直像突然打開了一個蓄了很久的水庫。

◎金陵灣24小時部分新掛房源

而目整個小區在好好選房上的掛牌總房源不過349套（截止2026.5.12），作為樹人小學+樹人中學雙學區房，金陵灣這波放量，直接利好買房人，房子選擇多了，議價空間也變大了。

一
南京學區房，六年鎖倉，終于解套

無獨有偶。《哥們買房》查詢了下一些熱門學區房的掛牌量，發現這幾天都有不少的增長。

? 有中介表示，書包新政落地第二天，僅拉力瑯+29中片區，房源激增100套+。

其中，《哥們買房》留意到，拉力瑯+29中片區的牌樓巷小區，24小時掛牌4套！要知道這個樓盤，以前幾乎是鮮有掛牌，現在政策一出，直接掛了四套。

? 同樣是樹人小學+樹人中學雙學區的新河一村北區，24小時掛牌上新21套！

? 游府西街+鐘英學區的王府園小區、火瓦巷小區 ；中央路+科利華的東升花苑、西家大塘小區均有二手房掛牌上新！

? 此外，《哥們買房》了解到部分中介門店平時一天新增掛牌也就三五套，而新政出臺當天，登記掛牌的房源直接飆到60多套，翻了近20倍。打開鏈家數據，鼓樓掛牌房源也幾乎是清一色的學區房。

二
南京學區房掛牌暴漲，但家長不急了

按理說，供應量大了，買家該抓緊撿漏才對。但觀察了幾天，《哥們買房》發現一個有意思的現象：著急的是賣家，買家反而更淡定了。

火瓦巷小區33平的房子掛158萬，76平掛270萬，33平這個戶型，3月有套成交，價格是126萬。

以金陵灣為例。228平的房子掛牌850萬，99平掛牌520萬，129平掛牌495萬，且都是房東急售。而此前同樣99平的戶型成交價格為336萬，123平成交價格為436萬。

雖然看上去業主掛牌價是漲價了。

但也別覺得黑，這個業主當時買來可能就價格更高，加上稅費、利息算進去，說不準也只是保本而已。

當然，也不是沒有降價選擇先行搶跑的。

其中有中介分享一套鼓樓匯文中學86平米電梯三房，業主報價203萬，有網友說，7號去看房的時候還標270萬，沒想到一下子降這么多。直接就降了70萬。

龍江銀城匯文雙學區的一套50.47平房子，掛牌199萬，最后170萬成交，單價3.36萬。今年3月份同戶型還能賣到220萬以上。三個月，跌了50萬。

雙匯文的辰龍綠苑東苑89平戶型，掛牌399萬，成交352萬，而同戶型之前能賣到390萬出頭。

這種心態，去年這個時候是不敢想的。那時候學區房還是賣方市場，業主說多少就多少，愛買不買。現在風水輪流轉，買家終于能直起腰桿說話了。

不過《哥們買房》留意到，雖然新政出來很久，但有部分家長對政策有一定的誤解：以為“學籍解綁”意思是一套房子可以同時讓兩戶家庭的孩子上學。

但政策實際說的是：賣房不受在讀學籍影響了。

你孩子今年剛上一年級，房子照樣可以掛牌賣。原本一套房子要等6年，現在上家孩子在讀期間，房子可以交易；不需要等上家孩子畢業，也不再需要家長提前一年落戶，只要在招生報名工作開始前，完成戶籍、房產證(或不動產權證)與實際居住“三一致”，即可按施教區入學。（前提是不在同一個招生批次報名）。

而這背后，更深層的變化，其實是學區房邏輯的松動。

過去學區房之所以堅挺，是因為“稀缺”。頂級學校就那幾個，入學名額有限，綁定一套房子六年，哪怕孩子剛上一年級，房子就得在那空著或租出去，六年時間鎖死。

現在好了，學籍占用時限被抹平，從“六年一輪”變成“一年一流通”。對很多家庭來說，這不只是變現的問題，是整個人生規劃盤活了。孩子剛上學的，可以賣；孩子還沒生的，買了用掉學位就能賣。

帶來的后果是什么？

● 學區房價值被稀釋。物以稀為貴，現在供量變大，學區房整體價值大大下降。其次，以后買個學區房過戶，幾個月后入學搞定了就能賣掉，上好學校的成本也變小了。

●買家的觀望情緒會更重，也不急著買——反正隨時買隨時上，等房價合適了再出手也不遲，這也很有可能導致了學區房的價格在未來，會走向陰跌。

● 中介得利。由于學區房的火熱，中介等交易中間商也能大大得利，甚至煽動焦慮，讓賣家降價快出，反正房子一買一賣，中介費到手，以前還要6年，政策寬松后，一套房子的買賣頻率變高了，傭金也能拿更多，對于這種惡意壓低學區房房價的，家長們依然要保持警惕。

● 改善屬性的新房流通性會變高，賣家賣了房，有了錢，之前被學區捆綁，現在可以用更少的錢去買更舒服的房子。

《哥們買房》今日快評：

① 學位溢價消失，老破小即將原形畢露。

② 買方市場來了，但買家也沒多從容，不過是從“搶不到”變成“怕買貴”。