年報觀察丨中國鐵建地產(chǎn)的進(jìn)與退

觀點網(wǎng) 中國鐵建地產(chǎn)隸屬于中國鐵建股份有限公司旗下，是經(jīng)國資委批準(zhǔn)的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，其近年來也不再低調(diào)，于2025年在北京、上海、成都等地的土拍市場頻頻出手。

但實際上，這種"活躍"并非是盲目擴張，更像是戰(zhàn)略調(diào)整后對城市的精準(zhǔn)聚焦。縱觀中國鐵建地產(chǎn)近年來的布局軌跡，其在獲取項目方面的投入力度和規(guī)模整體呈收縮態(tài)勢，有限的資源正加速向高能級城市集中。

4月30日，中國鐵建房地產(chǎn)集團有限公司發(fā)布2025年公司債券年度報告。公司在過去一年的經(jīng)營表現(xiàn)得以為大眾所知。

住宅銷售承壓

數(shù)據(jù)顯示，在2025年，中國鐵建地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入464.66億元，相較于2024年的466.46億元，同比減少0.39%。

分業(yè)務(wù)板塊來看，房屋銷售類是中國鐵建地產(chǎn)的主要營收來源。在2025年，該板塊業(yè)務(wù)實現(xiàn)了94.71%的總營收占比，與上年的94.78%相對持平，共計實現(xiàn)營收440.09億元、同比下降0.46%，營業(yè)成本408.19億元、同比上升5.5%。

具體而言，房屋銷售板塊覆蓋了住宅、類住宅、保障房、商業(yè)地產(chǎn)、辦公等多個細(xì)分類型，其中住宅為房屋銷售業(yè)務(wù)的主力，年內(nèi)實現(xiàn)營收423.97億元，同比增長1.06%，占總收入比重達(dá)91.24%。

不過，住宅銷售業(yè)務(wù)的營業(yè)成本也明顯提高了6.64%達(dá)387.1億元，毛利率由上年的13.47%下降至8.7%。

就此表現(xiàn)而言，在過去一年，中國鐵建地產(chǎn)或許為加速項目去化適度調(diào)整了價格策略，"以價換量"以及結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)變化、單位開發(fā)成本上升等綜合影響，直接拉高業(yè)務(wù)成本，侵蝕了利潤空間。

相較于房屋銷售類板塊的穩(wěn)定表現(xiàn)，中國鐵建地產(chǎn)的物業(yè)板塊在2025年取得了明顯進(jìn)步。數(shù)據(jù)顯示，該板塊業(yè)務(wù)在過去一年實現(xiàn)營業(yè)收入19.73億元，同比上升14.31%，占總營收的比重由3.7%提高至4.24%。業(yè)務(wù)的營業(yè)成本為18.07億元，同比上升13.29%。

總體而言，相較于上一年，中國鐵建地產(chǎn)的營收表現(xiàn)相對持平，毛利率卻出現(xiàn)下滑，由2024年的12.78%降至7.18%；全年營業(yè)成本431.29億元，同比增加6.01%。

更值得注意的是，中國鐵建地產(chǎn)歸屬于母公司股東的凈利潤出現(xiàn)了虧損。最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，該公司2025年實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤為-38.99億元，上年為561.18萬元；全年凈利潤-31.35億元，由上年的12.42億元轉(zhuǎn)虧。

中國鐵建地產(chǎn)的經(jīng)營表現(xiàn)，也波及到了其母公司中國鐵建。據(jù)中國鐵建發(fā)布的2025年年度報告，該公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入10297.845億元，同比減少3.5%，主要是報告期工程承包、規(guī)劃設(shè)計咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、物資物流業(yè)務(wù)減少所致。

同時，全年資產(chǎn)減值損失-38.08億元，同比擴大25.35%，中國鐵建認(rèn)為，主要是報告期對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、合同資產(chǎn)計提損失準(zhǔn)備所致。

截至報告期末，中國鐵建地產(chǎn)合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率為75.98%，較2024年的77.85%略有改善，但仍處于較高水平。

中國鐵建地產(chǎn)對此表示，主要是因為伴隨業(yè)務(wù)的發(fā)展，公司融資需求及規(guī)模不斷增長。該公司坦言，"近幾年公司加大銀行借款規(guī)模，并積極以直接融資的方式發(fā)行各類債券增強資金實力，使得公司負(fù)債規(guī)模有所上升，面臨一定的長期和短期償債壓力，若公司未來的負(fù)債水平不能保持在合理的范圍內(nèi)，償債壓力將持續(xù)增加，公司資金流動性將存在或有風(fēng)險。"

據(jù)悉，截至2025年末，中國鐵建地產(chǎn)貨幣資金余額約為113.74億元，同比減少33.67%，主要是因報告期內(nèi)回款金額下降。

期末合并報表范圍內(nèi)公司有息債務(wù)余額為899.3億元，較年初增長0.25%；非發(fā)行人合并范圍口徑增長0.36%至624.14億元；一年內(nèi)到期債務(wù)分別為398.02億元、293.61億元。

事實上，中國鐵建地產(chǎn)在資本市場依然保持暢通的融資渠道，于2025年通過發(fā)行多期公司債券有效優(yōu)化了債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，緩解了短期償債壓力。然而從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，仍需增強內(nèi)生造血能力。

探尋第二曲線

從最新數(shù)據(jù)來看，截至2025年，中國鐵建地產(chǎn)已在51個國內(nèi)城市和莫斯科布局332個項目，總建筑面積達(dá)9000萬平方米，已開發(fā)面積約7700萬平方米。

然而這一廣泛布局主要源于過去幾年行業(yè)高峰期的大舉擴張。近年來，中國鐵建地產(chǎn)已顯現(xiàn)出明顯的收縮態(tài)勢，該公司大幅縮減了拿地規(guī)模，并將資源高度集中于核心城市。

據(jù)中國鐵建地產(chǎn)母公司中國鐵建發(fā)布的數(shù)據(jù)，在2021年，新增房地產(chǎn)項目64個，新增土儲總建面共計2115萬平方米，達(dá)近年高峰期。

此后，新增項目規(guī)模持續(xù)下降。2024年，僅在上海、西安、成都、南京、天津等13個城市共計獲取房地產(chǎn)項目22個，權(quán)益總計容面積為199.8萬平米，權(quán)益合計土地價款為147.32億元，獲取土地平均溢價率為5.16%。在獲取項目中，一二線城市獲取土地19宗，權(quán)益土地價款為141.53億元，占比為96%。

2025年，中國鐵建在房地產(chǎn)項目的投資布局方面進(jìn)一步收斂，重點圍繞高能級、深耕城市拓展項目。全年僅在北京、上海、西安、成都、海口等5個城市共獲取房地產(chǎn)項目7個，權(quán)益總計容面積43.88萬平米，權(quán)益合計土地價款99.8億元，獲取土地平均溢價率12.51%。

伴隨住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步收縮，中國鐵建地產(chǎn)將重心轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)升級與項目加速去化。

在4月27日召開的2026年精細(xì)化管理暨項目管理推進(jìn)會上，中國鐵建地產(chǎn)黨委書記、董事長孫洪軍強調(diào)，要把項目作為企業(yè)管理與創(chuàng)效的基本單元，以現(xiàn)金流為主線，對存量項目逐一梳理、逐一評價，抓實抓細(xì)項目管理，加強項目黨支部參與項目重大事項管理。

他還談到，要高質(zhì)量做好新獲項目，堅持"單盤主義"，選優(yōu)配強項目操盤手，保持團隊穩(wěn)定，嚴(yán)抓工程質(zhì)量。

在這場會上，中國鐵建地產(chǎn)總經(jīng)理、黨委副書記、副董事長陳建軍也明確談到，當(dāng)前市場競爭已進(jìn)入品質(zhì)化階段，各單位要主動轉(zhuǎn)向"單盤主義"，堅持精耕細(xì)作，做好投資、產(chǎn)品、營銷、成本、財稅、質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)等各項工作，全力打造精品項目。

顯然，在行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，中國鐵建地產(chǎn)也正做出改變。

值得注意的是，中國鐵建地產(chǎn)長期聚焦"一體兩翼、多點支撐"的戰(zhàn)略方向，"一體兩翼"是指，除住宅開發(fā)業(yè)務(wù)外，輔以TOD、片區(qū)綜合開發(fā)作為賽道性業(yè)務(wù)，實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元、運營機理互補；"多點支撐"是指以康養(yǎng)、租賃、海外等業(yè)務(wù)為支撐點，賦能支持主賽道業(yè)務(wù)的同時，作為戰(zhàn)略儲備性業(yè)務(wù)培育發(fā)展。

據(jù)悉，中國鐵建地產(chǎn)在商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)上協(xié)同發(fā)力。截至2025年底，旗下城市運營公司在營項目30個。其中，2025年成功簽約7個商業(yè)運營項目，新增運營管理面積41.4萬平方米。

外拓項目包含了奧特萊斯、五星級酒店及城市公園三類新業(yè)態(tài)，顯著豐富了業(yè)務(wù)矩陣，更開辟了多元化的利潤增長通道。

商業(yè)項目方面，中國鐵建地產(chǎn)確立了核心商圈、社區(qū)購物中心、鄰里生活中心三類產(chǎn)品線。

截至2025年底，6個在營商業(yè)項目的平均招商率提升至95%，租金坪效躍升至53.15元/月/平方米，年度運營收入增長至10149萬元。

就在今年1月22日，中國鐵建地產(chǎn)旗下首家自主高端品牌酒店--御笙酒店在溫州全面投入試營業(yè)，并已于4月26日進(jìn)入正式開業(yè)。

御笙酒店坐落于溫州市集新未來社區(qū)核心區(qū)位，是一所集客房、餐飲、康體功能于一體，按五星標(biāo)準(zhǔn)打造的綜合性高端酒店。該酒店的亮相，也是中國鐵建地產(chǎn)盤活自有資產(chǎn)、提升資產(chǎn)運營價值的重要實踐。顯而易見的是，在住宅銷售之外，中國鐵建地產(chǎn)正在構(gòu)建第二增長曲線。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。