山東
每年出生2300萬(wàn) vs 792萬(wàn)：房子修得再多，沒人住就是水泥骨架。
李建國(guó)站在自家陽(yáng)臺(tái)，看對(duì)面那個(gè)蓋了五年多的樓盤終于亮起了燈——為數(shù)不多的燈。他住在鄂爾多斯康巴什新區(qū)，這里曾是中國(guó)最著名的“鬼城”。雖然近些年區(qū)政府通過(guò)引入學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)體拼命填人，但絕大多數(shù)樓棟在夜晚仍然漆黑一片。
有人統(tǒng)計(jì)過(guò)，全國(guó)至少有95個(gè)城市明顯“鶴崗化”了，像鶴崗、玉門這種資源枯竭型城市，空置率甚至達(dá)到40%到50%，相當(dāng)于兩棟樓里就有一棟是空著的。
這不是地方性的個(gè)案。
住過(guò)低生育時(shí)代的人，應(yīng)該都能感受到：房子在變多，但人變少了。每一次你走在空蕩蕩的地下停車場(chǎng)，每一次你在寂寞的商業(yè)街逛一逛，都能很真實(shí)地觸摸到一個(gè)事實(shí)——
過(guò)去二十年我們使勁蓋的房子，可能最終是給印度人準(zhǔn)備的。
一、城鎮(zhèn)化最大錯(cuò)覺：建了房就有人住
過(guò)去三十年，中國(guó)經(jīng)歷了人類歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化。從1998年房改到2020年，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積超過(guò)200億平方米，高峰期房地產(chǎn)投資一度逼近每年GDP的10%。
2025年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，比上年下降17.2%，其中住宅投資下降16.3%，連續(xù)四年下滑。住宅新開工面積42984萬(wàn)平方米，同比下降19.9%，連續(xù)六年下降，是2002年以來(lái)同期最低值。商品房銷售面積88101萬(wàn)平方米，下降8.7%。
建房子的速度在塌方式收縮，因?yàn)榉孔訉?shí)在太多了。
截至2025年底，商品房待售面積高達(dá)7.66億平方米，其中住宅待售面積增長(zhǎng)2.8%。全國(guó)城鎮(zhèn)住房空置率已達(dá)16.7%，空置房總量超過(guò)6500萬(wàn)套，相當(dāng)于每6套房就有1套沒人住。三四線城市更夸張，平均空置率超過(guò)27%，部分縣城和新區(qū)的亮燈率甚至不足三成。
建了一堆樓，誰(shuí)來(lái)住？
這背后有一條深深的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律：房子，終究是給人住的。沒人住，它就是一堆鋼筋混凝土，一座座水泥骨架。
2025年，中國(guó)出生人口792萬(wàn)人，不到2015年1655萬(wàn)人的一半。死亡人口1131萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率為-2.41‰，連續(xù)第四年負(fù)增長(zhǎng)。
與此同時(shí)，60歲及以上人口增加至32338萬(wàn)人，占比達(dá)到23%。65歲以上人口22365萬(wàn)人，占比15.9%，早已超過(guò)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)中14%的“深度老齡化社會(huì)”門檻。預(yù)計(jì)“十五五”末期將進(jìn)入超老齡化社會(huì)——65歲以上占比超過(guò)20%。
建好的房子在空等。
我們把目光轉(zhuǎn)向南亞——印度的人口總數(shù)為14.58億，看上去和和中國(guó)基本持平。
但生育數(shù)據(jù)的差距是斷層的。
2025年，印度預(yù)估出生人口超過(guò)2300萬(wàn)，占全球出生人口的17%。而同期中國(guó)只有792萬(wàn)新生兒。兩國(guó)的總?cè)丝趲缀跻粯佣?，新生兒?shù)量卻差了接近三倍。
更懸殊的是年齡結(jié)構(gòu)。印度年齡中位數(shù)不到29歲，43%的人口在25歲以下。0到14歲年齡人口占比高達(dá)24%，15至64歲勞動(dòng)力人口占比68%。
這意味著什么？意味著未來(lái)十幾年印度將迎來(lái)人類歷史上最大規(guī)模的勞動(dòng)力增量。
保守估計(jì)顯示，印度的勞動(dòng)力人口到2030年將增加6300萬(wàn)，到2040年將增加1.28億，屆時(shí)15至64歲勞動(dòng)力人口預(yù)計(jì)超過(guò)11億，占總?cè)丝?9%。
而同期中國(guó)的勞動(dòng)力人口——2012年就已經(jīng)達(dá)到了9.22億的峰值，轉(zhuǎn)入減量通道。2025年16至59歲勞動(dòng)力雖仍有8.51億，但每年在減少約240萬(wàn)人。
用更直觀的方式說(shuō)：到2040年，印度將新增1.28億年輕人，相當(dāng)于一個(gè)墨西哥的人口。而中國(guó)呢？每年年輕勞動(dòng)力在減少，老年人卻在增加。
一個(gè)在生產(chǎn)年輕人，一個(gè)在生產(chǎn)老年人。
印度2025年住宅成交同比下降了12%至14%，但房?jī)r(jià)并未下跌，反而預(yù)計(jì)2025年上漲6.3%，2026年再漲7%。住宅銷售套數(shù)下降但總成交額在增加，說(shuō)明高端和剛需結(jié)構(gòu)性的需求依然堅(jiān)挺。
印度正在經(jīng)歷中國(guó)20年前經(jīng)歷的事情——農(nóng)村人口大規(guī)模涌入城市，年輕人組建家庭，祖屋消亡，集中居住成為剛需。
印度人已經(jīng)大量涌入美國(guó)、歐洲、加拿大、澳大利亞，連最排外的日本也準(zhǔn)備引進(jìn)50萬(wàn)印度年輕人。這些發(fā)達(dá)國(guó)家建了一堆高樓大廈，因?yàn)槿比?，現(xiàn)在主動(dòng)邀請(qǐng)印度人去住。印度裔已經(jīng)成為了美國(guó)的副總統(tǒng)，英國(guó)的首相，加拿大的議員。
總之，樓不能總空著，大量的活兒需要人來(lái)干。
世界各國(guó)都在研究人口經(jīng)濟(jì)，最終達(dá)成的結(jié)論是共同的：一個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)期活力，本質(zhì)上由年輕人決定。
年輕人創(chuàng)造消費(fèi)。年輕人創(chuàng)造稅收。年輕人買房買車。年輕人是為整個(gè)社會(huì)的養(yǎng)老系統(tǒng)提供能量的核聚變爐。而當(dāng)一個(gè)國(guó)家不再有足夠的年輕人時(shí)，它建起的高樓大廈，就是它興衰的紀(jì)念碑。
人，才是最寶貴的資源。
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