洛陽(yáng)3月份房?jī)r(jià)出爐；洛陽(yáng)城市更新大爆發(fā)！十大重點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目分析

洛陽(yáng)3月份新房環(huán)比下跌0.7%，二手房環(huán)比下跌0.6%，跌幅收窄到歷史極低水平，根據(jù)這兩個(gè)月的成交量和成交價(jià)，下半年洛陽(yáng)房?jī)r(jià)極有可能會(huì)企穩(wěn)回升。

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洛陽(yáng)3月份住宅銷售價(jià)格指數(shù)出爐

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2026年3月份，70個(gè)大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅收窄或相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)均比上月增加。

其中洛陽(yáng)3月份新房環(huán)比下跌0.7%，二手房環(huán)比下跌0.6%，跌幅收窄到歷史極低水平，根據(jù)這兩個(gè)月的成交量和成交價(jià)，下半年洛陽(yáng)房?jī)r(jià)極有可能會(huì)企穩(wěn)回升，而目前洛龍區(qū)5年以內(nèi)的次新房?jī)r(jià)格，已經(jīng)全面開(kāi)始回升了。

圖片來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比降幅收窄或相同

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%。其中，北京持平，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.3%和0.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有14個(gè)，比上月增加4個(gè)。

3月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅分別收窄0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有13個(gè)，比上月增加11個(gè)。

一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比下降

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降2.2%，降幅與上月相同。其中，上海上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降3.3%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降4.0%，降幅與上月相同。

3月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.2%，降幅與上月相同。三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.4%，降幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

洛陽(yáng)城市更新大爆發(fā)！十大重點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目

投融資模式與落地實(shí)施路徑分析

洛陽(yáng)城市更新正進(jìn)入政策加碼、項(xiàng)目集中落地、投資全面爆發(fā)的階段，核心以《洛陽(yáng)市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2025—2030 年）》為總綱，聚焦十大重點(diǎn)片區(qū)、老舊小區(qū) / 城中村改造、完整社區(qū)、文商旅活化、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)五大方向，2025—2026 年是集中攻堅(jiān)期。

一、頂層規(guī)劃與核心目標(biāo)

1.總綱領(lǐng)：《洛陽(yáng)市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2025—2030 年）》（2025 年 9 月印發(fā)），目標(biāo)打造宜居、韌性、智慧、世界級(jí)文旅名城，構(gòu)建 “兩軸、四帶、四區(qū)、七片” 更新空間格局。

2.核心節(jié)奏：

2025—2026：全面啟動(dòng)、集中攻堅(jiān)，完成 110 個(gè)老舊小區(qū)改造、20 個(gè)完整社區(qū)試點(diǎn)、十大片區(qū)核心項(xiàng)目開(kāi)工 / 建成。

2027—2030：全面提升、全域覆蓋，基本完成 2000 年前老舊小區(qū)改造、城中村改造收尾、完整社區(qū)全覆蓋。

3.資金與模式：政府引導(dǎo) + 市場(chǎng)主導(dǎo) + 社會(huì)參與，爭(zhēng)取國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等政策性金融支持以及三類政策性資金，推行片區(qū)統(tǒng)籌、收益平衡、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式河南省人民政府。

二、十大核心更新片區(qū)（引爆點(diǎn)）

洛陽(yáng)以歷史文化活化 + 功能重塑 + 交通疏解為核心，集中推進(jìn)十大片區(qū)，是當(dāng)前 “大爆發(fā)” 的核心載體：

1.隋唐洛陽(yáng)城皇城片區(qū)（含周公里）：核心 IP，恢復(fù)宮城格局、中軸線展示；實(shí)施應(yīng)天門南廣場(chǎng)、中州路下穿、新天津橋、天街提升，打造 “盛世隋唐” 核心地標(biāo)。

2.洛邑古城片區(qū)：老城核心，推進(jìn) “一橫三縱” 肌理保護(hù)、道尊街啟動(dòng)區(qū)、東關(guān)大街（銅駝暮雨）活化，打造沉浸式文旅街區(qū)。

3.龍門片區(qū)：石窟保護(hù) + 文旅配套，建設(shè)石窟藝術(shù)展示中心、周邊路網(wǎng)與服務(wù)設(shè)施升級(jí)。

4.城市陽(yáng)臺(tái)片區(qū)：洛河核心濱水區(qū)，九都路下穿、麗春東路打通、濱水空間提升，打造城市新客廳。

5.洛陽(yáng)火車站片區(qū)：交通樞紐更新，玄武門大街西延、站場(chǎng)與周邊風(fēng)貌提升、商業(yè)與居住功能重塑。

6.關(guān)林片區(qū)：關(guān)林市場(chǎng)升級(jí)、二郎廟商業(yè)街區(qū)、里坊風(fēng)貌修復(fù)，文商旅與商貿(mào)融合。

7.洛南里坊區(qū)：正平坊、宜人坊保護(hù)展示，安業(yè)坊民宿集群、天街業(yè)態(tài)升級(jí)，還原盛唐里坊格局。

8.漢魏故城片區(qū)：大遺址保護(hù)、考古展示、文旅配套，打造世界遺產(chǎn)展示窗口。

9.上海市場(chǎng)片區(qū)：澗西老商圈，步行街改造、業(yè)態(tài)年輕化、老舊街區(qū)煥新，打造青年潮流消費(fèi)地。

10.澗西區(qū) 36 號(hào)街坊：蘇式工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)修繕，改造為文商旅綜合體、文創(chuàng)園區(qū)，盤(pán)活工業(yè)遺存。

三、核心資金渠道總覽（洛陽(yáng)十大更新片區(qū)適配）

洛陽(yáng)十大片區(qū)（隋唐皇城、洛邑古城、龍門、城市陽(yáng)臺(tái)、火車站、關(guān)林、洛南里坊、漢魏故城、上海市場(chǎng)、澗西 36 號(hào)街坊）。

1. 超長(zhǎng)期特別國(guó)債

核心定位：純公益性、地下管網(wǎng)、韌性基建、歷史保護(hù)配套，不支持純商業(yè)開(kāi)發(fā)、住宅銷售、文旅商業(yè)運(yùn)營(yíng)

支持范圍（洛陽(yáng)十大片區(qū)精準(zhǔn)適配）：

地下管網(wǎng)（供排水、燃?xì)狻⒐帷⒂晡鄯至鳌?nèi)澇治理、綜合管廊）：城市陽(yáng)臺(tái)、火車站、上海市場(chǎng)、澗西 36 號(hào)街坊片區(qū)路網(wǎng) / 管網(wǎng)改造

歷史文化保護(hù)配套（遺址本體加固、安防、消防、考古展示、環(huán)境整治）：隋唐皇城、洛邑古城、龍門、漢魏故城、洛南里坊片區(qū)

老舊小區(qū) / 城中村配套基礎(chǔ)設(shè)施、完整社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施：火車站、關(guān)林、上海市場(chǎng)片區(qū)

2. 中央預(yù)算內(nèi)資金

核心定位：民生補(bǔ)短板、老舊小區(qū)、完整社區(qū)、歷史保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施配套，撬動(dòng)作用強(qiáng)、額度有限、精準(zhǔn)定向

支持方向（洛陽(yáng)適配）：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（管線、電梯、適老化、停車）：火車站、關(guān)林、上海市場(chǎng)片區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)，中部地區(qū)補(bǔ)助比例 40%-50%，單個(gè)項(xiàng)目上限 1 億元

城市地下管網(wǎng)、排水防澇、燃?xì)?/ 供熱老化改造：同特別國(guó)債管網(wǎng)類，可疊加（不重復(fù)）

歷史文化名城保護(hù)、大遺址保護(hù)配套：隋唐皇城、漢魏故城、龍門、洛邑古城

完整社區(qū)（養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、文體）：十大片區(qū)內(nèi)完整社區(qū)試點(diǎn)

十大片區(qū)適配：老舊小區(qū) / 完整社區(qū)（火車站、關(guān)林、上海市場(chǎng)）> 遺址保護(hù)配套（隋唐、漢魏、龍門）> 管網(wǎng)配套

3. 地方政府專項(xiàng)債

核心定位：有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收益的城市更新基建、配套、文旅公共設(shè)施，收益覆蓋本息≥1.1 倍，是片區(qū)統(tǒng)籌、收益平衡的主力工具

支持范圍（洛陽(yáng)十大片區(qū)精準(zhǔn)匹配）：

市政配套：停車場(chǎng)、充電樁、公交場(chǎng)站、濱水步道、慢行系統(tǒng)、路網(wǎng)打通（城市陽(yáng)臺(tái)、火車站、關(guān)林、上海市場(chǎng)）

文旅公共配套：游客中心、停車場(chǎng)、智慧文旅、遺址展示場(chǎng)館（隋唐、洛邑古城、龍門、洛南里坊）

保障性租賃住房、安置房、城中村改造配套（火車站、關(guān)林片區(qū)）

老舊廠區(qū)改造配套、文創(chuàng)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施（澗西 36 號(hào)街坊、上海市場(chǎng)）

4. 政策性金融機(jī)構(gòu)貸款

核心定位：政策性資金 + 專項(xiàng)債的配套融資、資本金補(bǔ)足、長(zhǎng)期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，支持片區(qū)整體統(tǒng)籌、收益平衡項(xiàng)目

支持模式：

城市更新專項(xiàng)貸款：匹配超長(zhǎng)期國(guó)債、中央預(yù)算內(nèi)、專項(xiàng)債，做拼盤(pán)資金，用于片區(qū)整體開(kāi)發(fā)（路網(wǎng)、管網(wǎng)、安置房、公共配套）

片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)貸款：“政府引導(dǎo) + 平臺(tái)實(shí)施 + 市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)”，以片區(qū)內(nèi)土地出讓、配套商業(yè)、文旅運(yùn)營(yíng)、物業(yè)收益作為還款來(lái)源

文物保護(hù)、文旅融合專項(xiàng)貸：支持隋唐、洛邑古城、龍門等歷史片區(qū)活化

5. 社會(huì)資本（市場(chǎng)化主力、解決運(yùn)營(yíng)與資金缺口）

核心定位：商業(yè)運(yùn)營(yíng)、文旅活化、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資金補(bǔ)充、REITs 退出，破解純公益性項(xiàng)目資金不足、運(yùn)營(yíng)低效問(wèn)題

參與模式（洛陽(yáng)十大片區(qū)適配）：

特許經(jīng)營(yíng)：停車場(chǎng)、智慧文旅、污水處理、供熱供氣等有穩(wěn)定現(xiàn)金流項(xiàng)目（城市陽(yáng)臺(tái)、火車站、關(guān)林）

片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)（EOD/ABO）：政府授權(quán)平臺(tái) + 社會(huì)資本聯(lián)合體，負(fù)責(zé)片區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)招商，以土地出讓、商業(yè)租金、文旅收益分成回報(bào)（隋唐皇城、洛邑古城、洛南里坊、澗西 36 號(hào)街坊）

文商旅運(yùn)營(yíng)合作：社會(huì)資本（文旅集團(tuán)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商）投資運(yùn)營(yíng)街區(qū)、民宿、文創(chuàng)、沉浸式演藝，政府負(fù)責(zé)基礎(chǔ)設(shè)施與歷史保護(hù)（洛邑古城、上海市場(chǎng)、澗西 36 號(hào)街坊）

REITs / 資產(chǎn)證券化：建成后將停車場(chǎng)、文旅場(chǎng)館、園區(qū)物業(yè)等打包發(fā)行 REITs，實(shí)現(xiàn)資金回籠、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)（城市陽(yáng)臺(tái)、火車站、關(guān)林）

十大片區(qū)適配：洛邑古城、上海市場(chǎng)、澗西 36 號(hào)街坊（商業(yè) / 文旅運(yùn)營(yíng)）> 城市陽(yáng)臺(tái)、關(guān)林（停車 / 配套）> 隋唐皇城、龍門（輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)）

四、洛陽(yáng)十大更新片區(qū) 分片區(qū)資金組合方案（精準(zhǔn)落地）

1. 隋唐洛陽(yáng)城皇城片區(qū)（周公里）、漢魏故城、龍門片區(qū)（歷史保護(hù) + 文旅）

2. 洛邑古城、洛南里坊片區(qū)（文商旅活化）

3. 城市陽(yáng)臺(tái)、洛陽(yáng)火車站片區(qū)（樞紐 + 濱水 + 市政）

4. 關(guān)林、上海市場(chǎng)片區(qū)（商貿(mào) + 老舊街區(qū)）

5. 澗西區(qū) 36 號(hào)街坊（蘇式工業(yè)遺存）