一樓一策一標(biāo)尺！青島市市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)“破立”之間見真章

齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者 張曉鵬 通訊員 王一婷 趙宏坤

在地有面包香，樓上有擊球聲，地下有爵士樂飄出。這是青島市市南區(qū)漳浦路12號(hào)——曾經(jīng)的供熱站，如今“心動(dòng)里”潮流運(yùn)動(dòng)社交公園的日常。

據(jù)園區(qū)運(yùn)營方負(fù)責(zé)人介紹，自2月試營業(yè)以來，園區(qū)單日最高客流量近千人，羽毛球場(chǎng)地一票難求。Mowe烘焙店的脂渣面包、地下“7+98微醺樂園”的爵士樂，成為年輕人打卡熱點(diǎn)。目前招商率超90%，30余家商戶入駐，涵蓋酒店、餐飲、文體、潮玩四大業(yè)態(tài)。

“心動(dòng)里”的蝶變，不僅是老舊閑置載體的逆襲，更是市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)從“物理改造”走向“內(nèi)容運(yùn)營”的生動(dòng)注腳。2025年，三年行動(dòng)收官，累計(jì)改造樓宇45座，去化閑置面積約60萬平方米，斬獲“中國樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展示范城區(qū)”。2026年，市南區(qū)錨定“三二一”工作思路——三項(xiàng)重點(diǎn)行動(dòng)、兩大核心機(jī)制、一個(gè)評(píng)價(jià)體系，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)邁向內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展新階段。

“心動(dòng)”樣本：閑置載體盤活舊地變新場(chǎng)

改造前的漳浦路12號(hào)，是青島能源集團(tuán)“煤改氣”工程后的閑置熱電站場(chǎng)站。占地有限、權(quán)屬復(fù)雜，鍋爐轟鳴與煤灰飛揚(yáng)曾是它的標(biāo)簽，長期沉睡在青島的“黃金地段”。

市南區(qū)沒有選擇推倒重建，而是在堅(jiān)守原有工業(yè)場(chǎng)站主體結(jié)構(gòu)不動(dòng)的前提下，完成功能重塑與空間迭代。據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方透露，總建筑面積約6000平方米的空間里，保留了工業(yè)歷史印記，融入了17片羽毛球場(chǎng)地、6片室內(nèi)匹克球場(chǎng)地和7樓的落日網(wǎng)球場(chǎng)，全部采用奧運(yùn)會(huì)認(rèn)證的專業(yè)地膠與無眩光照明系統(tǒng)。

“我們不做純運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，而是做社交發(fā)生器。”園區(qū)運(yùn)營方負(fù)責(zé)人說。從烘焙店到微醺酒吧，從專業(yè)運(yùn)動(dòng)到潮流文創(chuàng)，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了“運(yùn)動(dòng)+社交+文化”的復(fù)合定位。園區(qū)還規(guī)劃了青島能源企業(yè)歷史展示區(qū)、綠色餐飲區(qū)、藝術(shù)涂鴉地面等打卡點(diǎn)，通過商戶聯(lián)動(dòng)舉辦體育主題市集，實(shí)現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)后聚餐、休閑時(shí)社交、打卡中消費(fèi)”的全新體驗(yàn)。

這一模式被納入市南區(qū)全域無界創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園整體規(guī)劃。區(qū)招商投資發(fā)展中心主任仲宏偉在開放日活動(dòng)中透露，除了心動(dòng)里，德寶花園擬打造為高端康養(yǎng)中心，原薇薇新娘閑置載體擬打造為高端中醫(yī)館，南京路1號(hào)航貿(mào)金大廈、香港西路52號(hào)科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大廈等重點(diǎn)在建產(chǎn)業(yè)載體的招商工作也在同步推進(jìn)。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，市南區(qū)累計(jì)完成海天中心、海信大廈等多處載體招商，落地亞馬遜、愛奇跡、創(chuàng)度軟件等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，去化閑置面積超8000平方米。

一樓一策：多元路徑打通“更新經(jīng)絡(luò)”

興源大廈投資3000余萬元系統(tǒng)煥新，從外立面到內(nèi)部全面升級(jí)，分層引入高端餐飲、設(shè)計(jì)民宿、共享辦公等業(yè)態(tài)，頂樓“FIFTY-TWO”空中酒吧成為云端社交新地標(biāo)。運(yùn)營負(fù)責(zé)人李明遠(yuǎn)直言：“改造不是目的，讓空間匹配未來產(chǎn)業(yè)，才是真諦。”

同樣入選2025年度市南區(qū)特色樓宇名單的海信大廈，走出了一條“產(chǎn)業(yè)集聚+空間煥新”的路子。“自2002年交付至今，我們公司為充分釋放并尊重這塊稀缺土地的價(jià)值，進(jìn)行了整體升級(jí)。”海信大廈運(yùn)營經(jīng)理王萌介紹，大廈已配備高端商務(wù)大堂、可容納260人的海景多功能廳及1700平方米的現(xiàn)代化員工餐廳，入駐率迅速提升。依托大廈航運(yùn)物流、數(shù)字科技類產(chǎn)業(yè)集聚度高的優(yōu)勢(shì)，成功引入愛奇跡、創(chuàng)度軟件、運(yùn)達(dá)石油等10余家鏈上企業(yè)，從“單一辦公”升級(jí)為“垂直產(chǎn)業(yè)社區(qū)”。

改造資金從哪來？市南區(qū)堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、多方參與，多措并舉推動(dòng)樓宇提質(zhì)增效。一方面，搭建共治平臺(tái)，引導(dǎo)樓宇成立業(yè)主委員會(huì)，統(tǒng)一改造意愿，破解協(xié)調(diào)難題；另一方面，強(qiáng)化市場(chǎng)導(dǎo)向，引入海信智慧建筑等專業(yè)主體，推廣合同能源管理等模式，在減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)節(jié)能增效、設(shè)施更新與環(huán)境提升，促進(jìn)業(yè)主、運(yùn)營方與入駐企業(yè)多方共贏。

據(jù)一季度通報(bào)，華銀大廈、聯(lián)通大廈等10座樓宇更新改造已啟動(dòng)，開工率40%，二季度將達(dá)100%，全年完成更新盤活面積不低于30萬平方米。

評(píng)價(jià)體系：“標(biāo)尺”量出樓宇含金量

一套科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，讓市南樓宇從“憑感覺”走向“靠數(shù)據(jù)”。

2025年一季度，市南區(qū)在全市首次發(fā)布《樓宇綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)體系》，涵蓋基礎(chǔ)條件、產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)、運(yùn)營服務(wù)3大維度、18個(gè)門類、53個(gè)小項(xiàng)，共計(jì)1000分。這把精密“標(biāo)尺”首次度量后，銀座中心等樓宇在產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)和坪效指標(biāo)引導(dǎo)下，打破固定租金模式，推出靈活多元方案，據(jù)樓宇運(yùn)營方反饋，入駐率實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)提升10%。

“以前我們考核樓宇，主要看租金和入駐率。現(xiàn)在有了這套體系，產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)、創(chuàng)新活力、綠色低碳都成了硬指標(biāo)。”區(qū)招商投資發(fā)展中心主任仲宏偉說。評(píng)價(jià)結(jié)果直接與政府扶持資源掛鉤——年度測(cè)評(píng)前列的樓宇將獲得精準(zhǔn)激勵(lì)，政策“指揮棒”明確指向產(chǎn)業(yè)含金量高的優(yōu)質(zhì)載體。

進(jìn)入2026年，評(píng)價(jià)體系持續(xù)升級(jí)。據(jù)市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室介紹，二季度前，評(píng)價(jià)范圍將擴(kuò)大至全部50座樓長制包聯(lián)樓宇。智慧管理平臺(tái)正在搭建“區(qū)級(jí)-部門-街道-樓宇”四級(jí)數(shù)據(jù)協(xié)同端口，樓宇營收、稅收貢獻(xiàn)、坪效、研發(fā)指數(shù)等核心指標(biāo)將實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)、量化分析。每半年向社會(huì)公布評(píng)價(jià)結(jié)果，倒逼樓宇運(yùn)營方從“坐地收租”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)賦能”。

以評(píng)價(jià)體系為牽引，《市南區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展（2026-2030年）實(shí)施意見》正在加快完善。從“三年行動(dòng)”到“五年規(guī)劃”，從“物理改造”到“內(nèi)容運(yùn)營”，市南樓宇經(jīng)濟(jì)正在邁入3.0版本。