華誼兄弟最后是不是倒在房地產(chǎn)上

2026年4月，一則消息擊穿整個(gè)文娛與資本圈：華誼兄弟被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)重整

法院已啟動(dòng)預(yù)重整程序

誰(shuí)能想到，這家曾手握馮小剛、葛優(yōu)、范冰冰等頂流資源

市值一度逼近900億的中國(guó)影視第一股

最終倒在了一筆僅1140萬(wàn)元的到期債務(wù)上

看到這個(gè)消息的時(shí)候我還挺感慨的

努力回憶腦海中各種記憶的線索

突然回想起在此之前這家企業(yè)大力發(fā)展房地產(chǎn)的故事

大概在2012年

01

華誼轉(zhuǎn)向地產(chǎn)，就是這個(gè)年份開(kāi)始的

做這個(gè)決定在當(dāng)時(shí)來(lái)看似乎也合乎情理

當(dāng)時(shí)影視行業(yè)痛點(diǎn)清晰

內(nèi)容不可預(yù)測(cè)、回款不穩(wěn)定、利潤(rùn)率偏低、受制于出品整體的估值波動(dòng)大

而房地產(chǎn)正處于土地紅利、杠桿紅利、城鎮(zhèn)化紅利三重疊加期

資金規(guī)模、回報(bào)確定性、資產(chǎn)增值空間

對(duì)內(nèi)容行業(yè)形成碾壓式吸引

而且更重要的是

在那個(gè)時(shí)候的房地產(chǎn)可以悄無(wú)聲息的解決很多問(wèn)題

特別是錢(qián)

重資產(chǎn)行業(yè)資金回籠量大且穩(wěn)定，缺錢(qián)了插一腳地產(chǎn)

那么錢(qián)就源源不斷的來(lái)了

這在當(dāng)時(shí)對(duì)于華誼兄弟而言絕對(duì)是左右手兩張牌非常好的組合

一手影視一手地產(chǎn)，可以最大程度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本化的機(jī)制

與此同時(shí)，2011年上海迪士尼動(dòng)工

徹底點(diǎn)燃王氏兄弟的野心

影視IP +主題樂(lè)園+文旅拿地，被視為可復(fù)制的“中國(guó)迪士尼”

這簡(jiǎn)直是一個(gè)商業(yè)上完美的模型

當(dāng)然，這不是一個(gè)人的原創(chuàng)

當(dāng)時(shí)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商也是這么想的

融創(chuàng)、萬(wàn)達(dá)、恒大……一個(gè)個(gè)文旅城的項(xiàng)目是不是依然歷歷在目

當(dāng)然這里面的故事我們按下不表，我們看看華誼兄弟的擴(kuò)張節(jié)奏

2012年

海口觀瀾湖華誼馮小剛電影公社簽約落地

成為華誼實(shí)景娛樂(lè)的第一個(gè)標(biāo)桿

也是后續(xù)發(fā)展事態(tài)的起點(diǎn)

02

作為華誼首個(gè)落地項(xiàng)目

海口觀瀾湖馮小剛電影公社總投資55億元，負(fù)債24.23億元

項(xiàng)目以《芳華》《一九四二》等電影場(chǎng)景為核心

如果說(shuō)?？陧?xiàng)目是試水，蘇州電影世界就是自殺式重資產(chǎn)投入

拿地時(shí)間2012年，總投資：35億元

而2011年華誼兄弟總資產(chǎn)24.64億元，投資額為總資產(chǎn)1.42倍

從這里就可以看到華誼兄弟的野心

一家輕資產(chǎn)影視公司的全部身家，開(kāi)始去賭一個(gè)重資產(chǎn)文旅項(xiàng)目

后面的趨勢(shì)開(kāi)始了越演越烈的現(xiàn)象

背后是找了一個(gè)撬動(dòng)房地產(chǎn)的杠桿：平安

和平安達(dá)成了戰(zhàn)略合作，平安在其中的策略核心是一個(gè)

幫助他們?nèi)谫Y和土地評(píng)估

道理也很簡(jiǎn)單，那時(shí)候電影市場(chǎng)如今正在風(fēng)口，可以很好的融資

至于做土地評(píng)估也很簡(jiǎn)單

平安入股了綠地、碧桂園、旭輝這樣的房企

有華誼電影概念進(jìn)入，找開(kāi)發(fā)商來(lái)做執(zhí)行簡(jiǎn)直就是手拿把掐的事情

另外，平安還給了華誼一個(gè)巨大的承諾：給華誼兄弟300億的貸款

2015年年中牽手建業(yè)打造鄭州電影小鎮(zhèn)項(xiàng)目，就是這樣的典型

2014年深圳坪山國(guó)際影視文化城也是如此

在2014年底公司執(zhí)行總裁王中磊向外界描繪其藍(lán)圖：4到5年落地20個(gè)城市，每年為華誼貢獻(xiàn)180億美元收入

我簡(jiǎn)單算了下

就是平均一年一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生60億的收入

而這個(gè)范本的終極演繹就是：華誼兄弟和恒大的合作

這兩方的合作在當(dāng)時(shí)來(lái)看真的是一拍即合

雙方未來(lái)合作開(kāi)發(fā)100個(gè)小鎮(zhèn)

每個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目華誼都將獲得1億的品牌費(fèi)用加10%的股份

這生意談的是不是很恒大也很華誼兄弟了

2017年，華誼兄弟的品牌授權(quán)及實(shí)景娛樂(lè)板塊營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)204.60%到1.98億元

占總營(yíng)收的比例也從去年同期的5.51%至14.93%

當(dāng)然，恒大也因此得利

用這個(gè)噱頭可以大量的各地極其低價(jià)的拿地

就是因?yàn)樵谀莻€(gè)時(shí)候

小鎮(zhèn)是風(fēng)口，土地需要概念，只要有概念就能夠低價(jià)出讓

華誼兄弟實(shí)景娛樂(lè)項(xiàng)目總投資已經(jīng)超過(guò)500億元

全國(guó)各地可查的土地儲(chǔ)備近14000畝

這個(gè)數(shù)字放在房企里，毋庸置疑就是家百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)公司

而我查了下全國(guó)各地華誼兄弟的項(xiàng)目

毫無(wú)疑問(wèn)都是這種類型：龐大以及看上去唯美的旅游度假小鎮(zhèn)

后來(lái)，華誼兄弟收購(gòu)了華遠(yuǎn)地產(chǎn)旗下的華遠(yuǎn)嘉利的全部股權(quán)及債權(quán)

有了這個(gè)殼，就可以在市場(chǎng)上獨(dú)立拿地了

這個(gè)時(shí)候的華誼兄弟輕資產(chǎn)重資產(chǎn)兩張手都有了

03

當(dāng)然，后面的故事各位也能想象

事情沒(méi)有像想象中的那么理想

錢(qián)也沒(méi)有像想象中一樣從天而降

華誼在全國(guó)鋪開(kāi)的項(xiàng)目，幾乎呈現(xiàn)一致結(jié)局：簽約轟轟烈烈，落地一地雞毛

實(shí)在躲不過(guò)去的馮小剛公社

場(chǎng)景建好了，但是游客稀稀拉拉

運(yùn)營(yíng)這件事擺在華誼兄弟頭上的時(shí)候發(fā)現(xiàn)比想象中要難

2017年上半年馮小剛公社的營(yíng)業(yè)收入僅8764萬(wàn)元

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-1276.51萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-1189萬(wàn)元

問(wèn)題硬核且致命：依賴單次打卡，復(fù)游率極低

電影場(chǎng)景靜態(tài)展示，無(wú)持續(xù)內(nèi)容更新，游客 “來(lái)過(guò)一次不再來(lái)”

這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)示結(jié)局：華誼只會(huì)做 “場(chǎng)景”，不會(huì)做 “運(yùn)營(yíng)”

蘇州電影世界多次延期

2018年7月才正式開(kāi)業(yè)，2018-2020年三年累計(jì)虧損近3.9億元

項(xiàng)目負(fù)債14.5億元，成為上市公司包袱

其他案例的細(xì)節(jié)在此就不再展開(kāi)

結(jié)果幾乎都是一樣的

華誼的IP價(jià)值被高估，其無(wú)法為文旅項(xiàng)目提供持續(xù)內(nèi)容、客流導(dǎo)入、運(yùn)營(yíng)體系、商業(yè)閉環(huán)

所謂“影視IP +地產(chǎn)”，本質(zhì)是借文旅之名行拿地之實(shí)

一旦地產(chǎn)周期下行、拿地邏輯失效，模式立刻崩塌

04

今天為什么要聊這家企業(yè)，除了因?yàn)榇藭r(shí)碰到了這樣的事件之外

但是華誼兄弟確實(shí)是一個(gè)非常好的樣本

這個(gè)樣本折射上個(gè)周期里幾乎所有企業(yè)的一個(gè)態(tài)度：房地產(chǎn)信仰

不是開(kāi)發(fā)商

而是所有的企業(yè)

都說(shuō)男人有錢(qián)就變壞，當(dāng)一家企業(yè)有錢(qián)需要花或者突然賺了一大筆錢(qián)

幾乎所有的主流輿論都判定你應(yīng)該做房地產(chǎn)

因?yàn)檫@個(gè)賽道能夠承載大量的資金

而且沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)

就是這樣一個(gè)屬性，吸引無(wú)數(shù)的熱錢(qián)進(jìn)入

我們看到恒大碧桂園這樣的開(kāi)發(fā)商里的激進(jìn)者

也看到類似平安集團(tuán)資本方在內(nèi)部串聯(lián)悶聲發(fā)財(cái)

當(dāng)然也有類似華誼兄弟這樣的企業(yè)垂涎已久希望也能分一杯羹

這是當(dāng)時(shí)所有的一個(gè)常態(tài)

其實(shí)我們現(xiàn)在來(lái)回看當(dāng)時(shí)，其實(shí)不是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)暴露的痕跡

有一個(gè)非常典型的標(biāo)準(zhǔn)，就是我們?nèi)タ匆患鲁鰜?lái)到底是對(duì)標(biāo)錢(qián)還是對(duì)標(biāo)事

我們想象為什么這么多開(kāi)發(fā)商都死在做文旅地產(chǎn)或者小鎮(zhèn)項(xiàng)目

其實(shí)以前一直做住宅開(kāi)發(fā)，大多相安無(wú)事

極少有企業(yè)做純住宅開(kāi)發(fā)遇到做巨大的生死難題

當(dāng)時(shí)所有的開(kāi)發(fā)商做文旅或者小鎮(zhèn)蜂擁而至，腦子想的都是小鎮(zhèn)的利益：

小鎮(zhèn)或者文旅的項(xiàng)目體量夠大，所以土地成本足夠便宜

那么未來(lái)漲的越多我得到的越多

但是從未認(rèn)真思考過(guò)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)大多難在運(yùn)營(yíng)，只有運(yùn)營(yíng)成功整個(gè)項(xiàng)目才能活過(guò)來(lái)

這也是為什么這么多開(kāi)發(fā)商都需要所謂的ip概念，就是用ip就能“假裝具備運(yùn)營(yíng)能力”

這樣的荒誕決定了很多項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)被促成

事實(shí)上也證明了，純概念的餅不能支持很久，也是導(dǎo)致暴雷的最關(guān)鍵因素

說(shuō)個(gè)黑色幽默的事情

2021年，陷入資金困境的華誼兄弟，就以2.25億元的代價(jià)

把蘇州華誼影城14.29%的股權(quán)賣(mài)給了世紀(jì)金源旗下公司

但世紀(jì)金源后來(lái)又賣(mài)給了韓國(guó)私募基金巨頭MBK Partners旗下海合安文旅

就是現(xiàn)在的蘇州陽(yáng)澄半島樂(lè)園

新運(yùn)營(yíng)商接手之后，賣(mài)了之后突然就活過(guò)來(lái)了

僅一個(gè)暑假客流近40萬(wàn)，收入增長(zhǎng)70%

換句話來(lái)說(shuō)

可能很多的文旅類項(xiàng)目本身的擇址和產(chǎn)品都沒(méi)有問(wèn)題

但是運(yùn)營(yíng)成為了至關(guān)重要的因素

這些年我們聽(tīng)到太多企業(yè)都說(shuō)自己要對(duì)標(biāo)迪斯尼，最后都證明了這只不過(guò)是資本市場(chǎng)的概念和噱頭

真正想要做好一個(gè)項(xiàng)目，是不會(huì)一開(kāi)始上來(lái)有這樣的對(duì)標(biāo)的

05

這個(gè)時(shí)候我突然想到同樣在2011年

在華誼兄弟瘋狂擴(kuò)張做地產(chǎn)的時(shí)候

另外兩個(gè)巨頭也做了一件事

馬云和李連杰也成立了一家工作，做太極文化的傳播

當(dāng)時(shí)馬云對(duì)李連杰說(shuō)了對(duì)這家公司的期待

其中有個(gè)鐵律：不能碰房地產(chǎn)

我們此時(shí)此刻再來(lái)回味這句話

真的算是神來(lái)之筆

在那時(shí)會(huì)有這樣的判斷，一定是洞察到了什么

或者說(shuō)感受到一些存在但是不合理的現(xiàn)象

本質(zhì)意義上其實(shí)有很多人對(duì)自己的公司有過(guò)鐵律底線

不知道各位還記不記得王石曾經(jīng)對(duì)萬(wàn)科的叮囑

2001年的王石就對(duì)郁亮說(shuō)：如果你做商業(yè)地產(chǎn)，我就在棺材里都會(huì)爬出來(lái)抓住你的手，不讓你做

2011年apec的王石更加直白：誰(shuí)要是多元化，就算我死了，也要出來(lái)反對(duì)

其實(shí)我們想想

如果這二十年一直只做住宅

現(xiàn)在的萬(wàn)科又是怎么樣的模樣

此一時(shí)彼一時(shí)

時(shí)間就是這么的無(wú)情

本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，商業(yè)世界的誘惑和殘酷同樣存在

而身在其中的個(gè)體很難看透這到底是機(jī)會(huì)還是風(fēng)險(xiǎn)

硬幣總有正反面

企業(yè)家之所以成為企業(yè)家就在于他們的勇敢，敏銳而且有魄力解決問(wèn)題

企業(yè)家失敗也有可能是在于魯莽，敏感以及以為自己在解決問(wèn)題

這些標(biāo)簽很多時(shí)候都是一樣的，不曾知道什么是什么

這也是為什么在時(shí)過(guò)境遷之后，王中磊說(shuō)了：“資本狂潮時(shí)期，我們做了不太正確的選擇。”

失去才知道珍惜

這或許才是亙古不變的真理了