富人帶1370億涌入，中產被擠出佛州，陽光州成了富人后花園

佛羅里達州富裕居民的涌入正在摧毀中產階級與住房市場，但中產階級正在被擠出佛羅里達州。幾十年來，這個被譽為“陽光之州”的地方一直以其明媚的形象示人。佛羅里達州不征收個人所得稅，許多大城市的生活成本也相對合理。這使得教師、護士和酒店服務人員等工薪階層能夠在這里建立起舒適的中產階級生活。

時代正在發生變遷。前些年出現了一波龐大的富裕移民潮，迫使房價不斷攀升，也讓佛羅里達州成為當今住房市場中受沖擊最嚴重的地區之一。

美國國家稅務局的數據顯示，2023年佛羅里達州從高收入移民中吸納的財富位居全美首位。房地產網站于3月27日發布的一項分析表明，從美國其他州遷入的納稅人，為佛羅里達州帶來了高達206．5億美元的年度調整后總收入。邁阿密房地產經紀人協會首席經濟學家蓋伊·科羅拉頓指出，跨州遷入佛羅里達州的人口平均收入達到122530美元，這一數字在全美各州中高居榜首。

科羅拉頓在接受《財富》雜志采訪時表示，財富轉移一直是推高當地物價的核心驅動力。她分析稱，即便抵押貸款利率在2022年突破5％，且至今仍維持在6．5％以上的高位，強勁的需求依然在持續拉高房價。

隨著財富的不斷涌入，其他收入群體正逐漸被邊緣化。如今，在餐廳、醫院和學校工作的基層人員正在陸續離開，中產階級群體正在走向瓦解。

活躍于佛羅里達州和紐約市的道格拉斯·埃利曼房地產公司經紀人塔拉·本森向《財富》雜志指出，目前的情況不僅是住房市場的變動，更是對當地居住門檻的徹底重塑。她強調，當外來買家的購買力遠超本地居民時，其后果不僅是抬高房價，更是將整個特定收入群體徹底擠出市場。

邁阿密房地產經紀人協會對美國國家稅務局移民數據的分析顯示，在2019年至2023年期間，佛羅里達州從其他州凈吸納了1370億美元的收入。加利福尼亞州流失了910億美元，紐約州流失了760億美元。大量富裕移民競相爭奪佛羅里達州有限的房源，最終推高了房價，也讓其他收入群體的住房負擔能力面臨嚴峻挑戰。

科羅拉頓提供的數據顯示，在邁阿密－戴德縣，單戶住宅的年度中位數價格在2020年上漲了10．1％，2021年更是創下23％的歷史最高漲幅，隨后在2022年又上漲了11．1％。邁阿密－戴德縣百萬美元豪宅的比例，從2019年的8％飆升至2026年第一季度的28％。科羅拉頓的數據進一步表明，在棕櫚灘縣，目前有近三分之一的房屋估值達到或超過100萬美元。

購房平臺霍馬公司首席執行官、前齊洛房地產公司高管阿曼·賈瓦赫里安向《財富》雜志形象地描述了這一過程。他表示，低利率點燃了火柴，緊缺的供應提供了燃料，投資者的介入增加了熱度，而富裕的新移民則直接在上面澆了一把油。

讓佛羅里達州中等收入群體感到無力競爭的另一個關鍵因素是現金。賈瓦赫里安指出，近年來，邁阿密約39％的購房交易和西棕櫚灘48％的購房交易均為全款現金支付。科羅拉頓補充稱，在豪宅市場，這一比例甚至更高。2025年，邁阿密售價超過100萬美元的公寓銷售中，有82％是全款交易。她指出，這里的許多買家依靠的是充足的流動資金，而非債務杠桿。

這種競爭模式對依賴貸款的本地買家構成了巨大的障礙。邁克爾·美林在道格拉斯·埃利曼房地產公司領導著覆蓋邁阿密海灘、棕櫚灘、博卡拉頓和維羅海灘的專屬團隊。他透露，目前現金報價通常只需比貸款報價高出5％到10％，就能順利成交。美林認為，交易的確定性、干凈利落且快速的流程，往往能擊敗那些需要貸款的報價，這種市場動態持續將本地買家置于劣勢地位。

客觀而言，全款現金報價并非全部來自外州買家。百年銀行佛羅里達州區域總裁大衛·德魯伊向《財富》雜志表示，部分現金買家正是本地居民。他指出，佛羅里達州內同樣有大量買家提供現金報價。這其中包括利用房產增值進行置換的現有房主，這種現象進一步加劇了首次購房者和中等收入群體面臨的壓力。

住房經濟學家通常將住房成本超過收入30％的家庭定義為“成本負擔過重”或“房奴”。如今，佛羅里達州已經遠遠突破了這一警戒線。佛羅里達州房地產經紀人協會的數據顯示，全州單戶住宅的中位數價格約為42萬美元。而人口普查數據顯示，當地家庭收入中位數約為7．7萬美元。這意味著房價收入比已經超過5．4倍。賈瓦赫里安分析指出，當房價收入比超過5倍時，市場的緊張感就會變得顯而易見。

除了高企的房價和停滯的薪資，保險費用也成為佛羅里達州居民面臨的巨大障礙。保險數據平臺的數據顯示，該州房屋保險的平均年保費高達8292美元，比全美平均水平高出181％。賈瓦赫里安表示，一旦保費消耗掉家庭收入的5％或更多，買家就會開始選擇放棄。

德魯伊所在的銀行每天都在為佛羅里達州的房屋提供融資。他指出，目前的保險門檻已經具體到每一個地塊。符合現代邁阿密－戴德縣颶風建筑規范的房屋保費較低，而沒有更新屋頂和窗戶的老舊房屋則面臨高昂的保費。他認為，這成為了許多買家的臨界點，問題的核心不再是中產階級家庭是否被完全擠出市場，而是在將保險因素納入考量后，購買特定房屋在財務上是否依然可行。

以伊利諾伊州退休教師瓊·基南為例，她和從消防部門退休的丈夫搬到佛羅里達州，原本是為了實現他們的“退休夢想”。她在2023年接受《新聞周刊》采訪時坦言，佛羅里達州的保險簡直是一場噩夢。

本森指出，年收入在7．5萬美元到12．5萬美元之間的家庭受到的擠壓最為嚴重。因為他們的收入超過了申請補貼的資格線，卻又不足以承擔全額的每月住房成本。不過她也強調，這正日益演變成一個更廣泛的中產階級困境，而不再僅僅局限于某個狹窄的收入區間。

高昂的房價、沉重的保險負擔以及來自富裕移民的競爭，最終導致佛羅里達本地人開始向外遷移。德魯伊將這種現象稱為“南佛羅里達疲勞癥”。工薪家庭和退休人員正切身感受到在南佛羅里達生活的全方位壓力，因此他們選擇了離開。

德魯伊觀察到，人們正在賣掉房子，搬到州內生活成本更低的地區，比如從勞德代爾堡北上遷往斯圖爾特，或者從邁爾斯堡搬到萊克蘭。他表示，還有一些人甚至在考慮搬回他們15到20年前居住過的地方，因為那里的開銷更為低廉。

此外，部分居民正跨州遷往佐治亞州、南卡羅來納州、北卡羅來納州、田納西州和得克薩斯州。阿特拉斯搬家公司于12月發布的《2025年人口遷移模式研究》顯示，北卡羅來納州、田納西州和亞拉巴馬州位列人口凈遷入州的前列。該研究指出，負擔能力是影響2025年跨州遷移的最核心因素。

研究數據表明，佛羅里達州的遷移狀態已呈現出“平衡”態勢，遷入和遷出人數大致相當。阿特拉斯搬家公司分析認為，在經歷了多年的高凈遷入之后，這是一個具有標志性意義的重大轉變。

毋庸置疑，隨著越來越多的人離開佛羅里達州，其他地區的住房市場可能會面臨更大的擠壓。本森對此評論道，從這個意義上講，問題并沒有得到解決，它只是被重新分配了。

遷移數據折射出佛羅里達州面臨的結構性困境。科羅拉頓指出，僅在2024年，邁阿密大都會區就有約10000名零售業工人流失。作為佛羅里達州旅游業和服務業經濟支柱的零售和酒店業，正經歷著最為迅速的人員流失。《華爾街日報》本月的報道援引美國人口普查局的數據指出，在全美25個最大的大都會區中，奧蘭多、邁阿密和坦帕的家庭收入中位數排在倒數五位之內。分析人士指出，佛羅里達州缺乏高薪產業的聚集效應，這使得該州難以有效緩沖當前的經濟沖擊。

佛羅里達大西洋大學在2025年11月進行的一項民意調查顯示，近一半的受訪佛羅里達州居民表示，由于生活成本高昂，他們曾考慮過離開該州。高達90％的受訪者對通貨膨脹表示擔憂，另有80％的人對住房問題感到焦慮。

佛羅里達大西洋大學經濟系主任兼商業與經濟民意調查項目負責人莫妮卡·埃斯卡萊拉斯在一份聲明中指出，對于大多數佛羅里達人來說，財務安全感極其脆弱，似乎一次意外支出就能讓其徹底崩潰。她總結道：“佛羅里達州關于陽光、增長和階層躍升的承諾依然存在，但堅守這一承諾的代價正變得越來越高昂。”