深圳核心區“破冰”！有豪宅盤一天成交10多套，置業顧問：新政后前期儲備客戶加速成交

4月29日晚間，深圳出臺樓市優化新政，聚焦核心區限購松綁、公積金貸款提額兩大關鍵維度，為樓市注入強心劑。

新政劃定福田、南山、寶安新安為核心放寬區域，深戶家庭最高可購3套，社保滿1年非深戶可購2套，持居住證非深戶無需社保即可購置1套；同時上調公積金基礎額度，疊加多孩、首套上浮政策后，家庭最高可貸額度達到351萬元，大幅降低置業利息成本。

新政落地恰逢“五一”小長假，成為檢驗市場風向的首個窗口。5月1日，《每日經濟新聞》記者先后探訪了觀山海、深鐵桂灣·凱旋府、聯發紅山新澍等典型樓盤，這些樓盤覆蓋了南山核心豪宅與龍華剛需改善板塊。

據記者了解，部分新盤悄然收回折扣，觀望已久的改善客群則集中出手。有前海片區豪宅樓盤置業顧問向記者表示，新政落地當天成交了10多套；此外，二手房帶看、簽約量同步跳升，中介門店熱度回歸。

聯發紅山新澍項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

政策紅利直達售樓處，有豪宅盤一天成交10多套

“五一”假期首日，深圳不少樓盤營銷中心人頭攢動，“4·29”新政的政策紅利快速直達市場終端。

記者首站來到位于前海媽灣片區的觀山海項目，該項目在市場上主要以低容積率產品而聞名。據現場置業顧問介紹，小區容積率僅2.65，以小高層產品為主。

在當日看房現場，過來看房的人群并不算多。現場置業顧問坦言，因為項目95㎡的三房產品目前基本已售罄，目前主推的為110~115㎡、138㎡的四房產品。

“‘五一’期間我們的折扣體系跟之前是一模一樣的。”談及“五一”期間是否有新的折扣，現場置業顧問說道。

“觀山海”項目營銷中心 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

據記者梳理，目前在前海的在售樓盤主要包括前海桂灣·凱旋府、海晏府、自貿紫荊嶼、閱臻府、深圳觀潮、天健灣時代府、觀山海等，這些樓盤的在售均價普遍在7.2萬元/㎡至15.1萬元/㎡之間，“五一”期間多數樓盤延續九二折到九八折的既有常規折扣（含按時簽約、老帶新等），未推出“五一”特供額外優惠，僅個別尾盤有少量工抵房（工程抵押房）。

移步前海核心區的深鐵桂灣·凱旋府項目，該項目是前海核心區少有的涵蓋88~126㎡中小戶型及大平層、頂復產品的樓盤。

市場熱度方面，項目新政落地及“五一”假期首日成交放量，單日成交達十余套，既有總價七八百萬元的小戶型房源，也有兩千多萬元級別的大戶型產品。購房者多為前期已實地看過樣板房的意向客戶，“4·29”樓市新政出臺，直接加速了這批客戶的下定置業節奏。

置業顧問坦言，新政放開核心片區住房限購名額后，不少多子女家庭、置換改善家庭直接解鎖購房資格，前期長時間觀望、積累的意向儲備客戶不再猶豫，集中敲定房源、快速入市。

“我們在新政落地后的第一天就成交了10多套。”凱旋府置業顧問向記者表示，假期首日下午已有4組客戶預約到訪看房。每逢“五一”這類看房高峰期，到訪客流集中，繁忙時段甚至只能引導客戶自行參觀樣板間。

深鐵桂灣·凱旋府項目營銷中心 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

相比前海部分樓盤的“豪”，位于龍華紅山板塊熱門新盤聯發紅山新澍，憑借極致性價比備受市場關注。該樓盤同片區單價較另一在售樓盤低約0.3萬元/㎡至1.3萬元/㎡，項目三房總價370萬元起、主力430萬元起即可入手紅山核心區三房，顯著低于另一樓盤660萬元起的三房總價，由此受到了不少購房者青睞。

記者在現場了解到，項目于4月30日正式開盤，開盤節點恰好卡在新政次日、“五一”假期前一天，當日到訪看房人流相對集中。

聯發紅山新澍項目營銷中心 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

聯發紅山新澍現場置業顧問給記者算出房源折扣：一套84平方米三房兩廳的中高層房源，原總價約570.78萬元，折后總價約500萬元，綜合折算約8.76折。

“若五天內能湊齊首付，還能再額外爭取一個點的優惠。”據聯發紅山新澍置業顧問介紹，項目開盤首日便去化四五十套，中高樓層、朝向優質的房源被快速選購。

機構：“五一”當天新房、二手房帶看量齊漲

“我們屬于剛需，預計購買總價400萬～500萬元的房子，首付打算控制在100萬元以內，如今首付低至1.5成已接近底線，疊加符合條件的家庭公積金最高可貸351萬元，我們預計公積金可以貸接近300萬元，基本公積金貸款可以覆蓋大部分貸款了。”5月1日，陪同家人一起出來看房的孫女士向記者說道。

該看房者認為，目前深圳市場已經處于底部震蕩，下跌空間有限，接下來只是“橫盤”時間長短的問題。

深圳貝殼研究院院長肖小平表示，本次新政是深圳樓市政策優化的又一次重要突破，不僅打破了核心區限購壁壘，能有效激活更多此前被壓制的潛在購房需求，也為剛需與改善群體提供了強有力的信貸支持，大幅降低了兩類群體的購房門檻與資金成本，預計將為市場成交量帶來快速拉動效果。

“后續一到兩個月將是成交放量的關鍵窗口期，熱度預計由核心區向外圍逐步傳導，深圳樓市將進入更穩健的運行格局。”肖小平說道。

記者注意到，目前已有部分地產機構公布了深圳5月1日當日的新房和二手房的帶看情況，帶看量均呈現出不同程度上漲。

據樂有家數據，5月1日首日深圳樂有家門店新房帶看量同比上漲31%，二手帶看同比上漲58%；二手門店簽約量同比上漲114%。

另據深圳貝殼研究院數據，5月1日貝殼深圳合作門店二手房簽約量同比漲幅達67%。

樂有家研究中心方面還向記者透露，此次新政不僅激活了深圳本地的剛需和置換需求，還打破了地域壁壘，在核心區吸引大量外地購房者入場。

“目前已有沈陽、長沙、中山以及香港等地客戶專程來深看房，不少客戶實地了解樓盤配套和新政細則后，當場快速成交，外地剛需包括港人在深安居的需求被充分激活，后續還將有更多異地客戶進場。”樂有家方面表示。

記者注意到，目前的深圳市場除了新政支持以外，還在通過“2026深圳‘五一’好房節”的方式促進成交。據悉，5月1日至2日，深圳在“10+1”區均設分會場，50余家品牌房企、上百個優質樓盤集中參展，在現場還提供政策咨詢、金融服務、置業指導一站式配套，進一步吸引剛需群體入市看房選房。