2026年起，20年房齡老房子或迎收房熱潮

2026年4月底，樓市一組數(shù)據(jù)引發(fā)熱議：4月11日上海二手房單日網(wǎng)簽成交量達(dá)1632套，創(chuàng)下5年來(lái)單日新高；北京五環(huán)內(nèi)一套300多萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，也悄然漲到330萬(wàn)左右。

但這份“暖意”僅局限于一線城市，3月二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%，三線城市下跌0.3%，部分弱二線及三四線城市庫(kù)存去化周期超30個(gè)月。這種分化背后，是中國(guó)樓市正在經(jīng)歷的深層次戰(zhàn)略重構(gòu)，核心圍繞土地規(guī)則調(diào)整與城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型展開(kāi)。

其中第十條明確，新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目和民生事業(yè)，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不少人誤讀為“房地產(chǎn)停止供地”，這一理解有失偏頗。

所謂新增建設(shè)用地，是指農(nóng)田、荒地轉(zhuǎn)化的城市邊緣擴(kuò)張用地，且城中村改造中的零星土地，若用于保障房等民生工程，可辦理新增審批，“土地?cái)喙钡恼f(shuō)法過(guò)于夸張。

第十條核心是“增存掛鉤”機(jī)制，即年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不超過(guò)盤(pán)活存量土地面積，關(guān)鍵詞是“盤(pán)活”，這與2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“做優(yōu)增量、盤(pán)活存量”的核心思路高度契合，標(biāo)志著樓市調(diào)控從“刺激全盤(pán)”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)施策”。

盤(pán)活存量的路徑清晰易懂：閑置廠房、園區(qū)改造升級(jí)后招商，靠長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益盈利；閑置土地交給政府收儲(chǔ)，通過(guò)土儲(chǔ)專項(xiàng)債變現(xiàn)償債；優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定收租資產(chǎn)打包成CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），一次性兌現(xiàn)未來(lái)收益，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

這與2026年多城市推進(jìn)的存量房收購(gòu)政策呼應(yīng)，截至2月，上海、濟(jì)南等12個(gè)城市已啟動(dòng)收購(gòu)，上海優(yōu)先聚焦內(nèi)環(huán)內(nèi)2000年前建成的“老破小”，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，既盤(pán)活存量又補(bǔ)齊民生短板。

中信證券報(bào)告顯示，CMBS服務(wù)于商辦等經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，收費(fèi)收益類ABS（資產(chǎn)支持證券）適用于基礎(chǔ)設(shè)施，REITs適合商業(yè)及租賃住房早期盤(pán)活。這意味著，長(zhǎng)期依賴土地財(cái)政的城投平臺(tái)，已到轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期。

全國(guó)多地住建局紛紛更名為住房和城市更新局。其實(shí)2024年年中湖北已全面更名，源于武漢入選城市更新試點(diǎn)，并非全國(guó)統(tǒng)一部署，此次走紅更像是媒體“冷飯熱炒”。

但如今這一趨勢(shì)持續(xù)升溫，中建八局相關(guān)公司更名、四川、浙江等地成立城市更新集團(tuán)，背后是樓市從“增量開(kāi)發(fā)”向“存量運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型的必然，與國(guó)家“收儲(chǔ)轉(zhuǎn)保障”“盤(pán)活存量”的導(dǎo)向一脈相承。

過(guò)去住建局的核心是“建”，組織架構(gòu)與考核均圍繞“增量”，是土地財(cái)政循環(huán)的前端操盤(pán)手。地方征地、熟地開(kāi)發(fā)、土地拍賣、開(kāi)發(fā)商蓋樓、地方獲出讓金再投入基建，這一循環(huán)讓我國(guó)用40年完成西方上百年的城鎮(zhèn)化，常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.92%升至2025年的67.89%，成就顯著。

但如今這一循環(huán)已卡殼。根據(jù)諾瑟姆曲線，城市化率30%-70%為加速擴(kuò)張期，邁過(guò)70%則進(jìn)入成熟期。我國(guó)當(dāng)前67.89%的城鎮(zhèn)化率，增速已從每年1個(gè)百分點(diǎn)以上降至2024年的0.89%，城市擴(kuò)張已觸達(dá)邊界。

三四線城市新區(qū)空置率高，核心城市可拆遷住宅用地稀缺，廣州、成都供地量大幅縮減，深圳等缺地城市更甚，這也加劇了2026年樓市分化。

城市停止擴(kuò)張、拆遷減少后，兩大變化不可避免：房屋老齡化加速與土地財(cái)政轉(zhuǎn)型。房屋老化現(xiàn)象普遍，樓道脫落、電梯故障、排水不暢等問(wèn)題突出。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)住房總建筑面積超660億平方米，房齡超30年的占35%，超20年的占43%，預(yù)計(jì)2030年這一比例升至60%，二手房市場(chǎng)老房子占比極高，這也是國(guó)家推動(dòng)存量收購(gòu)、老舊小區(qū)改造的重要原因，截至2024年，全國(guó)已改造28萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)，惠及1.2億人。

土地財(cái)政轉(zhuǎn)型同樣迫切，土地成交總價(jià)從2022年的8.44萬(wàn)億降至2025年的3.42萬(wàn)億，地賣不動(dòng)但債務(wù)需償還，盤(pán)活存量成為唯一出路。住建局更名、“增存掛鉤”，本質(zhì)是倒逼地方政府從“賣地甲方”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)方”。

財(cái)政部明確2026年用專項(xiàng)債支持存量房收購(gòu)，全國(guó)28個(gè)省市擬用超7700億專項(xiàng)債收購(gòu)閑置土地，實(shí)際發(fā)行超3350億，土地財(cái)政退潮不可逆。

過(guò)去城投平臺(tái)承擔(dān)墊資施工、土地整理、土拍托底等職能，沉淀了大量閑置土地、空置產(chǎn)業(yè)園等僵化資產(chǎn)。2020-2022年城投拿地占比從18.34%升至38.43%，高位維持至今，這些資產(chǎn)在地價(jià)下跌時(shí)代，已成為債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)源頭。中信固收指出，省級(jí)政府統(tǒng)籌新增建設(shè)用地指標(biāo)，弱資質(zhì)城投獲取指標(biāo)難度加大，囤地開(kāi)發(fā)的老路已走不通。

三四線弱資質(zhì)城投若無(wú)法轉(zhuǎn)型，大概率會(huì)被省級(jí)平臺(tái)整合或市場(chǎng)化退出，中國(guó)城市發(fā)展已從“造城時(shí)代”進(jìn)入“守城時(shí)代”，“穩(wěn)”成為樓市核心關(guān)鍵詞，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代一去不返。

這場(chǎng)變革與老百姓息息相關(guān)。對(duì)老小區(qū)業(yè)主而言，無(wú)拆遷預(yù)期后，租金回報(bào)取決于地段、裝修及是否納入城市更新，推動(dòng)小區(qū)微改造，既能提升居住體驗(yàn)，也能穩(wěn)定租金。城投不再托底，土拍市場(chǎng)將回歸真實(shí)，樓市分化加劇，核心城區(qū)公共服務(wù)會(huì)精細(xì)化提升，城鄉(xiāng)結(jié)合部則難有突破。

房屋與人口老齡化雙疊加，也催生了新商機(jī)。2025年，我國(guó)60歲以上老人超3億，失能、半失能老人超4500萬(wàn)，絕大多數(shù)老人選擇居家養(yǎng)老，但現(xiàn)有住房缺乏適老化設(shè)計(jì)，適老化改造需求迫切。此外，老小區(qū)社區(qū)食堂、便民托育、家電維修等細(xì)分領(lǐng)域，雖難做但需求明確，順著民生需求的生意，比逆勢(shì)而為更具潛力。