3700字長(zhǎng)文，說(shuō)清南京學(xué)區(qū)房新政真正改變了什么

忙了幾天，不停地打電話、發(fā)消息，終于騰出時(shí)間，關(guān)掉手機(jī)，認(rèn)真聊聊這次南京學(xué)區(qū)房新政。

正如我上周六在16號(hào)內(nèi)參中追加文章的標(biāo)題，《最近幾年最驚天動(dòng)地的一次學(xué)區(qū)房改革》。

大家之前覺(jué)得不可能發(fā)生的事情，終于發(fā)生了。

過(guò)去很多關(guān)于學(xué)區(qū)房的交易經(jīng)驗(yàn)，正在失效，家庭教育規(guī)劃也隨之發(fā)生變化。

而這次南京學(xué)區(qū)房改革的意義，很可能是示范性的，未來(lái)全國(guó)主要城市都可能效仿。

所以，今天我決定再寫(xiě)一篇文章，和大家分享我的研究成果。

這篇文章可能有點(diǎn)長(zhǎng)。

01

為什么說(shuō)南京學(xué)區(qū)房這次改革驚天動(dòng)地？

從官方發(fā)布的招生通知看，有兩個(gè)巨大的改動(dòng)：

1. 原則上在初中報(bào)名工作開(kāi)始前須辦理好相關(guān)手續(xù)，并實(shí)際居住，方可入學(xué)；

2. 并沒(méi)有提到關(guān)于學(xué)籍占用的情況。

請(qǐng)大家注意措辭，這很關(guān)鍵。

雖然中教科現(xiàn)在的解釋，“沒(méi)有提到學(xué)籍占用，就是不存在了”，但這個(gè)解釋是基于今年的政策。

明年招生的時(shí)候，是否存在執(zhí)行上的彈性和政策的可變性，那要看明年的政策。

這里我不展開(kāi)，但有一種可能，某個(gè)一線初中學(xué)區(qū)，因?yàn)榈涂們r(jià)房源多，涌入大量六年級(jí)的學(xué)生......

這種變化其實(shí)很難預(yù)測(cè)，一條小紅書(shū)，都能改變家長(zhǎng)決策。

02

市場(chǎng)這幾天，很躁動(dòng)，亂得很。

中介簡(jiǎn)直就是上躥下跳。往年招生政策一公布，他們就躺平了，這一季生意結(jié)束，但新政落地，出現(xiàn)了十多天的窗口期，給六年級(jí)優(yōu)錄希望渺茫的家長(zhǎng)突然打開(kāi)了一扇窗，只要快速完成交易過(guò)戶落戶，就能上好公辦。

最關(guān)鍵的是，沒(méi)有學(xué)籍占用一說(shuō)之后，隨便買(mǎi)，只要房主沒(méi)有貸款，時(shí)間上就來(lái)得及。

供需關(guān)系直接打開(kāi)了。

更讓中介興奮的是，如果沒(méi)有學(xué)籍占用，孩子一旦被錄取，房子立刻就能賣(mài)。

上初一的房子，和完全不占學(xué)位的房子，價(jià)格幾乎沒(méi)有區(qū)別。

這幾天中介忙著給微信里所有之前買(mǎi)過(guò)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)發(fā)消息，恨不得到學(xué)校門(mén)口舉牌子，告訴他們這個(gè)“喜訊”，讓他們趕緊馬上立刻掛牌。

為什么？這是一塊天上掉下來(lái)的肥肉！房子賣(mài)不賣(mài)得掉無(wú)所謂，賣(mài)什么價(jià)也無(wú)所謂，搶先成為房源維護(hù)人，未來(lái)房子成交根據(jù)崗的不同，可以分到10-20%的傭金。

任何時(shí)候，不要指望中介站在客觀的角度幫你分析，他們只想促成交易。這也就是近幾天，市場(chǎng)特別亂的根源，無(wú)限壓低成交價(jià)，制造恐慌情緒。

截至本周一，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，成交并沒(méi)有放天量。5月6號(hào)和7號(hào)的網(wǎng)簽量是387套和363套，新政落地后的8號(hào)、9號(hào)、11號(hào)網(wǎng)簽量分別是412套、468套、495套，后面還可能增加，但有限。

瘋漲的是掛牌量。根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，5月9日、10日、11日新增掛牌量1062套、946套、1099 套，前日均值在650套左右。

我覺(jué)得，在這種恐慌情緒下出現(xiàn)的成交價(jià)，參考價(jià)值并不高。因?yàn)椋瑢W(xué)區(qū)房的邏輯發(fā)生了根本變化，市場(chǎng)需要重新完成一次定價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方才能在價(jià)格上達(dá)成一個(gè)新的共識(shí)。

要跑多久？至少金九銀十，交易量上來(lái)了，才能確認(rèn)。

03

買(mǎi)學(xué)區(qū)房的邏輯徹底變了。

以前給孩子買(mǎi)初中學(xué)區(qū)房，常規(guī)操作是五年級(jí)買(mǎi)，等孩子上了初三就出手。

新規(guī)下，不存在占學(xué)籍一說(shuō)，操作就變成了六年級(jí)買(mǎi)，孩子上了初一就能賣(mài)。

市場(chǎng)最極端的操作，一套房經(jīng)過(guò)四手，一個(gè)孩子對(duì)應(yīng)初一學(xué)位，一個(gè)孩子對(duì)應(yīng)初二，一個(gè)孩子對(duì)應(yīng)初三，而這套房子的產(chǎn)權(quán)，現(xiàn)在在一個(gè)孩子讀六年級(jí)的家長(zhǎng)手上。

我相信，這種情況，以后不會(huì)少數(shù)，只要這套房子的價(jià)格足夠便宜，一定會(huì)有房產(chǎn)中介聯(lián)手金融中介干這個(gè)生意。

變化更大的是雙學(xué)區(qū)。

去年，比如鼓樓區(qū)熱點(diǎn)學(xué)位，都是上大班買(mǎi)，等孩子讀到初三，就能賣(mài)。當(dāng)然了，有的家庭因?yàn)檎鎸?shí)居住，會(huì)在孩子上高一之后才掛牌出售。

現(xiàn)在呢？我更傾向于另一種極端操作，純學(xué)位交易。

上大班再買(mǎi)，一年級(jí)入學(xué)就賣(mài)，等六年級(jí)再買(mǎi)初中學(xué)區(qū)，上了初一立刻賣(mài)。

聽(tīng)起來(lái)有點(diǎn)復(fù)雜，很倒騰，但是一方面能減少持有成本，降低持有風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是為了保留教育的確定性，萬(wàn)一幾年后初中落戶政策又變了。

這樣操作，小學(xué)和初中也可以不用捆在一個(gè)學(xué)區(qū)，所以雙學(xué)區(qū)就不存在了。

當(dāng)然，有一種例外，就是有真實(shí)居住需求。

之前找我咨詢學(xué)區(qū)房的家庭，我們通話有時(shí)候要2個(gè)小時(shí)以上，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的本質(zhì)并不是買(mǎi)房子，而是教育消費(fèi)和教育規(guī)劃，涉及一個(gè)家庭生活的穩(wěn)定性，甚至影響情緒。

如果有真實(shí)居住需求，我昨天給客戶的建議就是，要做好以后房子完全賣(mài)不掉的心理準(zhǔn)備，長(zhǎng)期住下去。

畢竟10年后，房齡很老了，學(xué)區(qū)大概率也淡化了，這套房子如果位置還可以，以后可以出租，租售比也許不低。

所以選房的時(shí)候，居住屬性就變得非常非常重要。如果對(duì)學(xué)區(qū)房的居住環(huán)境不能完全接受，那就買(mǎi)小，快出，求租，或者干脆換個(gè)學(xué)區(qū)，思路要完全打開(kāi)，和過(guò)去選學(xué)校完全不一樣了。

這種情況下，二胎家庭的選擇會(huì)變得非常糾結(jié)。之前很簡(jiǎn)單，買(mǎi)個(gè)雙學(xué)區(qū)三房，也沒(méi)有其他心思。

這次新政還有一個(gè)“長(zhǎng)幼隨學(xué)”的細(xì)節(jié)，符合該行政區(qū)內(nèi)入學(xué)條件的家庭可向區(qū)其兄（姐）就讀且學(xué)位有空余的公辦學(xué)校申請(qǐng)“長(zhǎng)幼隨學(xué)”，經(jīng)審核后根據(jù)學(xué)位情況予以相應(yīng)安排。

雖然里面存在極大的不確定性，不過(guò)從人口趨勢(shì)看，熱點(diǎn)小學(xué)應(yīng)該問(wèn)題不大，熱點(diǎn)初中就很懸了。

新規(guī)之后，未來(lái)租房會(huì)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，后面我會(huì)單獨(dú)寫(xiě)一段。

04

持有學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，內(nèi)心極度矛盾。

有人說(shuō)，最難受的是過(guò)去一年買(mǎi)了學(xué)區(qū)房的五年級(jí)孩子家長(zhǎng)，因?yàn)橘I(mǎi)早了一年。換個(gè)角度想，新政之后，可以提前一年多解套，是不是心里舒服多了？

市場(chǎng)新規(guī)之后，最慘的是二線學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，一次性去學(xué)區(qū)屬性，以后是買(mǎi)居住屬性，送個(gè)學(xué)區(qū)。居住屬性不是特別好的，價(jià)格不是特別低的，碰都沒(méi)人碰了。

為什么？上一線學(xué)區(qū)，成本很低了。

有多低？一套總價(jià)150萬(wàn)學(xué)區(qū)房，如果快進(jìn)快出，完全使用金融工具操作，算上稅、中介費(fèi)和可能產(chǎn)生的房?jī)r(jià)虧損（畢竟快出的時(shí)候，買(mǎi)家也不傻，提前買(mǎi)肯定要占便宜），大概在13-15萬(wàn)左右，還有辦法更低。

老破小就成了一張可以每年流動(dòng)一次的學(xué)票，價(jià)格由市場(chǎng)決定（這也就是我前面說(shuō)的，學(xué)區(qū)房新的定價(jià)規(guī)則要跑一段時(shí)間才能看出來(lái)）。

以后也許都不通過(guò)房產(chǎn)中介，是一個(gè)專門(mén)的生意，所以房產(chǎn)中介不要高興的太早了，因?yàn)槟銈兪盏膶?shí)在太多了。

老破大才是這一輪最慘的，如果居住屬性比較弱，買(mǎi)家可能連看都不會(huì)看一眼，流動(dòng)性真的會(huì)慢慢消失。

降價(jià)？必然的，可能會(huì)降到比周邊沒(méi)有學(xué)區(qū)同類型房子差不多的價(jià)格，稍微貴一點(diǎn)點(diǎn)，僅此而已。

有家長(zhǎng)可能不接受這個(gè)事實(shí)，但市場(chǎng)就是這樣，家長(zhǎng)一旦想明白，就會(huì)毫不猶豫。

不過(guò)這種情況下，又有一個(gè)全新的方案誕生，由賣(mài)轉(zhuǎn)租，長(zhǎng)租。

大家都變精了，買(mǎi)小戶型做學(xué)票，家住遠(yuǎn)一點(diǎn)的，天天接送肯定受不了，就有了龐大的租房需求，熱點(diǎn)雙學(xué)區(qū)肯定不止比現(xiàn)在多一兩倍的需求，到時(shí)候租金一定會(huì)水漲船高。

與其賤賣(mài)，不如裝修一下長(zhǎng)期出租，租售比不會(huì)低，尤其周?chē)€有好高中，具體位置我就不點(diǎn)了，大家都懂。

未來(lái)一線初中周?chē)夥坎攀且粋€(gè)大大大大生意，順帶裝修生意也會(huì)好起來(lái)。

這兩天，我接到不少咨詢，不少想買(mǎi)家長(zhǎng)被煽動(dòng)之后，內(nèi)心搖擺，除了上六年級(jí)的，我都建議冷靜，等等，不要沖動(dòng)。想不明白，看不透市場(chǎng)的時(shí)候，什么都不做就是最好的做法，時(shí)間還早呢！

還有人問(wèn)我，居住屬性好的房子呢？說(shuō)真的，在南京，居住屬性好，房齡新，學(xué)區(qū)又特別好的房子數(shù)得過(guò)來(lái)，對(duì)它們即便有影響，房主也不會(huì)太在意，都是不差錢(qián)的主。

有個(gè)別所謂的雙學(xué)區(qū)，具體不點(diǎn)名了，小區(qū)挺好，但房齡老了，奔著20年跑，這次的影響也比較大，價(jià)格暫且不談，交易活躍性會(huì)大幅下降。

05

真正會(huì)被改變的，是學(xué)校生態(tài)。

到現(xiàn)在，我還沒(méi)有看到有人提到，這次改革對(duì)學(xué)校的影響。

過(guò)去幾年，我寫(xiě)學(xué)區(qū)房文章，都會(huì)談到一個(gè)邏輯，民辦學(xué)校通過(guò)優(yōu)錄篩選的是孩子，公辦學(xué)校通過(guò)學(xué)區(qū)房篩選的是家庭，之前是150萬(wàn)、250萬(wàn)、400萬(wàn)門(mén)檻，而且鎖定時(shí)間長(zhǎng)，確定性虧損，家庭還是要有點(diǎn)硬實(shí)力的。

現(xiàn)在這個(gè)方法徹底失效了。就像我前面說(shuō)的，通過(guò)金融工具，不到20萬(wàn)就能上好學(xué)校。別看很多人口口聲聲說(shuō)學(xué)區(qū)房不值得，真要這個(gè)價(jià)，能快進(jìn)快出，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，很多人會(huì)上的。這意味著，對(duì)家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力的篩選，會(huì)弱于過(guò)去。

小學(xué)和初中教育比的是什么？最后還是家庭對(duì)教育的重視程度，以及在精力和金錢(qián)上的投入，愿意花20萬(wàn)和愿意花200萬(wàn)送孩子去一線學(xué)校讀書(shū)的家庭，還是有很大差別，至少?zèng)Q心上。

所以后續(xù)一線初中的生源結(jié)構(gòu)可能會(huì)比過(guò)去更加復(fù)雜，不排除后期出現(xiàn)大魚(yú)吃小魚(yú)的情況，合并周?chē)幢容^少的初中學(xué)校。

但這又會(huì)帶來(lái)另一個(gè)問(wèn)題，一線會(huì)和二線初中縮小差距嗎？我覺(jué)得不會(huì)。二線初中這個(gè)概念可能會(huì)消失，在不允許優(yōu)錄，不允許分班，也沒(méi)有人通過(guò)買(mǎi)房擇校之后，二線初中會(huì)和普通初中一樣。

未來(lái)，能通過(guò)優(yōu)錄掐尖的一線民辦學(xué)校優(yōu)勢(shì)會(huì)更大，今年就有這個(gè)趨勢(shì)，全是六邊形戰(zhàn)士，小孩能力太強(qiáng)，卷的太狠了。

新政，也給這些家庭準(zhǔn)備了一條后路，六年級(jí)上感覺(jué)孩子后勁不足，可以買(mǎi)張學(xué)票托底，不至于整個(gè)家庭精神壓力過(guò)大。

我們這個(gè)號(hào)外地讀者很多，大家不要覺(jué)得和自己沒(méi)有關(guān)系，有一就有二，有二就有三。

對(duì)于這次學(xué)區(qū)房政策改革，大家盡快放下情緒，調(diào)整自己的買(mǎi)房、賣(mài)房策略，甚至教育策略。

短期看，是為了促進(jìn)樓市交易，增加學(xué)區(qū)房流動(dòng)性，甚至為了激活置換鏈，刺激新房銷(xiāo)售。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，可能是在布局教育均衡化，加快教育反內(nèi)卷。

改革教育觀念很難，但不是難到不可改。

就在寫(xiě)文章的時(shí)候，有人給我打電話，問(wèn)學(xué)區(qū)房還能不能買(mǎi)了。

如果用錢(qián)，可以解決教育的確定性，就有人愿意花。學(xué)區(qū)房，其實(shí)就是買(mǎi)個(gè)入學(xué)的確定性，至于是不是一定有好的結(jié)果，家長(zhǎng)們?cè)缇涂撮_(kāi)了。

最后再提醒一遍，不要被中介煽動(dòng)！

政策未來(lái)會(huì)不會(huì)再動(dòng)，沒(méi)人知道，這也是學(xué)區(qū)房最大的不確定性。

我們還會(huì)持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)變化，發(fā)文跟蹤最新動(dòng)態(tài)。